（2015）沪二中民二（民）终字第1153号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-27
案件名称
王景瑶与上海仁恒物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王景瑶,上海仁恒物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1153号上诉人（原审被告）王景瑶。委托代理人陈群，上海市大华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海仁恒物业管理有限公司。法定代表人钟百灵。委托代理人贺晓旻。委托代理人瞿伟廷。上诉人王景瑶因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人王景瑶及其委托代理人陈群，被上诉人上海仁恒物业管理有限公司（以下简称“仁恒物业公司”）的委托代理人贺晓旻、瞿伟廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王景瑶系上海市政和路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）和上海市政和路XXX弄XXX号地下1层142号车位（以下简称“系争车位”）的所有权人，系争房屋建筑面积为197.73平方米。2011年11月19日，王景瑶在《仁恒怡庭房屋接收认可书》中签名，确认系争房屋经本人验收，确认符合验收标准，予以接收。2011年12月30日，王景瑶签署《车位交接书》，接收系争车位。2012年3月，王景瑶取得系争房屋及系争车位产权。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号（政和路XXX弄XXX-XXX号）；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；车位所有权人应按车库车位每个每月120元的标准向乙方交纳车位管理费，车位管理费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；乙方的权利义务包括可受甲方委托制定《临时管理规约》，并与业主签署《临时管理规约》，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益，根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题，结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；物业公司按照本合同及临时规约规定，对本住宅区进行全面综合的管理服务，并实施对本规约各项规定的具体履行。合同另行约定了其他权利义务。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；乙方应保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵。保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能。按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养。保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，地下机动车库车位按每月每车位120元向车位使用人收取车位管理费，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费和车位管理费，以后物业服务费、车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2011年11月19日，王景瑶在该临时公约及附件《确认函》上署名，同意遵守该临时公约。2014年6月13日，仁恒物业公司向王景瑶寄送《催款通知书》，要求王景瑶于2014年6月30日之前付清2012年7月至2014年6月的物业服务费及车位管理费。王景瑶收函后，未缴纳上述费用。嗣后，仁恒物业公司诉至原审法院请求判令：1、王景瑶向仁恒物业公司支付系争房屋2012年7月至2014年6月期间的物业管理费37，963.20元；2、王景瑶向仁恒物业公司支付系争车位2012年7月至2014年6月期间车位管理费2，880元。原审法院另查明，仁恒物业公司就系争小区的绿化养护、小区外环境和地库的有害生物防治、安全防范等与案外人签订了《绿化养护租赁服务合同》、《有害生物防治服务合同》、《犬防服务合同》。仁恒物业公司并将系争小区内会所琴房等出租给他人用于开设文化教育培训机构。原审审理中，王景瑶方提供上海仁恒杨浦房地产有限公司2012年8月12日向系争小区业主发出的《致歉信》，《致歉信》称仁恒怡庭商品房在交房之后部分房屋分别出现例如外墙、窗、屋顶、平台严重渗漏水，墙角不垂直、地下室结露、墙纸发霉、大理石严重泛碱等相关问题，对此公司高度重视。对于由此给相关业主造成的困扰与不便，表示最真诚的歉意，并保证在二、三个月之内全面排查解决上述问题。王景瑶并提供2013年1月15日，因房屋质量问题纠纷，上海市杨浦区消费者权益保护委员会组织业主代表与上海仁恒杨浦房地产有限公司代表组织调解的《调解笔录》。该《调解笔录》内容显示对于业主方反映的小区质量问题，上海仁恒杨浦房地产有限公司代表称该公司认可上海工程建设质量管理协会委托上海市房屋建筑设计院房屋质量监测站出具的监测报告，对于维修的业主会进行相应合理的补偿，物业管理费自2013年3月开始收取等内容。王景瑶以此证明仁恒物业公司与上海仁恒杨浦房地产有限公司虽然登记为两家公司，但权利义务存在混同，开发商承诺物业费从2013年3月开始收取，该承诺对仁恒物业公司有约束力。原审法院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，其效力及于小区内包括王景瑶在内的每个业主。王景瑶辩称上述合同内容存在物业管理费约定过高、加重王景瑶义务、显失公平的合同条款。但该物业收费标准经过合法程序进行备案，并经签约双方同意，王景瑶在接收房屋时对此明知且认可，故王景瑶该辩称意见法院不予采信，该合同合法有效。王景瑶另辩称仁恒物业公司方承诺物业费从2013年3月开始收取，物业公司与开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司系混同单位。但仁恒物业公司与房屋开发企业均是独立公司，开发企业的承诺对仁恒物业公司没有约束力，故王景瑶该辩称意见法院亦不予采信。王景瑶还辩称仁恒物业公司将合同义务外包、为自己谋取利益签订出租场地合同等违反合同约定。前期物业合同等合同中并未有禁止性约定，且王景瑶未能提供证据证明仁恒物业公司将出租等利益据为己有，物业公司外包性服务系其自身根据行业特点将服务专业化的操作，故王景瑶该辩称意见，法院亦不予采信。此外，关于王景瑶辩称小区内地下室发霉、车库开裂、房屋维修、维修人员大量进出小区等等情形，房屋质量问题系业主与开发企业之间的纠纷，仁恒物业公司仅是物业管理单位，王景瑶也未能提供充分证据证明仁恒物业公司未对小区进行尽职管理，小区会所亦在正常开放使用。故王景瑶上述辩称意见，法院亦不予采信。综上，仁恒物业公司提供了物业服务，业主按时交纳物业服务费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、王景瑶应于本判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司上海市政和路XXX弄XXX号XXX室房屋2012年7月至2014年6月期间的物业服务费37，963.20元；二、王景瑶应于本判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司上海市政和路XXX弄XXX号地下1层142号车位2012年7月至2014年6月期间的车位管理费2，880元。如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费821元，由王景瑶承担。王景瑶不服原审法院判决，向本院提起上诉称，根据物业服务合同仁恒物业公司应提供质价相符的物业服务，王景瑶已经提供了充足证据证明仁恒物业公司没有提供相应的物业服务，原审法院没有对仁恒物业公司需要提供的具体服务内容进行审查认定，存在明显查明事实不清；仁恒物业公司提供的物业服务没有达到备案的标准，王景瑶仅同意按照每月4元每平方米的标准支付物业服务费，且应从2013年3月收取；由于车位不能正常使用，故2012年7月至本案起诉时的车位管理费不应收取。原审法院判决错误，要求撤销原审判决，发回重审或依法改判。被上诉人仁恒物业公司辩称，仁恒物业公司已经提供了相应证据证明其提供了质价相符的物业服务，仁恒物业公司的收费标准是明确的，且经过物价部门备案的，王景瑶对此也是知晓的，王景瑶认为仁恒物业公司没有按照标准提供物业服务，缺乏依据，根据物业服务合同，王景瑶应支付物业服务费及车位管理费，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，王景瑶提供：1、2015年5月17日、5月21日拍摄的照片及视频文件，证明小区及地下电梯大厅因仁恒物业公司管理不善存在大量问题；2、王景瑶要求查阅物业公司保管的资料的申请函即快递单，证明仁恒物业公司未履行物业资料交接和保管义务。仁恒物业公司针对王景瑶提供的材料认为：1、照片及视频反映的有些情况是个别租客、业主造成的，临时垃圾的堆放，是因为物业公司正在对小区进行改造，绿化墙问题物业公司也会协同业委会进行处理；2、因王景瑶是单个业主无权查询竣工总平面图等，应在业委会成立后通过业委会来查询。王景瑶提供的上述材料均形成于2015年，其证明内容与本案无关。仁恒物业公司提供2015年5月25日拍摄的小区现状照片，证明小区现状并非王景瑶所述情况，仁恒公司已经按照约定提供了相应的物业服务。王景瑶针对仁恒物业公司提供的材料认为，仁恒物业公司提供的照片大都不能证明拍摄时间，且不能证明其已经提供了质价相符的物业服务。本院认为，仁恒物业公司基于《前期物业服务合同》等协议约定，对小区提供物业服务，有权按照约定标准收取物业服务费等费用。该收费标准已经相关部门备案，王景瑶对该收费标准亦知晓并同意，在此情况下，王景瑶作为小区的业主理应按约缴纳物业服务费及车位管理费。根据查明的事实显示，仁恒物业公司作为小区的物业服务企业已经提供了相应的物业服务，王景瑶上诉认为仁恒物业公司提供的物业服务未达到质价相符，但其提供的证据尚不确实充分，难以得出王景瑶所主张的仁恒物业公司收取物业服务费的标准过高这一结论，原审法院据此对王景瑶不同意支付物业服务费的主张不予采纳，并无不妥。王景瑶上诉对原审判决所提异议不能成立，其上诉要求按照每月4元每平方米的标准支付物业服务费，本院不予支持。由于物业服务费从2013年3月开始收取的承诺系开发企业所作，而仁恒物业公司与开发企业系独立公司，王景瑶现以存在该承诺为由主张仁恒物业公司应从2013年3月开始收取物业服务费，本院亦不予支持。至于车位管理费，王景瑶上诉不同意支付，但未提供确实充分的证据证明其主张，本院对王景瑶该项上诉请求亦不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币821元，由上诉人王景瑶负担。本判决为终审判决。审判长 刘海邑审判员 周刘金审判员 高 胤二〇一五年七月十四日书记员 张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：