（2015）永民商初字第134号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-10
案件名称
睦斌与宁夏金色阳光房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司银川市西城支行商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
永宁县人民法院
所属地区
永宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
睦斌,宁夏金色阳光房地产开发有限公司,中国银行股份有限公司银川市西城支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款
全文
宁夏回族自治区永宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民商初字第134号原告睦斌，男，1977年4月13日出生，汉族，高中文化程度，无业，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街734号平房。委托代理人马玉凤，女，1950年10月3日出生，汉族，初中文化程度，退休工人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街734号平房。系原告睦斌母亲。被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市开发区科技西街17-1号新田国际商务中心。法定代表人祁立峰，该公司董事长。委托代理人韦卓良，男，1969年12月2日出生，汉族，系该公司法务部工作人员，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区观湖一号16-1-101室。第三人中国银行股份有限公司银川市西城支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街21号。负责人丁峰，系该支行行长。委托代理人孟志强，男，1960年5月7日出生，回族，大学文化程度，系该支行员工，现住宁夏回族自治区银川市金凤区蓝山名邸16-2-401。委托代理人郭孰，女，汉族，1976年9月14日出生，本科文化程度，系该支行员工，现住宁夏回族自治区银川市金凤区民生花园19-902号。原告睦斌与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，根原告申请，依法追加中国银行股份有限公司银川市西城支行（以下简称中国银行银川西城支行）作为第三人参加诉讼，依法由代理审判员赵洪霞适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告睦斌的委托代理人马玉凤、被告金色阳光房地产公司的委托代理人韦卓良、第三人中国银行银川西城支行的委托代理人孟志强、郭孰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告睦斌诉称，原、被告于2013年8月9日签订合同编号为宁金房售字（2013）第（0039）号的《商品房买卖合同》一份，预售房屋位于永宁县望远工业园B幢3单元27号楼，面积为47.31平方米，单价为5582.48元／平方米，总价款共264107.00元。在原被告签订该买卖合同之前，原告已于2013年6月份将首付款106107.00元交付给被告，合同签订后，原告又通过银行按揭贷款方式如期支付完余额。被告在开发该楼盘时，曾通过广告、宣传页、样板房宣传：购买复式洋房，开发商承诺安装落地式玻璃大窗户，大窗户高度约为复式楼两层楼的高度，宽约为房屋的宽度。2014年10月份，原告获知被告并没有按照承诺标准承建预售房屋，而是将复式楼上的落地式玻璃大窗户更换为两个小窗户，与样板房的大窗户有本质区别，被告的上述行为已经构成根本违约。《商品房买卖合同》还约定被告应当在2015年1月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用；如果被告逾期超过60日交房，买受人有权解除合同。至今被告并没有按照约定交房，损害了原告的合法权益，原告有权按照合同约定解除本合同，并要求被告支付违约金。故原告起诉请求判令：1.解除原告与被告签订商品房买卖合同；2.由被告向原告返还房款人民币264107元，违约金30900元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。原告就其主张的事实向法庭提供了下列证据：一、商品房买卖合同一份，房款收据4张及银行查询单1份，证实原被告双方签订了商品房买卖合同，并约定如被告逾期60日交房，买受人可以解除合同，现在被告违约，原告有权解除合同；二、2013年7月28日涉案房屋宣传彩页1张，照片2张，彩页是被告公司出具，原告留存，照片是原告出具，证实被告现在所建涉案房屋与当时承诺的房屋有差距，被告构成违约；三、个人一手住房贷款合同一份，证实原告向银行贷款15.8万元支付涉案房款，被告逾期交房给原告造成损失的事实；经质证，被告对第一组证据没有异议；对第二组证据中第一张样板间的照片真实性有异议，该照片中没有显示明确的拍摄时间及地点。第二张照片没有异议。对彩页真实性没有异议，但是在彩页中无法看出窗户的尺寸，该彩页是三年前做出的，与现在的建筑有差异是正常的，该彩页发出的时候该建筑图纸还未经相关部门审批，最终的房屋建筑尺寸面积应该以双方的合同为准；对第三份证据的真实性及合法性没有异议，但是对证明目的有异议，该证据是固定期限的合同，它并不因为被告的交房时间而发生利息增减，原告支付的利息并不是被告逾期交房而发生的。第三人对上述证据均没有异议。被告金色阳光房地产公司辩称，第一，原告起诉的事实是属实的，被告逾期交房也是事实，但是被告在开发涉案房屋时并没有承诺落地大窗户，双方对窗户的尺寸并没有书面约定。根据宁夏地区建筑节能强制规定，目前已建成的窗户尺寸已经达到了强制性规范最大的比例。第二、原告的诉讼请求中的违约金超过了双方在合同中的约定，依据合同的约定逾期交房的60日内是按每天万分之0.5支付违约金，逾期超过60日后，按照已交房款的千分之五支付违约金，依据合同约定，原告主张的违约金应该在1300元左右，被告认为原告主张的违约金没有事实和法律依据。被告就其主张的事实向法庭提交了下列证据：宁夏回族自治区民用建筑节能设计标准1份，该证据是强制性地方性法规，该证据的第十页中明确规定，在宁夏地区所有建筑窗和墙的比例不能超过35%，实际原告说的落地窗超过了该标准，在宁夏地区是不能建筑的。经质证，原告认为该证据是1999年颁发的，房子是2013年买的，当时被告方是按彩页宣传的，原告只认被告公司发布的彩页和样板间来买房。既然现在建成的房子和彩页宣传的房子不一致，原告认为这是欺骗。第三人对该证据没有异议。第三人中国银行银川西城支行述称，若原、被告解除合同，则被告应承担代购房人睦斌向第三人中国银行银川西城支行剩余的贷款本息144142.94元（截止2015年6月30日，之后的利息计算至付清为止）以及合同约定的违约金；若原、被告不解除合同，则原告继续履行还款义务。第三人就其主张的事实向法庭提交了下列证据：一、个人一手住房贷款合同一份、贷款已还清单一份、欠款明细一份，来源为第三人留存，证实2013年12月11日原告睦斌、被告以及第三人签订该合同，约定第三人向原告提供总金额15.8万元的个人住房按揭贷款，被告为上述贷款提供连带责任保证担保。该合同约定双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下的已发生的债务承担担保责任。根据三方合同的第十七条约定，因原告提前还款导致借款无履行必要的。目前为止原告还款情况及欠款的情况。二、中国银行借据一份、贷款用款凭证一份，证实2013年10月11日第三人向借款人睦斌发放个人住房按揭贷款15.8万元，该笔贷款转账至被告公司账户。经质证，原、被告对第三人出示的证据均没有异议。经本院审查，原、被告及第三人提供的证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。经审理查明，原、被告于2013年8月9日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于永宁县望远工业园B幢3单元27号房一套，总价为264107.00元，付款方式于2013年8月9日支付首付款106107.00元，剩余15.8万元由原告以银行按揭贷款方式支付，被告应于2015年1月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了首期购房款106107.00元。后原告按照约定以借款人及抵押人身份与第三人中国银行银川西城支行签订一份《个人一手住房贷款合同》，以涉案房屋抵押担保，并由被告提供连带责任保证向第三人贷款15.8万元付清了剩余购房款。被告至原告起诉之日未能按照合同约定交付房屋。并查明，截止2015年6月30日，原告尚欠第三人中国银行银川西城支行借款本金142565.61元及2015年6月30日以后的利息。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同。原告按照合同约定支付购房款后，被告应当按照约定期限及时交付房屋。被告未能按照约定期限交付房屋，逾期期间已达到了双方约定的解除合同的条件，原告要求解除合同、被告返还购房款并支付违约金符合法律规定。原告、第三人及被告签订的《个人一手住房贷款合同》亦属有效，但原、被告之间的购房合同解除，致使其与第三人之间的按揭借款合同失去继续履行的基础和必要，故该合同亦应解除，并由被告向第三人支付剩余贷款本息。原告主张合同约定违约金过低，应当按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍并上浮5%计算，因原、被告在签订合同时对违约金做出了明确约定，原告在合同上签字的行为代表其认可被告预期违约所造成的损失将按合同约定买受人累计已付款的0.5%计算，故被告应当向原告支付违约金1320.50元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告睦斌与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及原告睦斌、第三人中国银行股份有限公司银川市西城支行和被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司三方签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告睦斌交付的购房首付款106107.00元、违约金1320.50元及原告睦斌已经向第三人中国银行股份有限公司银川市西城支行缴纳的贷款本息（以原告睦斌实际向第三人中国银行股份有限公司银川市西城支行还款流水单为准）；被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司向第三人中国银行股份有限公司银川市西城支行一次性偿还剩余的贷款本金及提前还款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5726.00元，减半收取2863.00元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员 赵洪霞二〇一五年七月十四日书 记 员 孙彩霞附：本判决书所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款合购房款的本金及利息分别返还担保权人合买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”