（2015）青民一终字第1320号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-25
案件名称
齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司与张焱确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1320号上诉人（原审原告）齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司。法定代表人韩春东，董事长。委托代理人赵和绪，山东倡通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张焱。委托代理人刘卓，山东海达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）青岛伟业房地产集团有限公司。法定代表人李忠平，董事长。原审第三人青岛汇都房地产开发有限公司。法定代表人郭书义，董事长。上诉人齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司（以下简称交通房地产公司）因与被上诉人张焱、被上诉人青岛伟业房地产集团有限公司（以下简称伟业公司）、原审第三人青岛汇都房地产开发有限公司（以下简称汇都公司）确认合同无效纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第2851民事判决，于2015年4月27日向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员徐雪峰参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年6月4日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人交通房地产公司的委托代理人赵和绪，被上诉人张焱的委托代理人刘卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。交通房地产公司在原审中诉称，2001年5月10日，交通房地产公司与伟业公司签订《伟业花园高层住宅联建合同》，依据该联建合同交通房地产公司分得青岛开发区紫金山路×号（原伟业花园F区2号楼）全部房屋。2011年3月，未经交通房地产公司同意，张焱与伟业公司签订房屋买卖合同，采取不正当手段将房屋过户到张焱名下。交通房地产公司认为，张焱的行为已经严重侵害交通房地产公司的合法权益，故诉至法院。请求：依法确认张焱与伟业公司签订的位于青岛市黄岛区紫金山路×号×户（原伟业花园F区×号楼×户）《房屋买卖合同》无效；依法确认紫金山路×号×户房屋归交通房地产公司所有；诉讼费由张焱承担。张焱在原审中辩称，第一，交通房地产公司的起诉不符合法定程序。涉案房屋已经过青岛仲裁委员会仲裁，已经依法确认了该房屋属于张焱所有。仲裁调解书具有终局法律效力。如果交通房地产公司有异议，应当依照法定程序申请撤销仲裁调解书。因此，交通房地产公司绕过仲裁调解书的效力直接向人民法院起诉不符合法定程序，其起诉应当被驳回。第二，交通房地产公司的起诉已经超过诉讼时效。张焱于2003年5月28日与伟业公司签订《商品房买卖合同》，于2010年11月29日向青岛仲裁委员会申请仲裁。2011年4月2日，青岛仲裁委员会出具仲裁调解书，张焱依法办理了房地产权证。2011年5月17日，安瑞芳起诉张焱房屋买卖合同纠纷一案［（2011）黄民初字第2141号］，交通房地产公司是该案第三人参加了诉讼，并参加了庭审。交通房地产公司对于所发生的行为事实均知情，但在此过程中从未主张过权利。因此，交通房地产公司的起诉已经超过诉讼时效，依法应当驳回。第三，张焱与伟业公司签订商品房买卖合同，依约交付了首付款，办理了银行按揭贷款，经过了青岛仲裁委员会仲裁，并根据仲裁调解法办理了房地产权证，至今一直偿还银行贷款本息已达45万元。所以，张焱对该房屋拥有所有权，应当得到法律保护。伟业公司在原审中述称，第一，对对外盖章所签订的合同的真实性及其与张焱所签订的商品房买卖合同及内容无异议，该合同的签订经过交通房地产公司的认同，且涉案房款已由伟业公司支付给交通房地产公司，目前涉案房屋已经由张焱办理了房屋产权证，此合同已经实际履行。第二，对涉案商品房买卖合同之外，关于交通房地产公司、张焱、汇都公司及其安瑞芳等上述人员之间的欠款关系及其他法律关系，均与伟业公司无关，上述人员所做任何协议或承诺，均不能对伟业公司产生约束力。第三，伟业公司认为关于涉案房屋的诉讼，历经了多次程序，多次庭审，伟业公司对于涉案房屋产生的任何事项均不承担法律责任。第四，涉案诉讼已经超过诉讼时效。汇都公司在原审中未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原审查明，2001年5月10日，伟业公司与交通房地产公司签订《伟业花园高层住宅联建合同》，根据该合同约定双方联建的伟业花园×号楼的所有权归交通房地产公司所有，由交通房地产公司以伟业公司名义销售，由伟业公司签订合同，出具相关手续。2003年5月28日，伟业公司与张焱签订房屋买卖合同，约定将F区×号楼（紫金山路×号）×室卖与张焱，该房屋建筑面积160.43平方米，每平方米单价3590元，总价为575944元。2003年6月，张焱向中行青岛经济技术开发区支行贷款46万元。2009年4月9日，原审法院（2009）黄民初字第1032号张焱诉宋京启物权保护纠纷一案，双方达成调解意见，调解内容为宋京启于2009年4月24日前腾出位于青岛经济技术开发区伟业花园F区高层×单元×户的房屋，并将房屋内的家具等物品搬走，将该房屋完整的交付张焱。2011年4月2日，青岛仲裁委员会出具青仲调字（2010）第481号调解书，申请人张焱与被申请人伟业公司达成调解协议，伟业公司于2011年3月15日前为申请人购买的位于紫金山路×号楼×户（原为×）房屋开具购房款税务发票，并办理房屋产权手续。申请人自愿放弃向被申请人追偿其他违约责任的权利。2011年3月24日涉案房屋登记至被告张焱名下。庭审中，伟业公司称，收取了张焱交付的首付款及按揭贷款，后支付给了交通房地产公司。另查明，第三人汇都公司（原名为青岛正日房地产有限公司）与交通房地产公司存在经济合作关系，两公司于2002年10月签订合作协议，交通房地产公司向汇都公司注资2000万元，利润共享，风险共担。原审认为，交通房地产公司主张本案的案由为所有权确认及合同无效纠纷。本案的争议焦点是：一、张焱与伟业公司之间签订的《房屋买卖合同》是否有效？二、交通房地产公司是否享有对涉案房屋的所有权？综合本案查明的事实及庭审过程中交通房地产公司与张焱双方的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，原审作出如下分析判定：关于第一个焦点问题，根据《伟业花园高层住宅联建合同》，伟业公司与交通房地产公司双方联建的归交通房地产公司所有的伟业花园×号楼，均以伟业公司名义对外销售，由伟业公司签订合同，出具相关手续。因此，对于伟业公司以其名义对外出售伟业花园×号楼×号房屋，张焱亦有理由相信伟业公司有权对外销售该房屋。交通房地产公司主张，伟业公司与张焱之间签订的房屋买卖合同无效，依据不足，原审不予支持。关于第二个焦点问题，庭审中，伟业公司承认与张焱签订了青岛市黄岛区紫金山路×号×户（原伟业花园F区×号楼×户）房屋买卖合同，并收到了张焱支付的首付款及银行贷款，且已经通过仲裁程序为张焱办理了房屋所有权证，证明涉案房屋的所有权已转移至张焱名下。交通房地产公司称，张焱购买涉案房屋系顶名贷款给汇都公司使用，张焱未实际支付款项等理由，是交通房地产公司、伟业公司与汇都公司之间的其他争议，与本案无关。综上，交通房地产公司的诉讼请求，依据不足，原审不予支持。汇都公司经原审依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回交通房地产公司的诉讼请求。案件受理费100元，保全费3520元，均由交通房地产公司负担。宣判后，交通房地产公司不服原审判决，上诉至本院。上诉人交通房地产公司上诉称，一、原审法院以张焱有理由相信伟业公司有权销售该房屋为由，拒绝认定《商品房买卖合同》无效，是错误的。2003年5月28日的《商品房买卖合同》及2011年3月倒签的《商品房买卖合同》均无效，伟业公司无权处分涉案房屋；二、原审法院认定涉案房屋的所有权已经转移至张焱名下所依据的事实是错误的；三、原审认定“交通房地产公司称，张焱购买涉案房屋系顶名贷款给汇都公司使用，张焱未实际交付款项等理由，是交通房地产公司、伟业公司、汇都公司之间的其他争议，与本案无关”，认定错误；四、张焱与伟业公司在原审中均做了虚假的陈述。综上，请求二审法院依法判决：一、撤销原审判决，改判支持交通房地产公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由张焱、伟业公司负担。被上诉人张焱答辩称，一、原审认定事实正确；二、交通房地产公司的起诉不符合法定程序，其请求已过诉讼时效。综上，原审判决正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人伟业公司未答辩。原审第三人汇都公司未陈述意见。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案经调解，未能达成协议。本院认为，2011年4月2日，青岛仲裁委员会作出青仲调字（2010）第481号调解书，申请人张焱与被申请人伟业公司达成调解协议，调解结果：伟业公司于2011年3月15日前为申请人购买的位于紫金山路×号楼×户（原为×号楼×室）房屋开具购房款税务发票，并办理房屋产权手续。申请人自愿放弃向被申请人追偿其他违约责任的权利。2011年3月24日，张焱取得涉案房屋的房地产权证。现交通房地产公司要求确认张焱与伟业公司签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》无效，并确认青岛市黄岛区紫金山路×号×户房屋归交通房地产公司所有。本院认为，青岛仲裁委员会于2011年4月2日作出的青仲调字（2010）第481号调解书系生效法律文书，该调解书中已确认伟业公司为张焱办理涉案房屋的产权手续，张焱也已实际取得涉案房屋的产权证书。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此，在青岛仲裁委员会作出的青仲调字（2010）第481号调解书合法有效的情形下，本院对交通房地产公司的诉讼请求不予支持。综上，上诉人交通房地产公司上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐镜圆代理审判员 迟金铜代理审判员 徐雪峰二〇一五年七月十四日书 记 员 王莉莉书 记 员 于国英 来自