（2015）益法民一终字第260号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-10-23
案件名称
谢桂香与中国农业银行股份有限公司南县支行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢桂香,中国农业银行股份有限公司南县支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第260号上诉人（原审被告）谢桂香，女，1961年出生。被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司南县支行。负责人梁晓衡，该支行行长。委托代理人徐伟，男，1979年出生，汉族，该支行员工。委托代理人余汉军，男，1965年出生，汉族，该支行员工。上诉人谢桂香与被上诉人中国农业银行股份有限公司南县支行（以下简称南县农行）房屋租赁合同纠纷一案，谢桂香不服湖南省南县人民法院（2014）南法民一初字第1024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢桂香、被上诉人南县农行的委托代理人徐伟、余汉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年5月15日，南县农行与谢桂香签订《房屋租赁合同》，约定谢桂香租赁南县农行所有的位于南县南洲镇南华南路的房屋（建筑面积163.64平方米，房产证号为南房权证南洲镇字第0003＊＊**号）经营宾馆，租赁期限为一年，年租金为48000元，合同于2011年5月15日到期。合同到期后，双方未再续签合同，南县农行要求谢桂香退回所租赁的房屋。2012年11月9日，南县农行通过公证送达“房屋租赁合同终止通知”，2014年10月31日，南县农行又向谢桂香送达了“收回租赁房屋告知书”，并要求谢桂香腾退房屋并支付所欠租金160000元。谢桂香至今未退回所租赁的房屋和交纳所欠的租金。南县农行为维护其合法权益，故向法院起诉，请求如前。另查明，庭审结束后经双方对帐，谢桂香已于2011年交纳了合同期满后下一年度的租金48000元。原审法院认为：不动产所有权人对其不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。南县农行作为涉案房屋的产权人与谢桂香于2010年5月15日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。双方约定的租赁期已于2011年5月15日届满，该合同已终止，谢桂香作为合同相对方负有腾退租赁房屋的义务。且南县农行通过公证方式向谢桂香送达了“房屋租赁合同终止通知”，此后又向谢桂香送达了“收回租赁房屋告知书”，谢桂香应当腾退归还其所租赁的房屋。对于南县农行要求谢桂香退回所租赁的房屋的诉讼请求，原审法院予以支持；合同到期后至今谢桂香仍然占用南县农行房屋经营药店，致使南县农行不能对其所有的不动产行使使用、收益的权利，造成了一定的损失，故对于南县农行要求谢桂香比照合同约定支付房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。其数额为112000元（自2011年5月15日至2014年9月15日，共计40个月，期间谢桂香向南县农行交纳了48000元，应作相应扣除）。对于谢桂香要求南县农行对因房屋起火后重新装修费用及药品损失予以补偿的辩称意见，因未提供充分的证据证明起火原因、消防部门的鉴定意见及损失药品价值评估鉴定意见，且从属于另一种法律关系，故原审法院对其意见不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决：一、谢桂香于判决生效后十五日内腾空并返还南县农行位于南县南洲镇南华南路的房屋（位于南县农行办公楼一楼，建筑面积163.64平方米，房产证号为南房权证南洲镇字第0003＊＊**号）；二、谢桂香于判决生效后十五日内支付南县农行房屋占有使用费112000元。案件受理费4000元，减半收取2000元，由谢桂香负担。宣判后，谢桂香不服，向本院提起上诉称：1、在其与南县农行签订《房屋租赁合同》之前，其一直租赁该门面多年，2014年10月15日前，南县农行一直未向其催要过租金，南县农行的这一行为应视为自愿放弃租金；2、2011年5月15日租赁合同到期后，谢桂香主动缴纳了一年的租金，南县农行没有拒绝继续租赁，故双方应成立不定期租赁合同。原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。南县农行答辩称：1、该行没有自愿放弃租金，其一直在向谢桂香要求退回所租赁的房屋并支付所欠租金；2、租赁合同到期后，双方没有续签合同，2012年11月9日，南县农行通过公证送达“房屋租赁合同终止通知”，双方没有成立不定期租赁合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点问题是，原审判决谢桂香返还门面并支付房屋占有使用费是否正确。2010年5月15日，南县农行与谢桂香签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期自2010年5月15日起至2011年5月15日止。合同到期后，谢桂香又缴纳了一年的租金，南县农行没有拒绝继续租赁，至此谢桂香与南县农行之间成立了不定期租赁合同，谢桂香应依约定继续交纳租金。2012年11月9日，南县农行向谢桂香公证送达“房屋租赁合同终止通知”，要求谢桂香退还门面并结清租金与水电费。南县农行已明确表示要终止租赁合同，双方的不定期租赁合同应予解除。此后谢桂香一直占用南县农行的门面已无法律依据，南县农行要求谢桂香退还门面并支付房屋使用费符合法律规定，应予支持。原审法院比照双方所签房屋租赁合同的约定判决谢桂香支付房屋使用费符合法律规定，本院予以维持。谢桂香称南县农行一直没有向其主张租金，应视为主动放弃租金，但南县农行提供了（2012）湘益南证经字第216号公证书，证明其曾于2012年11月9日向谢桂香公证送达“房屋租赁合同终止通知”，要求谢桂香退还门面并结清租金与水电费。谢桂香提出南县农行主动放弃租金的上诉理由没有事实根据，本院不予支持。综上，谢桂香的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2000元，由上诉人谢桂香负担。本判决为终审判决。审 判 长 谌丽霞审 判 员 李学军代理审判员 刘觅琼二〇一五年七月十四日书 记 员 薛 军 来源：百度“”