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(2015)吴开民初字第414号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-10-29

案件名称

严俭华与严志兴、周敏农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

严俭华,严志兴,周敏

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》:第十五条;《中华人民共和国合同法》:第五十二条;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第六十四条第一款

全文

苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴开民初字第414号原告严俭华。委托代理人张凤珍,女,系原告严俭华妻子。委托代理人付生,江苏诚鑫律师事务所律师。被告严志兴。委托代理人钱建平,江苏永德律师事务所律师。委托代理人潘莉。被告周敏。原告严俭华诉被告严志兴、周敏农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年6月1日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严俭华的委托代理人张凤珍、付生,被告严志兴的委托代理人钱建平、潘莉,被告周敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严俭华诉称,2003年12月其将位于苏州市吴中区东山镇陆巷含山村的一幢宅基地房屋以7500元的价格出卖给被告周敏,后被告周敏于2013年该将宅基地房屋以11000元的价格出售给被告严志兴。因其出售该宅基地房屋违反法律规定,故于2014年12月1日起诉要求确认合同无效,后法院判决其与被告周敏签订的买卖合同无效。其认为,合同无效是自始无效,被告严志兴从无权处分人被告周敏处受让该宅基地房屋,双方签订的房屋买卖合同又违反土地管理法第六十三条的规定,故两被告之间合同也无效,起诉要求确认被告周敏与被告严志兴签订的房屋买卖合同无效。被告严志兴辩称,两被告之间的房屋买卖合同,系双方真实意思表示,其系诉争房屋所在地集体经济组织成员,有权购买该宅基地房屋,并不违反土地管理法第六十三条的规定。根据相关司法解释,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。综上,两被告之间的买卖合同合法有效。另,诉争房屋买卖合同系两被告签订,与原告没有任何关系,故原告没有诉讼主体资格,请求驳回原告的诉讼请求。被告周敏辩称,其在购买涉案房屋前已在陆巷村购买了其他宅基地房屋并过户到其名下,也算陆巷村村民,购买涉案房屋时说好原告需配合其过户,后因政策原因无法过户,因涉案房屋一直空关,后经村民介绍,其将涉案房屋转让给陆巷村村民被告严志兴,未违反法律规定。经审理查明,2003年12月23日,原告与被告周敏签订房屋买卖契约一份,约定:有东山含山村十二组严建华自愿将含山村十二组宅基地使用证(吴东含12-2)134.24㎡房屋转让给周敏,金额为人民币7500元;严建华必须配合周敏到办证机构作过户手续,包括村委会盖章手续,如不配合,作严建华违约处理;如双方反悔各作违约处理,各付违约金10万元。同日,被告周敏向原告支付了人民币7500元,原告亦将房屋交付被告周敏。上述房屋买卖契约中的“严建华”即为本案原告严俭华。2012年1月5日,被告周敏与被告严志兴签订一份房屋买卖合同,合同主要内容有:被告周敏将位于苏州市吴中区东山镇陆巷村含山(12)的农村宅基地房屋(面积134.34平方米)出让给被告严志兴,价款11000元。同日,被告严志兴向被告周敏付清购房款11000元,被告周敏亦将房屋及该房屋宅基地使用证交付被告严志兴。审理中,各方当事人均未能提供该房屋买卖合同,两被告均表示未能找到合同文本。另查明,原告严俭华、被告严志兴均属苏州市吴中区东山镇陆巷村村民。本案诉争宅基地房屋系原告严俭华家祖宅,现仍登记在原告名下,被告严志兴原有宅基地房屋(东山镇含山村十二组新山1**号)与诉争房屋毗连,而原告严俭华(严建华)于2000年7月18日亦取得东山镇含山村十二组(新山54号)房屋的村镇房屋所有权证(吴东房字第××号)。又查明,原告严俭华于2014年12月1日起诉要求确认其与被告周敏签订的房屋买卖协议无效,本院于2015年1月19日判决原告严俭华与被告周敏于2003年12月23日签订的农村房屋买卖协议无效。原告严俭华于2015年2月10日起诉要求被告严志兴归还涉案房屋并赔偿损失,本院于2015年5月4日判决驳回原告严俭华的全部诉讼请求,后原告严俭华不服上诉,该案在审理中。以上事实,有原告提供的(2014)吴开民初字第762号民事判决书、陆巷村村民委员会出具的情况说明、宅基地申请登记表、村镇房屋所有权证、村镇建房宅基地申请表,被告严志兴提供的陆巷村村民委员会出具的情况说明及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为,《中华人民共和国物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,原告虽不是两被告之间签订的涉案房屋买卖合同的当事方,但因两被告转让的标的物即诉争房屋原由原告严俭华转让给被告周敏,并仍登记在原告名下,故原告与本案的处理有直接利害关系,故对被告严志兴辩称原告没有诉讼主体资格的抗辩主张,本院不予采纳。农村房屋作为私有财产可由房屋所有权人进行自由处分,而建筑物和土地具有不可分的依附关系,我国实行的是“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则,农村房屋买卖势必导致农村宅基地使用权主体的转移。同时,基于不动产的关联性,农村房屋权利亦受制于农村宅基地权利。鉴于农村宅基地的身份属性、福利性,也涉及到农村社会公共利益等特殊性,农村宅基地使用权转让必须具备以下条件:1、经本村委会同意;2、转让人与受让人为同村人;3、转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”;4、受让人无宅基地;5、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。本案两被告签订的房屋买卖合同,约定转让的系农村宅基地房屋,因买受人被告严志兴依法已享有东山镇含山村十二组新山106号房屋的宅基地使用权,不符合“一户一宅”的法律规定,故双方所签上述房屋买卖合同无效。对原告要求确认合同无效的诉讼请求,本院予以支持,据此,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:被告周敏与被告严志兴于2012年1月5日签订的农村房屋买卖合同无效。案件受理费减半收取为人民币38元,由原告严俭华负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州工业园区支行营业部,账号:10×××99。审 判 员 王丽娜二〇一五年七月十四日法官助理 徐玉华书 记 员 吴彬峰 关注公众号“”