（2015）泰高民初字第00405号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-16
案件名称
泰州市金港商业广场经营管理有限公司与杨志兵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州市高港区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰州市金港商业广场经营管理有限公司,杨志兵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2015）泰高民初字第00405号原告泰州市金港商业广场经营管理有限公司。委托代理人杨思明。委托代理人栾国斌。被告杨志兵。原告泰州市金港商业广场经营管理有限公司（以下简称金港公司）与被告杨志兵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理。依法由审判员何芬适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金港公司委托代理人栾国斌到庭参加诉讼，被告杨志兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金港公司诉称，被告于2011年5月30日起承租了金港国际家居市场综合区A14、239-243区域，面积合计为192.816平方米，年租金160元/平方米，并以“科嘉国际豪门”商户名称开展经营业务。同时，原告和开发商泰州市金港装饰城有限公司订立了一份委托管理合同，按照该合同约定，原告于2011年11月11日开始对金港国际家居建材市场进行市场管理。原告进驻金港国际家居建材市场后，按照承租商户的要求提供了规范化的物业管理服务，具体包括但不限于保安、保洁、电梯的维护保养、区域秩序的维护、垃圾清理等，为此原告垫付了大量资金费用用于维护正常经营。原告经过长时间的成本核算以及考察周边相类似家居建材市场的物业管理费的收费标准，初步决定每月以综合区2元/平方米、精品区3元/平方米收取。原告以通知的形式将收费标准张贴在金港国际家居市场的各个位置并逐个向各承租户通知，同时要求承租户若有异议可在5个工作日内向原告方提出。在异议期内，无任何承租户提出异议。截止到2013年8月底，被告已拖欠物业管理费21.5个月左右。原告多次通知被告缴纳，但被告拒不缴纳，我方起诉时曾主张物业费按每月2元/平方米计算，现考虑到实际情况，我方变更诉讼请求，要求判令被告按照每月1元/平方米的标准向原告支付21.5个月的物业管理费共计4145元。被告杨志兵未应诉。经审理查明，2011年5月30日原告金港公司与被告杨志兵签订租赁合同一份，约定被告向原告租赁摊位编号为A14、239、240、241、242、243区域，面积合计为192.816平方米，租期自2011年5月30日至2012年5月29日，另优惠租期送一年，即优惠期至2013年6月29日，租赁期内被告的租金已全部缴纳，被告所租赁的摊位位于综合区。原告的权利中包括有权要求被告按期缴付租金及各种费用等，原告的义务中包括统一清洁卫生，保障市场内良好的治安秩序等。租赁合同签订后，被告向原告缴纳了房屋租金，并以“科嘉国际豪门”商户名称开展经营业务。后原告与泰州奥达电梯工程有限公司签订了电梯维修保养合同，与具有三级资质的泰州市名扬物业服务有限公司签订了保安服务、保洁服务委托合同，与泰州市高港区金港保洁有限公司签订了环境卫生有偿服务协议书，并支付了相关费用。2013年6月29日，即租赁合同约定的租期届满后，被告撤离原告处市场。2013年6月4日、6月30日原告两次以通知的形式将收费标准张贴在金港国际家居市场的各个位置并逐个向各承租户通知，欲以每月2元/平方米收取物业经营管理费用，但被告一直未缴纳，经原告多次催要，未果。原告于2015年6月12日诉至本院，要求被告支付8291元物业费；诉讼中原告变更诉讼请求，要求被告按照每月1元/平方米给付21.5个月的物业费共计4145元。以上事实有租赁合同、被告交纳租金的收据、当事人陈述等在案佐证。本院认为，对于事实物业服务关系，虽没有签订物业管理合同，但业主实际接受了该物业服务人的物业管理服务的，业主应当支付相应的物业服务费用。双方就物业服务费用不能达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府的收费标准或者同类物业服务项目收费标准予以处理。本案中原、被告虽未签订物业管理合同或公约，但原告实际提供了相应的物业经营管理服务，其有权向被告主张相应的物业经营管理费用。对于物业费的收取标准，考虑到原告的支出成本，并参照同类物业服务项目收费标准，原告要求被告经营的综合区物业经营管理费用标准为每月1元/平方米，本院予以认可。原、被告租赁合同约定的租期自2011年5月30日起，原告从2011年11月11日开始对市场进行管理，其主张物业经营管理费用的起算时间为2011年11月11日，本院予以认可；对于物业经营管理费用的截止时间，原告主张到2013年8月底，本院认为，结合被告实际承租时间、交纳租金的情况以及原告陈述被告到期后就离开市的情况，可以认定被告2013年6月29日后离开原告处市场，物业管理费的截止时间应为2013年6月29日，故原告要求计算到2013年8月底的主张，本院不予支持。计算物业管理费的期限应为自2011年11月11日到2013年6月29日计19.5个月，被告应支付的物业经营管理费用为192.816×1×19.5计3759.9元。被告杨志兵无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告杨志兵应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告泰州市金港商业广场经营管理有限公司物业经营管理费3759.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨志兵负担。（此款原告已预交，由被告杨志兵在履行上述付款义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员 何芬二〇一五年七月十四日书记员 朱骏附：裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 搜索“”