（2015）东三法民一初字第660号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-19
案件名称
深圳市金地物业管理有限公司东莞塘厦湖柏山庄分公司与陈国华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市金地物业管理有限公司东莞塘厦湖柏山庄分公司,陈国华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条；《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第二十二条第一款
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第660号原告深圳市金地物业管理有限公司东莞塘厦湖柏山庄分公司，营业场所：东莞市。负责人张明，该公司总经理。委托代理人徐灿，男，1988年4月26日出生，汉族。委托代理人曾伯凯，男，1985年3月6日出生，汉族。被告陈国华，女，1968年10月25日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市。原告深圳市金地物业管理有限公司东莞塘厦湖柏山庄分公司诉被告陈国华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司东莞塘厦湖柏山庄分公司的委托代理人徐灿、曾伯凯、被告陈国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金地物业管理有限公司东莞塘厦湖柏山庄分公司诉称，原告是塘厦新世纪尚居的物管单位，被告为新世纪尚居4栋1808房业主，双方签订了《前期物业管理服务协议》，但被告其后拒不缴纳物业相关费用，经多次催告，仍拒不缴纳。被告长期拖欠费用的行为违反了《物业管理条例》等相关规定，给原告造成了较大损失。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付拖欠原告的塘厦新世纪尚居4栋1808房2013年11月至2015年4月管理费4125.96元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告陈国华答辩称，一、金地4栋1808的房屋自从收楼后就一直有漏水现象。开始装修后2011年有点鼓包，我们认为是装修公司的问题，就找装修公司处理，没到半年又有鼓包的现象，被告又找装修公司，装修公司来看后说上面有水印是上面漏水造成的。被告找管理处来看，说是上面有一个漏点，鼓包是因为里面的钢筋生锈，要把鼓包的地方从下面打开，漏出钢筋去锈后再做天花。当时被告要求楼顶上要同时做防水，管理处不同意。到最后还是只做房间里的天花，楼顶不做防水。通过被告多次找管理处协商，才在2012年底做了房间天花，楼顶只做了一小块，其他的不给做。没过多久又开始鼓包、开裂向下掉石灰。多次协商管理处只派不管事的敷衍了事。二、2014年11月份最后一次强台风，因为被告家就在风口上，空调的挡雨百叶窗掉落下去。当时被告就找管理处的人来看了，说再做一个新的，到现在也没见到新的百叶窗在那。因为飘雨，现在造成被告的墙面瓷砖脱落。为什么瓷砖会脱落是因为建筑商偷工减料，放空调的边墙只有30mm厚的板。我们楼上装空调就没法打洞，最后只有下掉砖墙才打的洞。三、2013年被告买了一辆捷安特自行车，开始放在楼上，保安说不能放在上面要放在下面，被告就放下面。2014年6月16日早上被告还骑了，6月18号早上再去骑，却发现自行车没见了，就去找保安队长，队长说帮忙找，后来警察来了，管理处的人说，内部问题可以自己处理。到现在也没个说法。四、被告对原告的建筑质量、管理处的服务水平，小区院内的墙面广告和共用层的收入存在质疑。经审理查明，深圳市金地物业管理有限公司是资质等级为一级的物业管理企业，原告是深圳市金地物业管理有限公司的内设分公司。被告向东莞市新世纪润城实业投资有限公司购买了位于东莞市塘厦镇新世纪尚居4栋1808号房屋，建筑面积为95.51平方米，2009年4月20日东莞市新世纪润城实业投资有限公司向被告发出《入伙通知书》，被告于2009年5月21日办理入伙。原、被告于2009年5月21日签订《业主临时公约》及《前期物业管理服务协议》，约定被告同意东莞市新世纪润城实业投资有限公司委托原告对东莞市塘厦镇金地博登湖花园进行前期物业管理。合同约定物业管理费收费标准为每平方米建筑面积2.4元／月，物业管理费自开发商通知正式入伙之日起计收，被告应于每月20日前向原告缴纳该月的物业管理服务费及其他应缴费用。庭审中，原、被告确认案涉的每月物业管理费229.22元，也确认2013年11月至2015年4月期间的物业管理费没有缴交。被告主张自2009年入住案涉房屋，楼顶存在漏水的问题，多次向原告反映问题，但一直没有获得处理；2014年6月17日被告家中的自行车被盗，原告坚持内部处理，但至今没有结果；案涉房屋阳台存放空调主机的百叶窗因台风导致脱落，造成雨水飘入房屋，原告也一直没有处理，被告因此认为原告提供的物业管理服务不到位，所以拒不缴纳物业管理费。被告则认为案涉房屋漏水问题一直存在，尚未过保修期，这是被告与开发商之间的纠纷，被告可另案提起诉讼维护自身权益；被告无法举证证明自行车被盗的事实，即使是真实的，被告也应另案向原告主张损失；百叶窗脱落是不可抗力造成的，原告并非未尽管理责任，故被告不应以上述理由拒不缴纳物业管理费。以上事实，有原告提供的《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《入伙通知书》、《房屋交接单》、欠费明细表以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，原告是具有物业管理资质的企业，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容也没有违反法律的强制性规定或禁止性规定。因此，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护，对原、被告均具有约束力。被告作为东莞市塘厦镇金地博登湖花园的业主，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业管理费。被告主张因原告管理不善，存在房屋漏水、自行车被盗、百叶窗脱落的问题而拒绝缴纳物业管理费，对此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被告主张原告管理上未达到双方约定的标准，被告可依据上述规定要求原告承担相应的违约责任，但被告主张原告的服务未能达标，不应成为被告拒缴服务费的理由，因此，被告应支付原告2013年11月至2015年4月期间的物业管理费4125.96元（229.22元／月×18个月）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：被告陈国华应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司东莞塘厦湖柏山庄分公司2013年11月至2015年4月期间的物业管理费人民币4125.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，原告深圳市金地物业管理有限公司东莞塘厦湖柏山庄分公司已预交，由被告陈国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 黎杰安二〇一五年七月十四日书记员 孙永杰肖亮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 更多数据：