（2015）桂市民四终字第300号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-31
案件名称
胡敏与余小艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡敏,余小艳,桂林市鸿宇房产咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第300号上诉人（一审原告）胡敏，职工。被上诉人（一审被告）余小艳，无业。委托代理人翟得墩，个体工商户。一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司，住所地广西桂林市秀峰区翊武路46号一层103号二层2号铺面。法定代表人梁元华，该公司经理。上诉人胡敏与被上诉人余小艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员胡卫新、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人胡敏、被上诉人余小艳的委托代理人翟得墩和一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司的法定代表人梁元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年2月27日，原、被告经第三人介绍签订《二手房买卖协议》，协议约定原告将其名下位于桂林市象山区凯风路357号兴进嘉园4栋1-15号铺面（产权证号：桂林市房权证象山区字第××号），以80万元的价格出售给被告。购房款80万元分两期支付，被告应于《二手房买卖协议》签订的当日支付原告购房定金4万元，定金暂由原告保管，定金在第一期付款时冲抵房款。第一期购房款35万元（含购房定金4万元），被告应于原、被告到房产交易所交件过户当日支付。剩余的45万元即第二期购房款被告应于取得所购铺面的房屋所有权证之日给付。原告在《二手房买卖协议》中承诺该商铺的租金与租赁协议一致；并约定甲方（被告余小艳）应于乙方付清第二期房款后当日将上述房屋交付给乙方（原告胡敏）使用，同时将该房的权利及义务属乙方所有。房屋交付时，甲方（被告）负责结清交房前就由其承担的一切费用（包括物业费）……并将房屋配套设施过户所需的各种资料移交给乙方并配合过户；甲方承诺该商铺租金与租赁协议一致；丙方承诺于2013年4月15日前办理好乙方名下房产证。同时协议中约定本次交易选择违约责任为定金条款，违约金约定为4万元，被告若中途悔约或未按协议条款规定付清任何一期房款，均属乙方违约。原告及其委托人翟得墩，被告胡敏，第三人鸿宇公司均在该《二手房买卖协议》上签字。《二手房买卖协议》签订的当日，被告支付原告购房定金4万元。2013年4月20日，原、被告及第三人签订补充协议，补充协议将原合同约定的购房款分两期支付变更为分三期付清，第一期购房款给付时间及数额与原合同约定一致，第二期购房款约定于2013年4月20日给付40万元，第三期购房款5万元约定被告应于其与租客变更租赁合同当日支付。原告及第三人在补充协议中承诺门面租金与原租赁合同约定的租金一致，如未达到原租赁合同租金，第三人愿意将不足部分补齐给原告，原告则双倍赔偿第三人补给被告的租金。2013年3月21日、2013年4月20日，原告支付被告代理人翟得墩购房款31万元及购房款40万元，原告代理人翟得墩均出具了收款收据交被告收执。2013年4月10日，房屋所有权证登记变更为原告胡敏。2013年5月28日原告取得本案该房屋的国有土地使用证。原告依据双方签订的合同约定，在交清第二笔房款，于2013年4月21日去接收房屋时，租赁该房屋的租户陈玉斌提出房屋存在漏水问题不同意改签租赁合同，后经第三人和原告维修，维修中原告两次购买维修材料共花费398元。该房已于2013年6月16日交付给租户陈玉斌继续使用，原告与租户陈玉斌于同日签订《门面租赁合同》，租赁合同约定租期为2013年6月15日至2015年3月14日，从2013年6月15日起至2014年3月14日止，每月租金1900元。从2014年3月14日起至2015年3月14日止，每月租金为2100元，该门面租赁合同中关于租金的约定与被告和原承租人签订的租赁合同所约定的内容一致。原告与承租人重新改签租赁合同时，要求承租人按原承租合同向其交纳押金2560元，承租人提出原户主未退还其押金，不应重新再向原告交纳。原告于2013年6月16日后按照租赁合同的约定向承租人陈玉斌收取租金，被告收取了2013年4月15日至2013年6月16日两个月租金3800元。本案在审理中，被告表示同意将原收取承租人的押金2560元转交给原告；对该买卖房屋转交过户之前确存在有物业费尚未交清的事实原告亦认可，但称未收到物业的催收通知，具体欠物业费多少不清楚。原告以被告未按双方签订的《协议》要求履行合同，构成了违约，遂向该院提起诉讼。请求判令：一、被告违约，支付原告违约金40000元；二、判令被告余小艳交清物业费1682元；三、判令被告返还原告押金2560元及多收的租金3800元；四、判令被告支付房屋维修费1000元。一审法院审理认为，原、被告经第三人居间介绍，三方签订了二手房屋买卖协议及补充协议，两份协议均系三方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同三方都应按照合同的约定全面履行义务。一、原告以被告打印租金的流水账账户名不是被告本人，与双方签订的协议中约定不一致，带有欺骗原告高价购买的目的，构成了违约。但该事实并未造成原告在收取门面租金上与被告在补充协议中承诺的“门面租金与原租赁合同约定的租金一致”的事实相悖，且被告已经按照合同约定将房屋所有权证、土地使用权证过户到原告名下，房屋双方已交付使用，因此该院认为，并不存在根本性违约；二、在该涉案房屋交付前所产生的物业管理费，该院认为，双方在《二手房买卖协议》）第九条第一项约定被告负责在房屋交付时结清应由其承担的一切费用（物业费），而被告至今未结清。而《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应当按合同约定履行。三、原、被告签订的《二手房买卖协议》第九条第一款约定，被告应于原告付清第二期房款后将上述房屋交付给原告使用，同时该房的权利及义务由原告所有，原、被告双方签订的《补充协议》变更了交付房款的时间和期数，但对房屋的交付所有权的时间没有作更改，因此，交付房屋所有权的时间仍应以原告在向被告交付第二期购房款的时间为准。该房屋已于2013年4月10日登记在原告胡敏名下，原告胡敏主张以2013年4月15日收取房屋的租金，该院予以支持，被告应将多收的两个月租金3800元转付给原告。四、至于承租人向原房屋所有人被告余小艳交纳了押金确属事实，由于原、被告双方买卖关系已经成立，协议已履行，房屋已交付，租赁合同也随之变更了户主为原告胡敏，被告在庭审中也表示愿意将承租人所交纳的2560元转交给原告；五、本案涉案房屋在原告向被告交付了第二期购房款后要求承租人改签租赁合同时，了解到房屋存在漏水现象，为了达到改签租赁合同的目的，原告与第三人对该房屋进行了维修补漏，此事实各方当事人也予以认可。该院认为，被告在出卖该房屋时即应对该房屋进行维修完善后再行交付原告，故被告应对房屋漏水承担维修责任。对原告上述三、四、五项诉请该院予以支持，但原告要求被告支付1000元维修费证据不充分，但其举证在第三人对该房屋进行维修期间自己购买了部分材料，并提供了购买材料的收据共398元，该院综合考虑给予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告余小艳将收取承租人的租金3800元转付给原告胡敏；二、被告余小艳自本判决生效之日起三十日内自行结清所欠物业管理费；三、被告余小艳将承租人所交租房押金2560元转交给原告胡敏；四、被告余小艳支付原告胡敏维修费398元；五、驳回原告胡敏其他诉讼请求。本案案件受理费1026元（原告已预交），由原告胡敏承担800元，余款由被告余小艳承担。上诉人胡敏不服一审判决，上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、被上诉人未按合同在交房前交清该交的费用，导致债主找着上诉人要钱且房屋存在大面积漏水。根据上诉人、被上诉人与第三人签订的《二手房买卖协议》的约定，被上诉人构成违约。2、本案的购房行为是被上诉人与第三人合伙欺骗上诉人高价购房的行为。被上诉人在《二手房买卖协议》中承诺“该商铺租金与租赁协议一致”，但被上诉人2013年3月上旬打出的2012年3月15日至2013年2月27日秦荣华支付租金的银行流水账不是被上诉人余小艳的开户名，而是他人银行存折复印件，出具的证据是假证。被上诉人利用缴纳假的高额租金证据达到欺骗上诉人高价购买低价商铺的目的，从中获利。请求：撤销一审判决第一项，重新审理，重新判决被上诉人支付40000元违约金；被上诉人承担本案的诉讼费。被上诉人余小艳口头答辩称，上诉人的上诉请求无法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司口头陈述称，一审判决合法合理，尊重一审法院的判决。本院综合诉辩各方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人购买的商铺的租金是否与租赁协议一致，被上诉人是否构成违约，应否支付上诉人违约金。上诉人胡敏对争议事实提供的新证据：商铺房东为张聪明的出租合同1份、蒋守玲的书面证明，上述证据证明涉案商铺的租金比隔壁商铺的租金高，被上诉人的《门面租赁合同》是伪造的，构成违约。被上诉人余小艳对争议事实未提供新的证据。一审第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司对争议事实亦未提供新的证据。本院对当事人争议事实的分析和认定：上诉人胡敏提供的张聪明的出租合同及蒋守玲的书面证明，该证据只能证明涉案商铺隔壁商铺出租的租金情况，并不能证明被上诉人的《门面租赁合同》是伪造的，缺乏应有的证明力，本院不予认可。综上，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人上诉主张被上诉人打印租金的流水账账户名非被上诉人余小艳本人，是其利用缴纳假的高额租金证据达到欺骗上诉人高价购买低价商铺的目的，被上诉人构成违约，应支付违约金。从本案查明的事实看，本案诉争商铺出售时，被上诉人余小艳作为出租方与承租方秦荣华于2012年3月14日签订的《门面租赁合同》约定，2013年3月15日起至2014年3月15日止，每月租金1900元，2014年3月15日起至2015年3月15日止，每月租金为2100元。上述租金与上诉人胡敏在购买诉争商铺后，与承租人陈玉斌于2013年6月16日签订的《门面租赁合同》约定的租金一致。该事实符合双方签订的《二手房买卖协议》及《补充协议》中约定的“甲方承诺该商铺租金与租赁协议一致”、“门面租金与原租赁合同上约定的租金一致”的事实。另，即使被上诉人余小艳收取租金的流水账非其本人，该事实并不能证明其收取的租金金额非合同约定的租金金额。因此，被上诉人余小艳没有违反合同约定，不构成违约。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费800元，由上诉人胡敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕秀文审 判 员 胡卫新代理审判员 蒋子秀二〇一五年七月十四日书 记 员 申峰峰 更多数据：