（2015）泰中民四终字第00335号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-24
案件名称
泰兴市御庭国际大酒店有限公司与江苏恒源鹅业科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏恒源鹅业科技发展有限公司,泰兴市御庭国际大酒店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民四终字第00335号上诉人（原审被告）江苏恒源鹅业科技发展有限公司，住所地泰兴市济川街道济川北路58号六楼。法定代表人徐晓龙，董事长。委托代理人孙小林（特别授权），江苏济恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）泰兴市御庭国际大酒店有限公司，住所地泰兴市济川街道济川北路58号。法定代表人徐庚生，执行董事。委托代理人朱伟（特别授权），江苏银杏树律师事务所律师。上诉人江苏恒源鹅业科技发展有限公司（以下简称恒源公司）因与被上诉人泰兴市御庭国际大酒店有限公司（以下简称御庭酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2015）泰济民初字第00068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明，坐落于泰兴市济川街道58号御庭国际大酒店系御庭酒店向产权所有人江苏锦城建设有限公司承租并经营的营业用房。2014年3月8日，御庭酒店与恒源公司签订酒店客房租赁合同一份，合同约定，恒源公司租赁御庭酒店8601房用于办公室（合同中房号为空白，双方在庭审中认可房号为8601），租期为24个月。自2014年3月8日起至2016年3月7日止，租房价格为25800元／年，付款方式为签订协议之日起，以现金方式支付1年的租金，次年房租提前三个月支付。恒源公司应按期缴纳租金，违反本合同视为恒源公司违约，如任意一方在合同有效期内无故终止合同，同样视为违约，违约金为总租金加总租金的50%作为违约金赔偿金额。江苏锦城建设有限公司作为丙方在合同上盖章。2014年3月18日，御庭酒店与恒源公司双方签订房屋租赁补充协议，协议约定恒源公司承租御庭酒店六楼全部客房，租期为2014年3月18日至2016年3月18日，为期24个月，租房价格为480000元／年，其他约定事项以2014年3月18日签订的《酒店客房租赁合同》为准。合同签订后，御庭酒店将其酒店6层客房交付恒源公司使用，恒源公司仅给付御庭酒店113500元。2014年12月4日、5日，恒源公司代理人以江苏济恒律师事务所的名义两次发函给御庭酒店，以御庭酒店违反合同约定为由，要求解除合同，御庭酒店未予应允，御庭酒店遂提起诉讼。一审审理过程中，御庭酒店与恒源公司双方经协商均同意解除合同，恒源公司于2015年4月1日将所租客房交付御庭酒店，对缺少的物品，双方同意折价1000元，由恒源公司赔偿给御庭酒店，但双方就租金及违约金给付数额未能协商解决。上述事实有御庭酒店提供的酒店客房租赁合同、房屋租赁补充协议、客房盘总表及当事人陈述在卷佐证。原审法院认为，御庭酒店与恒源公司之间的房屋转租行为得到房屋所有权人的认可，双方所订立的酒店客房租赁合同及补充协议均合法有效，御庭酒店与恒源公司均应严格按约履行。关于御庭酒店与恒源公司双方对补充协议上载明的2014年3月18日酒店客房合同的争议，因双方在2014年3月18日前只签订了一份2014年3月8日的酒店客房合同，故原审认定补充协议上2014年3月18日系笔误，应为2014年3月8日，酒店客房租赁协议上的相关条款对双方仍具有约束力。恒源公司未按约履行给付租金的义务，应属违约行为，其以御庭酒店违约为由要求解除合同，未能提供御庭酒店违约的事实依据予以证明，现御庭酒店考虑到合同继续履行已无实际意义，同意解除合同，原审予以支持。但恒源公司应给付自租赁之日起至2015年4月1日的租金，赔偿物品短少的损失，并支付违约金。双方合同约定的违约金过高，考虑到御庭酒店出租的酒店客房，合同的解除对御庭酒店房屋收益影响不大，故酌情按20天的房租确定违约金的数额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除泰兴市御庭国际大酒店有限公司与江苏恒源鹅业科技发展有限公司双方签订的酒店客房租赁合同及房屋租赁补充协议。二、江苏恒源鹅业科技发展有限公司将其所租赁的客房返还给泰兴市御庭国际大酒店有限公司（已履行）。三、江苏恒源鹅业科技发展有限公司于本判决生效之日起20日内给付泰兴市御庭国际大酒店有限公司房租385166元，赔偿御庭酒店物品缺失损失1000元，支付御庭酒店违约金26666元，合计人民币412832元。四、驳回泰兴市御庭国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12265元，减半收取6132.5元，由恒源公司负担（此款御庭酒店已垫付，恒源公司于履行给付房租义务时一并加付给御庭酒店）。上诉人恒源公司不服上述判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审判决，改判上诉人给付被上诉人240000元，上诉人已付115000元，尚需支付124500元。事实和理由：1、2014年3月8日，上诉人在被上诉人处租用8601一间客房，年租金25800元，以现金形式支付租金和押金，此前3月5日，已经支付租赁定金2000元有酒店老板丁国新写的收条。合同签订后3月23日支付20000元，该份合同只针对8601房，上诉人没有违约。2、双方在2014年3月18日签订的房屋租赁协议是六层全部客房，期限24个月，年租金48万元，押金2万元。第七条，其他约定事项以2014年3月18日签订的（酒店客房租赁合同）为准。第八条，本补充协议具有与主合同同等的法律效力。3、3月8日的合同与3月18日的合同没有任何关系。单间租金、付款方式都不相同。一审认定3月18日的合同签订协议同时给付一年租金，次年租赁费提前三个月给付，没有这样的约定。4、被上诉人在合同履行期间严重违约。从2014年9月1日起就以公安局检查为由将全部六层房卡收走，上诉人公司员工必须带身份证到总台才能进入办公室上班。此后房卡就由被上诉人控制。2014年10月1、2、3日11月9日将602、608、610房间开给其他客人住宿。11月26日，擅自使用上诉人的会议室举办宴会。被上诉人存在严重违约行为，多次交涉无果，才具律师函要求解除合同，且从2014年9月后因被上诉人严重违约而不再支付以后的房租。从2014年9月，被上诉人收回全部房卡，上诉人就进不了承租房，至上诉人无法搬走自己的办公家具，只能发函要求以办公家具抵充房租。2015年1月7日被上诉人起诉，在法院的协调下，上诉人才将办公家具搬走。一审判决上诉人支付房租到搬家具的4月1日是错误的，应当判决到上诉人拿走房卡的2014年9月止。请求二审查明事实，依法改判。上诉人向本院提交了丁国新出具的2000元收条，和客房照片7张，证明被上诉人在2014年11月26日将客房租赁他人。被上诉人御庭酒店答辩称，上诉人的上诉的事实和理由不成立，应当驳回。1、双方于2014年3月8日、3月18日签订了客房租赁合同和房屋租赁补充协议，补充协议由原来的租赁一间增加为租赁一层，相应的起租日期和租赁费用变更，其他依照3月8日的协议履行，第七条的3月18日只是笔误。否则协议之间也不符合逻辑。上诉人难以自圆其说。2、上诉人不但没有足额支付第一年房租，也没有提前三个月支付下年度房租。按照约定，上诉人应支付2年的房租，考虑上诉人的实际经营状况，在法院的劝导下才同意在2015年4月1日解除协议。3、上诉人一共分期支付的113500元租赁费，丁国新出具的2000元的收条与租赁无关。上诉人现提出是租房押金，被上诉人同意扣减。4、上诉人租赁的是酒店客房，应当遵从公安部门等对酒店管理的规定，应当由被上诉人统一管理房卡、整理房间。上诉人提供的照片没有时间、地点，也不能证明上诉人的主张。被上诉人不予认可。上诉人对一审认定上诉人出具律师函的时间为12月4日、5日有异议，其说明是12月12日、25日，而上诉人向一审法院提交的律师函时间是2014年12月4日和25日，二审中提交的律师函时间是2014年12月12日和12月25日。被上诉人认可收到两份律师函，本院认定2014年12月上诉人向被上诉人发送了两份律师函的事实，但时间无法认定。对一审认定的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。上诉人提交的图片证据，不能反映客房给其他客户居住的事实，本院不予采信。双方陈述中认可租赁期间由被上诉人管理客房钥匙，打扫房间的事实。本院认为，关于双方对2013年3月8日和3月18日两份协议之间的关系的争议。2013年3月8日双方签订的是《酒店客房租赁合同》，2013年3月18日双方签订是《房屋租赁补充协议》，标题与内容相一致，合同明确了双方的租赁范围、租赁期间、租赁价格、付款方式、出入要求、使用规范、违约责任、纠纷解决方式、解除要件及不得转租、变更房屋结构和不得从事违法活动等权利义务。后一份协议明确了租赁范围、租赁期间、租赁价格及打扫卫生、提供餐劵、浴劵对象等酒店服务项目。第七条为，其他约定事项以2014年3月18日签订的《酒店客房租赁合同》为准。从双方陈述租赁客房范围和价格重新协商的事实看，第一份合同全面明确了双方的权利义务，第二份协议仅对范围、价格变更，对酒店服务内容作进一步的明确，不论是标题还是内容均是在第一份合同的基础上作出的说明补充。故一审推定3月18日补充协议第七条所书时间系笔误，符合事情的客观规律和生活常识，该推定应予确认。双方对上述合同和协议的真实性没有异议，是双方真实意思的表示，且不违法法律规定。依法成立的合同受法律保护，双方均应自觉履行。关于上诉人提交的丁国新出具的2000元的收条，其书面内容为租房押金，上诉人同意扣除，本院照准，并在被上诉人应付租金中予以扣减。关于违约责任的确定。上诉人认为被上诉人违约在先，从双方陈述，被上诉人一直持有讼争租房的钥匙并按照酒店管理模式对讼争租房进行日常管理。上诉人所提供的图片等现有证据不能证明上诉人的主张，本院不予采信。对照双方约定，上诉人未能依约及时给付租金，应付相应的法律责任。原审为减少双方损失进行劝导，双方同意提前解除合同，租金计算至解除之日符合法律规定。原审并酌情以实际整修期限确定违约金并无不当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持江苏省泰兴市人民法院（2015）泰济民初字第00068号民事判决主文第一条、第二条、第四条及诉讼费负担部分。二、变更江苏省泰兴市人民法院（2015）泰济民初字第00068号民事判决的第三项为：江苏恒源鹅业科技发展有限公司于本判决生效之日起20日内给付泰兴市御庭国际大酒店有限公司房租383166元，赔偿御庭酒店物品缺失损失1000元，支付御庭酒店违约金26666元，合计人民币410832元。二审案件受理费4000元，有上诉人恒源公司负担3935.75元，被上诉人御庭酒店负担64.25元（该款恒源公司已预交，恒源公司在给付上述房租中予以扣减）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 刘春生审判员 丁万志二〇一五年七月十四日书记员 袁高亮 来自