（2015）浙湖民终字第265号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-09-08

案件名称

曹芒珍与昌硕街道穆王城社区居民委员会所有权确认纠纷二审民事判决书

法院

浙江省湖州市中级人民法院

所属地区

浙江省湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昌硕街道穆王城社区居民委员会,曹芒珍

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省湖州市中级人民法院民事判决书（2015）浙湖民终字第265号上诉人（原审被告）：昌硕街道穆王城社区居民委员会。法定代表人：王玉敏。委托代理人：王义。委托代理人：徐兆红。被上诉人（原审原告）：曹芒珍。委托代理人：诸德余。上诉人昌硕街道穆王城社区居民委员会（以下简称穆王城居委会）为与被上诉人曹芒珍所有权确认纠纷一案，不服安吉县人民法院（2015）湖安孝民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人穆王城居委会委托代理人王义、徐兆红以及被上诉人委托代理人诸德余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2004年7月24日、9月28日，被告将鼎盛街商住楼项目交由安吉县城南房地产开发有限公司（以下简称城南公司）开发建设（合作开发建设），后双方发生纠纷。穆王城居委会于2006年1月13日向湖州市中级人民法院提起诉讼，要求城南公司付清营业用房的购房款1704万元，并承担违约金520.80万元。2006年4月11日，穆王城居委会与城南公司在湖州市中级人民法院主持调解下，达成调解协议，约定：“根据双方2004年7月24日的合作开发协议书以及2004年9月28日的相关补充协议的规定，除城南公司拥有的985.3平方米小屋沿商住街（即鼎盛街商住楼）底层商业用房（具体坐落为1号楼5、7、9号；2号楼2、4、6号；7号楼87、89、91、93、95、97、99、101、103、105、107、109号；8号楼92、94号）和两间物业管理用房（5号楼65、67号）外的所有底层商业用房全部归穆王城居委会所有，具体办理证照事宜按照合作开发协议书以及该协议的补充规定履行。”同时，该协议第四条约定：穆王城居委会应当支付城南公司1820810.30元，自协议签署三个月内即2006年7月10日前全部归还，到期不付的，则在穆王城居委会拥有的小屋沿商住街底层商业用房折抵。到期后，穆王城居委会未按约支付给城南公司1820810.30元；城南公司遂于2006年10月25日与曹芒珍签订《商品房买卖合同》（浙商合湖字0011987号），约定将鼎盛街商住楼1幢底层1号和3号房（前述调解协议中第一条约定归穆王城居委会的房屋）出售给曹芒珍，房价为50万元，合同办理了登记备案。同日，城南公司与曹芒珍签订“协议书”，约定用城南公司欠曹芒珍的60万元中的50万元债务折抵购房款，城南公司于2006年11月16日向曹芒珍交付了房屋，2007年7月17日，因穆王城居委会依据前述民事调解书向湖州市中级人民法院申请执行，该院向房产登记部门发出强制执行通知书、将强制执行公告张贴于鼎盛商住楼的醒目处，要求城南公司于2007年7月30日前迁出底层营业房，公告城南公司迁出房屋（含本案讼争房屋），将房屋交付穆王城居委会。2007年8月1日，穆王城居委会遂占有房屋，将房屋出租给他人，收取租金。2008年7月23日，穆王城居委会以曹芒珍与城南公司签订的《商品房买卖合同》无效为由，向安吉法院起诉，经审理，该院认定曹芒珍系善意购房人，穆王城居委会提出的《商品房买卖合同》无效理由不能成立，判决驳回了穆王城居委会的诉讼请求，后该案经二审维持原判。之后，因故双方当事人均未取得诉争房屋的产权登记证书，因穆王城居委会对外出租讼争房屋，曹芒珍向讼争房屋的承租人讨要房屋不成，遂向本院起诉。另查明，2007年至2011年度，讼争房屋的物业管理费由曹芒珍缴纳。原审法院认为：不动产在办理登记手续前，也可能存在权属纠纷，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”现双方均未取得讼争房屋的产权登记，曹芒珍以自己系房屋的有效买卖合同的买受方、穆王城居委会以自己系合作开发讼争房屋的合作方并约定取得房屋产权，双方当事人均属讼争房屋的利害关系人，可以请求人民法院确认物权的归属；一个完整的物权行为应由物权原因行为和物权变动行为共同完成，物权原因行为即引起物权变动的前置行为，如数个物权变动的原因行为共同指向同一物，即可能产生物权原因行为之间的冲突；曹芒珍与城南公司通过订立《商品房买卖合同》经登记部门备案并支付对价，出卖方交付房屋，完成了物权原因行为，该合同经生效民事判决确认为有效，在此不作赘述，但曹芒珍仍未取得讼争房屋的产权登记，没有实际取得讼争房屋的产权；穆王城居委会以建造房屋的合作方，与城南公司发生合作上的纠纷后，经人民法院调解，约定讼争房屋归穆王城居委会所有，虽经人民法院强制执行，至今也未取得房屋产权登记，因此，双方当事人均未完成物权变动行为。本院解决双方当事人物权原因行为的冲突，以司法裁判的方式确定房屋的归属，继而使权利人得以完成物权变动行为。穆王城居委会辩称（2006）湖民一初字第6号民事调解书已经将争讼房屋确权给穆王城居委会的意见，该调解协议第一条约定含争讼房屋的归穆王城居委会，本身是合作方内部财产的分配，且该调解协议第四条同时约定，穆王城居委会应当支付城南公司1820810.30元，自协议签署三个月内即2006年7月10日前全部归还，到期不付的，则在穆王城居委会拥有的小屋沿商住街底层商业用房折抵，事实上，城南公司也是在穆王城居委会未履行金钱给付义务期限到期后（2006年10月25日），将房屋出售给曹芒珍，并没有违反调解协议的约定，因此，该调解协议并没有对争讼房屋确权，而是就该协议的双方当事人约定了共同开发的成果附条件的归属，条件不成就的，归属自然不发生效力，另外，穆王城居委会与城南公司即使明确约定了房屋归属，要对抗不特定的第三人的，仍应以办理产权登记为前提，故穆王城居委会辩称的上述意见，本院不予采纳。穆王城居委会与城南公司系合作建房的双方，内部对合作成果（房屋）的分配，不能以牺牲不知情的善意第三方的利益为代价，生效民事判决已经认定曹芒珍为善意购房人，与穆王城居委会发生民事利益冲突的，应当保护善意第三人的利益；按照我国现行法律规定，商品房开发建设的销售方属于有开发商品房资格的房地产企业，即穆王城居委会与城南公司合作建房，对外销售系城南公司，且不论城南公司的销售行为是否应当由穆王城居委会承担后果，即使城南公司出卖了内部分配给穆王城居委会的房屋，未办理产权登记前，穆王城居委会直接与善意买受方争夺房屋的所有权也没有法律依据。故穆王城居委会主张该房屋归其所有的意见，本院不予采纳，而曹芒珍作为善意第三方，房屋买卖合同已经被生效法律文书确定有效，因与穆王城居委会发生了物权原因行为的冲突，对未办理登记手续的不动产，该院确定该房屋应当归属曹芒珍，曹芒珍享有办理房屋产权登记归自己名下的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：曹芒珍与城南公司订立的《商品房买卖合同》（浙商合湖字0011987号）交易标的鼎盛街商住楼1幢底层1号和3号房屋归曹芒珍所有，本判决生效后，曹芒珍可持本判决到房地产登记部门办理产权登记手续。案件诉讼费4400元（已减半），由穆王城居委会负担，限穆王城居委会于本判决生效后七日内缴纳。宣判后，穆王城居委会不服，向本院提起上诉称：一、原审认定城南公司有权处分诉争房产缺乏事实与法律依据。1、（2006）湖民一初字第6号民事调解书虽约定上诉人逾期不支付款项时用上诉人所拥有的小屋沿商住街底层商业用房折抵，但仅赋予折抵的权利，并不当然发生折抵的法律效果，因双方未就折抵签订相关协议，城南公司处分权无从提起。2、无论是（2006）湖民一初字第6号民事调解书的内容还是生效条件均没有附条件，且折抵的前提是物权原属于债务人，可见调解书将包含诉争房屋在内的房产确认给了上诉人，因此原审认定该调解书系双方对开发成果附条件的归属错误。二、原审认定城南公司向被上诉人交付了房产缺乏证据。被上诉人未提供诉争房屋已交付的相关证据，诉争房屋实际已由上诉人占有使用，原审仅以城南公司一纸证明就认定诉争房屋已交付被上诉人错误，且该证明真实性有异议。故诉争房屋未交付给被上诉人，不存在善意取得。三、原审依据保护善意第三人利益原则认定诉争房屋归被上诉人所有系适用法律错误。（2009）浙湖民终字第18号民事判决并未认定被上诉人为善意第三人；法律没有规定善意第三人有权直接取得物权，被上诉人不符合善意取得的条件，且被上诉人依与城南公司签订的协议只享有要求城南公司交付房产、办理过户手续的债权，无权直接诉请确认诉争房屋所有权归其所有。综上，请求撤销一审判决并驳回被上诉人诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人曹芒珍答辩称：城南公司是在调解书约定的履行期满、上诉人未履行的情况下，才将诉争房屋出售给被上诉人，一审认定城南公司对诉争房屋享有处分权有事实依据。城南公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经生效判决确认有效，且该合同交安吉县房地产交易所备案，被上诉人按合同履行了义务，双方不存在纠纷，故城南公司于2006年11月28日交付房屋无可争议，另外被上诉人也已交了物业管理费。上诉人与城南公司在合作开发期内产生内部纠纷以及内部财产分配纠纷不能对抗不特定第三人。根据物权法第33条规定，物权确权请求是物权保护请求的一种，物权人有权提出确权请求，一审适用法律正确。故请求驳回上诉、维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为诉争房屋城南公司是否无权处分以及有无交付曹芒珍，进而曹芒珍是否善意取得诉争房屋所有权。无权处分是指无权处分人处分他人财产，并与相对人订立转让财产合同的行为。本案中，鼎盛街商住楼（含诉争房屋）系城南公司与穆王城居委会合作开发之房地产项目，为双方共有之财产。且城南公司作为合作关系中负责对外销售的一方，在取得该项目“商品房预售证”后，将本案诉争房屋出售给曹芒珍的行为，不属于无权处分。至于城南公司与穆王城居委会因合作上产生纠纷诉至法院而达成的（2006）湖民一初字第6号调解书，是合作双方就内部财产进行的分配，虽然对鼎盛街商住楼的房产进行了分割，但在未办理产权登记前，该调解书并不直接引起物权权属的变动。且调解书同时约定了穆王城居委会尚有金钱给付义务需履行，如逾期未履行，城南公司有权就分割给穆王城居委会的小屋沿商住街底层商业用房（含诉争房屋）折抵。而实际上，穆王城居委会未按调解书履行在先，城南公司出售诉争房屋在后，即使城南公司的出售行为存在不当，穆王城居委会也不能以此对抗不特定的第三人。关于城南公司是否已将诉争房屋交付曹芒珍的问题。曹芒珍一审提交的城南公司证明，从交付时间上看，与商品房买卖合同约定的交付期限相当，曹芒珍作为买受人已履行了全部义务，城南公司作为出卖人按合同约定交付房屋符合交易习惯，且无证据证明双方曾因此产生纠纷。穆王城居委会认为以该证明认定已交付证据不足，但也未能提供证据反驳，从穆王城居委会提供的现有证据以及本院（2007）湖执字第8号执行案件的结案情况来看，穆王城居委会系2007年8月1日起才占有使用诉争房屋，并无证据证明在此之前诉争房屋一直由穆王城居委会实际占有。故原审结合诉争房屋物业费的缴纳情况，综合认定城南公司于2006年11月16日将诉争房屋交付曹芒珍并无不当。关于上诉人穆王城居委会认为原审以保护善意第三人利益为由认定诉争房屋归曹芒珍所有错误的问题。本案中，城南公司系持有鼎盛街商住楼“商品房预售证”的房地产企业，作为购房人的曹芒珍有理由相信城南公司具有销售诉争房屋的权利，穆王城居委会也无证据证明城南公司与曹芒珍存在恶意串通的情形，同时曹芒珍支付了对价，故曹芒珍属于善意的第三方。且城南公司与曹芒珍签订之商品房买卖合同已经生效判决确认有效，双方也无不继续履行该合同之意思表示，之所以未能办理产权登记，是因为与穆王城居委会发生了物权变动原因行为的冲突，但穆王城居委会对诉争房屋物权变动原因的产生究其根本系其与城南公司内部分配发生纠纷引起，如将诉争房屋出卖方内部的过错导致的损失转嫁给善意第三方，明显有失公平。况且穆王城居委会如认为城南公司出卖诉争房屋的行为存在过错，可基于双方之合作开发关系提出相应主张。故原审法院从保护善意第三人的角度，以司法裁判的方式解决双方物权变动原因行为之冲突，确认诉争房屋归属并无不当。综上，穆王城居委会的上诉理由因无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人穆王城居委会负担。本判决为终审判决。审　判　长　　费思杰审　判　员　　邱金海代理审判员　　周辰晨二〇一五年七月十四日书　记　员　　贾艳红关注微信公众号“”