（2015）闵民五（民）初字第1304号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-16
案件名称
徐菊仙与汪喜虎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐菊仙,汪喜虎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1304号原告徐菊仙。委托代理人张晓琳，系原告徐菊仙女儿。被告汪喜虎。原告徐菊仙与被告汪喜虎房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告徐菊仙及其委托代理人张晓琳，被告汪喜虎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐菊仙诉称，2011年3月30日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》1份。协议约定：原告将已经归还给案外人的位于上海市闵行区房屋租赁给被告，租赁期限一年。然被告入住后拒绝缴纳租金，到期后亦不愿意搬离，强行占有房屋。后房屋实际权利人两次向法院起诉要求本案原告支付房屋使用费，法院亦判决本案原告向实际权利人支付房屋使用费。被告的占用行为致使原告遭受损失，现起诉要求解除原、被告签订的《房屋租赁协议》。审理中，经法院释明，原告变更其诉讼请求为要求确认原、被告双方签订的《房屋租赁协议》无效。原告向本院提供了房屋租赁协议、民事判决书等证据以证明其诉请成立。被告汪喜虎未作答辩，亦未提供书面证据。经审理查明：2011年3月30日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《房屋租赁协议》1份，约定：第一条：协议的要求和约定：1、乙方需租赁甲方门面房做生意，甲方保证提供完好的门面房给乙方使用；2、乙方承租后，房租每月4,000元（人民币，下同）整，全年共48,000元；3、乙方签约后，首先一次性付清甲方全年的房租48000元；4、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。第二条：其它补充和约定：1、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰和设备投资等费用，均由乙方自己承担；2、如果协议中途甲方发生任何意外事件而影响到乙方或甲方无故终止协议，造成乙方损失，甲方必须负责全部赔偿；3、甲、乙双方中任何一方违约将赔偿对方100,000元违约金。第三条：协议的时效、期限和其他：1、房屋租赁时间从2011年3月30日起到2012年3月31日止，为1年期，以后续约双方协定再签。2012年8月27日，案外人沈某某、孙某某、徐某甲、徐某乙向本院提起诉讼，要求本案原告因其出租上述房屋的行为向沈某某、孙某某、徐某甲、徐某乙支付房屋使用费。该案中，法院于2012年7月3日到现场调查，据当时的房屋占有人陈述：北侧第一间经营蔬菜生意，向本案被告汪喜虎承租，租金、租期不祥；北侧第二间经营滋补拉面店，向本案被告汪喜虎承租，每月租金1,200元，租期2011年4月至2014年3月，在此之前也曾与案外人徐某乙签订过房屋租赁协议，并给付徐某乙7,000元租金；南侧开阜阳大馍店，向本案原告徐菊仙承租，租金每月200元。再查明，1757号民事判决书查明，本案《房屋租赁协议》所涉的出租房屋的权属应属案外人沈某某、孙某某、徐某甲、徐某乙所有。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。然原告徐菊仙在未经权利人沈某某、孙某某、徐某甲、徐某乙同意的情况下将属于沈某某、孙某某、徐某甲、徐某乙所有的房屋出租给被告汪喜虎，沈某某、孙某某、徐某甲、徐某乙又不追认该出租行为，故原告徐菊仙与被告汪喜虎之间的《房屋租赁协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，被告汪喜虎取得房屋无法可依，应依法向权利人返还相关房屋。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，判决如下：原告徐菊仙与被告汪喜虎于2011年3月30日签订的《房屋租赁协议》无效。案件受理费减半计收40元，由被告汪喜虎负担，被告汪喜虎负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告徐菊仙。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈慧芬二〇一五年七月十四日书记员 张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 微信公众号“”