（2015）潭中民一终字第260号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-11-10
案件名称
马佩与湘潭湘银房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马佩,湘潭湘银房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潭中民一终字第260号上诉人（原审原告）马佩。委托代理人熊燃，湖南湘晋律师事务所律师。委托代理人王湘屏，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湘潭湘银房地产开发有限责任公司，住所地湘潭市岳塘区长株潭大市场AB区主楼。法定代表人齐建湘，系公司董事长。委托代理人唐建平，湖南启元律师事务所律师。委托代理人杨振，系公司员工。上诉人马佩因与被上诉人湘潭湘银房地产开发有限责任公司（以下简称湘银公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成由审判员朱卫平担任审判长、审判员唐逊、代理审判员刘娇琳参加的合议庭，书记员周成锋担任记录，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人马佩及其委托代理人熊燃、王湘屛，被上诉人湘银公司的委托代理人唐建平、杨振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判查明：2011年10月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，双方约定由原告购买位于湘潭市岳塘区宝塔街道湖湘西路10号的湘银熙城纳帕溪谷后湾C7栋1单元1201001号房屋一套，房屋建筑面积为141.99平方米，房屋单价为每平方米5059.4元，房屋总价为71.8385万元。合同第十条约定被告应当在2013年8月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。第十一条约定被告如未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第六条约定被告在交付房屋时须达到买卖合同第十条约定的房屋交付条件，如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，原告有权要求修补，由被告按实情负责补修、保修或给予合理解决，但原告不得以此拒绝收房和缴纳物业管理费等相关费用。合同签订后，原告依约支付了全部房款及相关费用。2013年7月22日，涉案房屋建设工程竣工验收。2013年8月5日，湘潭市建设工程竣工验收备案办公室发放了备案证。2013年8月1日，被告向原告快递邮寄了交房通知书通知原告办理房屋交接手续。原告在合同约定的交房日之前收到交房通知书并在验收房屋时，发现房屋存在墙体开裂、渗水、空鼓、卫生间漏水等现象。原告认为该房屋存在严重的质量问题，虽被告进行了多次补修，但仍不符合交付条件而拒绝收房。原告与被告多次协商未果，遂诉至法院，请求判令被告逾期交房造成的违约金及验房费，公证费等损失，并承担诉讼费用。原判认为：本案争议的焦点问题为1、原告所购房屋是否不符合合同约定的交付条件，该房屋是否存在严重的质量问题，被告是否要承担逾期交房的违约责任。对于涉案房屋的交付条件双方在《商品房买卖合同》第十条明确约定被告应当在2013年8月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。由于涉案房屋建设工程于2013年7月22日竣工验收，湘潭市建设工程竣工验收备案办公室于2013年8月5日发放了备案证。关于涉案房屋建设工程是否符合竣工验收的条件，是否能够取得备案证，不属于法院审查范围，但根据被告已取得涉案房屋建设工程备案证的事实可认定涉案房屋已符合合同约定的交付条件。原告填写的房屋情况反馈表及维修现场勘察表体现原告所购房屋存在的问题没有重大安全隐患，不存在严重的质量问题，可以通过修补等方式予以完善，不影响原告的正常居住使用。被告于2013年8月1日向原告快递邮寄了交房通知，且原告已收到该通知，因此被告不存在逾期交房的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任。2、原、被告双方签订的《补充协议》第六条是否属于格式条款，是否免除被告的责任，加重了原告的责任，排除原告主要权利，是否属于无效条款。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”可见格式条款的主要特点在于未与对方协商，属于不能协商的条款。但对于能够协商确定的某些条款，如果条款的拟定者没有与对方协商，而相对人也没有要求就这些条款进行协商，这些条款也不应属于格式条款。本案中，原、被告在已签订《商品房买卖合同》的情况下，双方即便不签订《补充协议》，双方的商品房买卖合同关系依然存在，该《补充协议》签订与否及如何签订都不影响双方的商品房买卖合同关系的成立，因此签订《补充协议》应是出于双方自愿，且《补充协议》中的条款也不属于不能协商的条款，其内容应是由双方协商确定的，仍属于协商性条款，不属于格式条款。其次，《补充协议》第六条也赋予了原告如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，有要求补修的权利，并不存在免除被告的责任，加重原告责任等情形。由此可见，《补充协议》系双方在平等基础上协商一致签订的，是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。综上所述，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，均合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告在履行合同的过程中，没有逾期交房的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任。原告未接收房屋的损失应由原告自行承担。因此对于原告要求被告支付逾期交房的违约金和损失以及赔偿验房费、公证费的诉讼请求，法院不予支持。对于被告辩称没有逾期交房，不存在违约行为，不应当承担任何违约责任的答辩意见，法院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：驳回原告马佩的诉讼请求。一审案件受理费2560元，由原告马佩负担。原审宣判后，马佩不服，向本院提起上诉称：2011年10月17日，上诉人马佩与被上诉人湘银公司签订了编号为20111017D551ED86662A《商品房买卖合同》，购买位于湘潭岳塘区宝塔街道湖湘西路10号的湘银熙城纳帕溪谷后湾C7栋1单元1201001号房屋一套，房屋建筑面积为141.99平方米，房屋总价为718385元。买受人马佩依照双方签订的商品房买卖合同第八条付款方式选择了按揭付款。2011年10月24日，上诉人向出卖人湘银公司支付了首付款218385元，同时向上海浦发银行贷款50万元，浦发银行依约将按揭款存入出卖人指定的监管账户。按揭归还这一年期间，马佩认为承担的利息过高，2012年10月19日，马佩将所有的余款归还。发生利息60000元，另购置车位支付90000元。2013年7月31日，湘银公司送达了入伙通知书。2015年1月26日，湘银熙城纳帕溪谷后湾向上诉人邮寄送达房屋交付通知书。马佩认为，首先被上诉人的上述行为都没有构成交付房屋的法定条件，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。马佩发现该房屋是出卖人多次维修，其墙面断裂、漏水。据专业人士鉴定，是因被上诉人在建筑过程中和泥时水与泥的比例没有调配成功，水过多而造成的，且漏水、断裂现象会反复发生，无法补救。其次，依照上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，出卖人是湘银公司，而不是湘银物业纳帕溪谷后湾管理处。房屋交付的主体资格与出卖人不一致，出卖人没有依法交付房屋，应当依照双方所签订的商品房买卖合同第十一条出卖人逾期交付的违约责任第一款第二项之规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按照买受人累计的已付款的2%向买受人支付违约金。综上，上诉人请求二审法院：1、依法撤销湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第125号民事判决书；2、判决依法解除上诉人马佩与被上诉人湘潭湘银房地产开发有限责任公司于2011年10月17日签订的编号为20111017D551ED86662A《商品房买卖合同》；3、判决被上诉人返还上诉人购房本金及车位购置款、利息、违约金、契税、物业专项维修资金等本案发生的一切费用包括公证费、一审、二审诉讼费、律师费等。（购房本金718385元、办证费36619元、车库90000元、税费14368元、利息50000元、维修基金16329元、退税-7184元、违约金18370.34元，合计936887.34元）。被上诉人湘银公司辩称，上诉人增加的诉讼请求超过举证期限不应支持变更诉讼请求；同时上诉人其他诉讼请求超出一审起诉范围，二审不应审理。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人马佩请求解除与被上诉人湘银公司签订的《商品房买卖合同》，以及请求被上诉人湘银公司返还购房款本金、车位购置款、利息、违约金、契税、物业专项维修资金等请求能否予以支持？上诉人马佩一审诉请是请求法院判令湘银公司向其支付逾期交房造成的违约金及验房费、公证费。上诉人马佩在一审中并未请求解除合同、以及在合同解除的基础上请求被上诉人湘银公司返还购房款等费用。故上诉人马佩的上诉请求超出了一审诉请，属于新增加的诉讼请求。在庭审中，本院依法向上诉人马佩行使了释明权，告知其上诉请求属于新增加的诉讼请求，超出了本案二审审理的范围，二审将不予审理。同时当庭询问了上诉人马佩是否变更上诉请求。因上诉人马佩不申请变更上诉请求，系其对自身权利的处分，本院予以确认。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条“在二审程序中，原审原告新增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人法院可以一并裁判。”庭审中被上诉人湘银公司不同意调解，也不同意由二审法院审理新增加的诉讼请求。鉴于上诉人马佩的上诉请求为新增加的诉讼请求，超出了本案审理范围；同时双方当事人又调解不成，被上诉人湘银公司亦不同意二审一并审理，故本院不予审理。上诉人马佩对其新增加的诉讼请求，可依法另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由上诉人马佩负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱卫平审 判 员 唐 逊代理审判员 刘娇琳二〇一五年七月十四日书 记 员 周成锋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。