（2015）海民初字第10940号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-12-25
案件名称
北京世纪博雅物业管理有限公司与牛歆炜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京世纪博雅物业管理有限公司,牛歆炜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第10940号原告北京世纪博雅物业管理有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号。营业执照注册号：110228003574421。法定代表人张忆民，总经理。委托代理人张章，北京卫之平律师事务所律师。被告牛歆炜，男，1972年8月10日出生，其他情况不详。原告北京世纪博雅物业管理有限公司（以下简称世纪博雅物业公司）与被告牛歆炜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世纪博雅物业公司之委托代理人张章到庭参加了诉讼。被告牛歆炜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪博雅物业公司诉称，2003年2月11日，北京世纪兴业房地产开发有限公司与我公司签订《博雅西园物业管理委托合同》，约定北京世纪兴业房地产开发有限公司将博雅西园项目委托给我公司进行物业管理，合同第23条第1款约定5至20号楼应按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取物业管理费。合同签订后，我公司为博雅西园提供物业服务，确定的物业管理费收费标准为每月每平方米2.48元。2008年7月23日，北京市海淀区博雅西园业主委员会与我公司签订《博雅西园物业服务合同》，有效期至2010年12月31日，合同第11条第1款约定5至20号楼（不含首层）应按建筑面积每月每平方米1.78元向业主或房屋使用人收取物业管理费，5至20号楼首层应按建筑面积每月每平方米1.69元向业主或房屋使用人收取物业管理费；合同第29条第2款约定个别业主无正常原因逾期交纳物业管理费的，我公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金。合同签订后，我公司一直为博雅西园小区提供物业服务至2010年12月31日，但牛歆炜作为博雅西园501室的业主，入住后未交纳2004年7月1日至2007年12月31日以及2010年7月1日至2010年12月31日期间的物业管理费。为维护我公司的合法权益，现我公司诉至法院，要求牛歆炜支付其上述期间拖欠的物业费17306.39元，并支付违约金881.19元，以上共计18187.58元。本案的诉讼费由牛歆炜负担。被告牛歆炜未提交答辩意见。经审理查明，牛歆炜原系北京市海淀区农大南路厢黄旗43号博雅西园501室（建筑面积为150.7平方米）的业主。2013年牛歆炜将该房屋出售他人并办理产权变更登记。2003年2月11日，北京世纪兴业房地产开发有限公司（以下简称世纪兴业公司）与世纪博雅物业公司签订《博雅西园物业管理委托合同》，该合同约定：世纪兴业公司将博雅西园项目委托给世纪博雅物业公司实行物业管理，由世纪博雅物业公司负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、代收代缴费用、车位管理服务费等费用；委托管理期限为自本合同签字生效之日起至业主委员会选聘新的物业管理公司止；物业管理服务费，1-4号楼由世纪博雅物业公司按建筑面积每月每平方米不高于2元向业主或房屋使用人收取，5-20号楼由世纪博雅物业公司按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。合同签订后，世纪博雅物业公司开始为博雅西园提供物业服务。后北京市海淀区博雅西园业主委员会成立，2008年7月23日，博雅西园业委会与世纪博雅物业公司签订《博雅西园物业服务合同》，该合同约定：物业服务期限为18个月；物业服务费标准为1-4号楼按建筑面积每月每平方米1.48元交纳，5-20号楼（不含首层）按建筑面积每月每平方米1.78元交纳，5-20号楼首层按建筑面积每月每平方米1.69元交纳，6号、16号楼1单元按建筑面积每月每平方米1.40元交纳；业主应按季度预交纳物业服务费；个别业主无正常原因逾期交纳物业服务费的，世纪博雅物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金，逾期60日仍未缴纳物业服务费，有关当事人需向世纪博雅物业公司支付为追讨欠款而发生的额外费用。合同签订后，世纪博雅物业公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。现牛歆炜尚未交纳2004年7月1日至2007年12月31日以及2010年7月1日至2010年12月31日期间的物业服务费共计17306.39元。2012年12月27日及2014年12月10日，世纪博雅物业公司曾在博雅西园以公示方式向欠费业主催交物业服务费。牛歆炜经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。另查，2005年4月1日至2007年12月31日期间的物业费收费标准为每月每平方米2.48元，2008年4月1日至2010年12月31日期间的物业费收费标准为每月每平方米1.78元。上述事实，有世纪博雅物业公司的陈述及其提交的《博雅西园物业管理委托合同》、《博雅西园物业服务合同》、公证书、北京市房屋产权登记申请书及房地产交易与权属登记审批与发证表等证据在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，牛歆炜经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，《博雅西园物业服务合同》签订之前，世纪博雅物业公司虽未与牛歆炜签订物业服务合同，但其接受世纪兴业公司的委托为博雅西园提供了物业服务，与牛歆炜之间形成了事实上的物业服务合同关系，故牛歆炜作为业主理应支付相应的物业服务费。2008年7月23日签订的《博雅西园物业服务合同》，是博雅西园业委会与世纪博雅物业公司所签，该合同合法有效，对于博雅西园小区的全体业主均具有法律约束力，在世纪博雅物业公司已依约提供物业服务的情况下，牛歆炜作为业主亦应支付相应的物业服务费。现牛歆炜尚拖欠部分物业服务费，故世纪博雅物业公司要求牛歆炜支付2004年7月1日至2007年12月31日以及2010年7月1日至2010年12月31日期间的物业费17306.39元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。因《博雅西园物业服务合同》明确约定业主应按季度预交物业费，现牛歆炜拖欠物业服务费的行为，已构成违约，理应承担相应的违约责任，故世纪博雅物业公司要求牛歆炜支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持，具体数额本院酌情予以确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、牛歆炜于本判决生效后十日内向北京世纪博雅物业管理有限公司支付二〇〇四年七月一日至二〇〇七年十二月三十一日及二〇一〇年七月一日至二〇一〇年十二月三十一日期间拖欠的物业服务费人民币一万七千三百零六元三角九分。二、牛歆炜于本判决生效后十日内向北京世纪博雅物业管理有限公司支付违约金人民币八百六十五元。如果牛歆炜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百五十四元，由牛歆炜负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费二百六十元，由牛歆炜负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周志辉人民陪审员 肖开恩人民陪审员 陈凤廷二〇一五年七月十四日书 记 员 冯思洋 来自：