德中民终字第315号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-25
案件名称
甄翠萍与宋桂华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甄翠萍,宋桂华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德中民终字第315号上诉人（原审原告，反诉被告）：甄翠萍，无业。委托代理人：闫忠强，山东九公律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：宋桂华，个体工商户。委托代理人：张勇，山东阳光桥律师事务所律师。上诉人甄翠萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原、被告2007年建立房屋租赁关系。2009年原、被告双方签订协议书一份，该协议书载明：经甲（原告）、乙（被告）双方协商，乙方自愿出资对沿街门市房进行改造。改造后，没有特殊情况，甲方允许乙方长期租赁，如乙方不租赁时，不能拆除门市房改造设施，特此约定。乙方自觉维护好甲方房屋设施，注意用电安全，如发生事故及时通知甲方处理，乙方每季度交租赁费750元，电费按表交费（每月）。协议签订后，原告将房屋交由被告承租，被告对承租房屋等进行了改造。原、被告双方认可，被告2014年6月30日之前的租金已交纳。被告辩称，被告2014年7月交了6月份以前的租金，被告应当再交纳7、8、9三个月租金时，原告即于2014年8月26日起诉。2014年8月19日，原告给被告发出《解除房屋租赁合同通知》，要求在被告接到通知10日内，迁出该房屋，解除租赁合同，该通知被告于2014年8月22日收到。对协议中“特殊情况”，原告认为，所谓特殊情况是指我们自己需要用的时候；被告认为，是指发生了重大情况致使合同无法履行或足以导致无法继续使用，收回自用不属于这种情况。对协议中约定的“长期租赁”，原告认为，系指没有明确的租赁期限，3年以上即为长期，有情况可随时搬离；被告认为，长期租赁是指不低于合同法规定的20年最长期限。上述事实，由原告提交的协议书和开庭笔录等在卷证实。原审法院认为，本案争执的焦点，1、协议中的“特殊情况”如何认定。2、双方所签协议的租赁期限是长至20年的定期租赁还是不定期租赁。根据原、被告所签合同可以看出被告出资对承租房屋进行改造是经原告同意的。双方约定的“特殊情况”应是指《民法通则》规定的不可抗力或国家征用、政策性拆迁等情况，原告主张的自己要用争执房屋不属双方约定的“特殊情况”范畴。根据公平原则，如被告经原告同意后即出资对承租房屋进行改造，被告改造后，原告即以自用为由收回出租房屋，而使原告投资得不到应有的投资价值，显然对被告是不公平的。关于本案租赁期限问题，合同法第二百三十条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。不定期租赁是指任意期限租赁，非指永久租赁。结合本案，双方协议中已明确约定，在原告同意被告对争执房屋出资改造的情况下，没有特殊情况，原告同意被告长期租赁，现原审法院认定的特殊情况并未出现，双方约定的长期租赁应是不超过20年的永久租赁，而非任意性租赁，即非不定期租赁。反诉被告辩称，反诉原告长达半年未缴纳房屋租金，请求依法解除双方协议。因反诉原告已交清2014年6月30日以前租金，且双方协议中并未约定每季度租金的具体交纳时间，反诉被告在8月26日即起诉，使双方租赁合同是否能够继续履行处于待定状态，故反诉原告在诉讼前后未交纳租金不能成为合同解除的理由。综上，原、被告所签订的协议是双方真实意思的表示，为有效合同。双方约定的租赁期限应为不超过20年的长期租赁，在双方约定的特殊情况没有出现的情况下，该协议应继续履行。原审法院于2015年1月14日作出判决：一、驳回原告的诉讼请求；二、反诉被告继续履行与反诉原告2009年签订的协议。案件受理费100元，反诉费400元，由原告负担。上诉人甄翠萍不服原审判决上诉称，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》中，约定被上诉人承租上诉人所有的位于德城区新湖北大街医科所宿舍一楼门市的房屋，上诉人允许被上诉人长期租赁，被上诉人每季交纳租赁费750元。双方约定的长期租赁，属于约定不明确，上诉人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。对于双方约定的长期租赁，一审法院认为是不超过20年的永久租赁，这种认定是明显错误的。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人宋桂华答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人甄翠萍与被上诉人宋桂华签订的房屋租赁合同应否解除。关于这一焦点问题，上诉人甄翠萍与被上诉人宋桂华签订的协议书中约定：“经甲乙双方商定，乙方自愿出资对沿街门市房进行改造，改造后没有特殊情况，甲方允许乙方长期租赁。……”双方约定好“长期租赁”后，宋桂华出资对甄翠萍的房屋进行了装修改建。上诉人主张“长期租赁”应为不定期租赁，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，不定期租赁可以随时解除合同。结合本案双方签订租赁合同后承租人自费对承租物进行装修改造的事实，宋桂华与甄翠萍签订协议约定“长期租赁”是为了收回自己装修改造的投资，“随时解除合同”显然不符合甄翠萍与宋桂华签订协议书时真实的意思表示。本案中双方对租赁期限做了约定，明确约定为“长期”，亦不属于合同法中规定的“没有约定”或“约定不明”的情况。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”诚实信用原则系民法的帝王条款，当事人在民事活动和民事诉讼中均应遵守诚实信用的原则。本案中甄翠萍与宋桂华签订了协议，同意如无特殊情况允许宋桂华长期租赁，宋桂华遂对承租物进行了装修改造。甄翠萍起诉要求解除合同距双方签订租赁合同不过五年的时间，宋桂华的投资尚未收回，解除合同不符合公平原则。且目前“特殊情况”并未出现，甄翠萍主张收回自用也不属于双方约定的“特殊情况”。甄翠萍应本着诚实信用的原则与宋桂华继续履行租赁合同。原审法院认定双方约定的“长期租赁”为不超过20年的租赁期限符合本案事实及相关法律规定，亦符合双方签订合同时的真实意思表示，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人甄翠萍负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 陈 涛审判员 郭依静二〇一五年七月十四日书记员 张晨晨 更多数据：