（2015）简阳民初字第1581号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-06
案件名称
四川千驹房地产开发有限公司与周长明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
简阳市人民法院
所属地区
简阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川千驹房地产开发有限公司,周长明
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十一条，第五十五条，第六条，第五十四条第一款，第一百二十五条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十一条，第七十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第八条
全文
四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第1581号原告：四川千驹房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人：刘荣富，董事长。委托代理人：程爽，四川千驹房地产开发有限公司副总经理。委托代理人：雷敏，四川千驹房地产开发有限公司职工被告：周长明，男，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：林惠，简阳市光大法律服务所法律工作者。原告四川千驹房地产开发有限公司诉被告周长明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理。依法由代理审判员王雨适用简易程序于2015年6月29日、2015年7月14日公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，被告周长明申请了证人魏尤华、陈洪友、陈容出庭作证。原告四川千驹房地产开发有限公司的委托代理人程爽、雷敏，被告周长明及委托代理人林惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川千驹房地产开发有限公司诉称：2011年7月4日，原、被告订立了《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，以被告周长明所有的简阳市简城镇滨江路的原2层202号房屋（建筑面积101.88平方米）作为拆迁房屋进行调换安置，该协议第二条约定为“住宅：安置调换的地点为简城镇滨江路逸水鼎城小区一幢二楼（对上河滨江路），按该户原分摊系数计算，结算面积130.66平方米，确认办证面积139.00平方米（以房管确权面积为准）。”2014年9月，简阳市房管局在清查原告房产时，原告才发现该合同存在笔误。该协议中所安置的简城镇滨江路逸水鼎城小区早在2010年6月9日经规委会审定的规划设计图上即明确标注为商业，不是住宅。原告认为，在订立该协议时存在重大笔误未及时发现，直到2014年9月才发现该合同存在的错误，因此存在重大误解，根据《合同法》第五十四条第一款第（一）项的规定。请求人民法院判令：撤销原告四川千驹房地产开发有限公司与被告周长明订立的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》。被告周长明辩称：原告所述的重大误解与错误不存在。1、《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》真实有效，经简阳市征补局、简阳市国土局等政府部门备案，具有公示公信效力、不可单方更改的效力；2、没有法律、政策规定商业用房不能安置给被拆迁户，简阳市十里坝、石盘镇、新民乡等处的村民在拆迁时都给予了村民不同面积的营业性用房，被告的被拆迁房屋是商品房，一直用于茶馆经营；3、原告作为专业的房地产开发机构，该协议为原告提供的格式合同，有被告无法比拟的专业性，不存在错误，根据《合同法》规定依法订立的合同对当事人具有法律效力，不得擅自变更或者解除合同。根据《合同法》四十一条的规定，对于格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。被告认为，该协议系双方当事人反复协商，是当事人真实意思表示，不存在重大误解。二、即使按原告的认为，从订立协议的时间为2011年7月4日到起诉为2015年4月，也已经超过了1年的诉讼时效。根据《合同法》55条和民法通则意见第73条之规定，原告行使撤销权的时间应该是在行为成立之日起1年以内。综上，被告认为本案既不存在原告主张的重大误解，原告也丧失了撤销权1年的诉讼时效，因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年6月9日，经原告四川千驹房地产开发有限公司申请，经简阳市规划局批准，同意原告四川千驹房地产开发有限公司所开发的“逸水鼎城”楼盘的设计方案进行局部修改，并按相关程序报批。平面图载明：位于楼盘（靠滨江路）的一栋底部2层商业。2011年7月4日，原、被告订立了《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，以被告周长明所有的简阳市简城镇滨江路的原2层202号房屋（建筑面积101.88平方米）作为拆迁房屋进行调换安置，该协议第二条约定：“住宅：安置调换的地点为简城镇滨江路逸水鼎城小区一幢二楼（对上河滨江路），按该户原分摊系数计算，结算面积130.66平方米，确认办证面积139.00平方米（以房管确权面积为准）。”第三条：“1、乙方补甲方。住宅：超原拆迁面积的20m2以内为20.00m2×900元／m2=18000元；超拆迁面积20m2以上为8.78m2×2480元／m2=21774元；”。2014年9月至10月期间，简阳市房管局在清查原告房产时，原告发现该拆迁协议存在与规划不一致的情形。现原、被告对该拆迁协议的撤销产生纠纷诉至本院。另查明，2011年3月25日，原、被告订立了另一份《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，约定将原告周长明所有的位于原简城镇滨江路住宅拆迁，调换至简城镇滨江路逸水鼎城小区。其中第三条约定：“1、乙方补甲方。住宅：超原拆迁面积的20m2以内为20.00m2×900元／m2=18000元；超拆迁面积20m2以上为19.96m2×2480元／m2=49501.00元；”。该拆迁安置房屋无争议，已作了商品房备案登记。本案以上查明的事实，原告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明，被告的身份证明，总平面布置图，2011年7月4日的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、2011年3月25日的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、2010年11月4日的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，商品房预售许可证和商品房买卖合同备案表，简阳市房屋拆迁征收补偿局的情况说明，简阳市房地产管理局的情况说明，证人魏尤华、陈洪友、陈容的证言等证据在案予以佐证，且经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原、被告订立《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》不是属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等生效的范围，无论该协议是否备案都不影响当事人行使民事权利及人民法院对该协议审查的权力。格式合同与示范合同。格式合同一般具有以下特征：1、预先制定；2、重复使用；3、单方提出；4、未经协商；根据法律法规和惯例而确定的具有合同示范作用的文件是示范合同。格式合同与示范合同的根本区别是条款内容能否与对方协商，格式合同是固定的，不能修改的，示范合同是可以协商修改的。本案中，原、被告订立的拆迁协议文本使用了拆迁安置补偿推行的示范合同，经双方协商，不符合格式合同未经协商的基本特征，亦不存在适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的前提条件。关于合同条款的解释。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案所涉该协议载明的房屋拆迁安置地点为：简城镇滨江路逸水鼎城小区住宅，而实际该二楼规划为商业用房。原、被告就该拆迁安置补偿的房屋是住宅还是商业用房是本案最为核心的争议焦点。经本院审查认为：第一、原拆迁房屋性质为住房，且该协议第一条第2、3项均明确被拆迁房屋性质为住宅，不是营业用房；第二、该协议的第三条：“1、乙方补甲方。住宅：超原拆迁面积的20m2以内为20.00m2×900元／m2=18000元；超拆迁面积20m2以上为8.78m2×2480元／m2=21774元；”原告提供的2011年3月25日，原、被告订立的且未发生争议的另一份房屋拆迁安置补偿协议的第三条：“1、乙方补甲方。住宅：超原拆迁面积的20m2以内为20.00m2×900元／m2=18000元；超拆迁面积20m2以上为19.96m2×2480元／m2=49501.00元；”另外，被告提供的同一被拆迁地块的营业用房的拆迁安置补偿协议的第三条：门市：超原拆迁面积的5m2以内5m2×8000元／m2=40000元；超拆迁面积5m2以上为16.61m2×13000元／m2=215930.00元；”对比该三份拆迁安置补偿协议关于补差款的计算标准，可以看出营业用房的补差款明显要高出住宅用房许多，存在争议的该份协议补差款的标准与住宅一致；第三、从交易习惯看，城市中的拆迁安置原有被拆迁房屋是何种性质，拆迁安置补偿的房屋即为何种性质，将原住宅性质的房屋拆迁安置补偿为营业用房性质的房屋的情形极为罕见。综上，原、被告之间订立的该协议的真实意思应当是对被告的房屋安置补偿为住宅，并非是营业用房。该协议所载明的安置补偿房屋性质与规划不一致，应当系原告笔误所致。重大误解的解释。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、数量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，原、被告之间订立的拆迁安置补偿协议存在安置房屋性质与规划确定性质不一致的情形，原告存在主观表示错误；客观上若按该协议履行将使得被告以原住宅性质的房屋调换成营业性质的房屋，并按住宅价格支付补差款，必然使得原告造成较大损失。故原告对该拆迁安置补偿协议确存在重大误解，有权依法撤销该合同。一年撤销权的解释。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第八条：“合同法第五十五条规定的”一年”、第七十五条和第一百零四条第二款规定的”五年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。”权利人提起撤销权之诉的诉讼时效时间为自知道或者应当知道撤销事由之日起一年，该一年是除斥期。结合法律及司法解释规定，该撤销权的形成是行为人主观认识到可撤销事由之日起形成，该一年除斥期不是可撤销行为客观发生之日起计算，而是可撤销行为发生，行为人主观并认识到产生了可撤销事由之日起计算。因此，原告在2014年9月至10月期间通过简阳市房屋管理局清查发现本案讼争的协议存在错误，至本案起诉之日2015年4月23日止，未超过一年的除斥期，其撤销权仍然存在。法律规定与司法解释规定发生冲突的适用问题。被告周长明提出按《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第73条第二款：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”因此原、被告订立合同至今已超过了一年。经本院审查认为：在本案法律适用中，该规定与《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项的规定存在冲突。该司法解释于1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过，与1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》相比，不论是从时间的先后顺序，发布机关的宪法地位，还是法律规范的位阶对比，当两者的规定发生冲突时，当然适用于后者的规定。综上，原告四川千驹房地产开发有限公司的诉讼请求成立，本院予以支持。被告周长明抗辩的相应理由及意见不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第一款第（一）项、第五十五条第（一）项、第一百二十五条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第八条之规定，判决如下：撤销原告四川千驹房地产开发有限公司与被告周长明于2011年7月4日订立的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》。本案案件受理费50元，由被告周长明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。代理审判员 王雨二〇一五年七月十四日书 记 员 赵钰 更多数据：