（2015）松民三（民）初字第7号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-10-26

案件名称

刘新与王瑞芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘新,王瑞芳,王永乐,陈银书,王登峰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2015）松民三（民）初字第7号原告刘新。委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。委托代理人焦君玲，上海市志君律师事务所律师。被告王瑞芳。委托代理人焦伟云，上海焦伟云律师事务所律师。委托代理人杨必艳，上海焦伟云律师事务所实习律师。第三人王永乐。第三人陈银书。第三人王登峰。上述三名第三人的共同委托代理人王瑞芳。原告刘新诉被告王瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，根据原告申请，本院依法追加了王永乐、陈银书、王登峰为本案第三人参加诉讼。本院于2015年1月22日、4月15日、5月6日、6月16日四次公开开庭进行了审理。原告刘新到庭参加第一、四次庭审。原告委托代理人瞿琼君，被告王瑞芳（其同时为三第三人的委托代理人）及其委托代理人焦伟云四次到庭参加诉讼。被告委托代理人杨必艳到庭参加第二、三、四次庭审。本案审理中，各方当事人均申请本案简易程序审理期限延长三个月，本院院长审批同意。本案现已审理终结。原告刘新诉称：2013年1月8日，原、被告在房产经纪事务所的主持下，签订了《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》，约定就被告名下的上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以149万元价格出售给原告。在原告于当日现金支付购房定金2万元后，合同开始生效。原告于2013年1月28日向被告支付了78万元，于2013年3月23日支付了26万元。在原告拟继续履行剩余43万元房款支付义务时，2013年3月17日，被告王瑞芳与案外人尹某某就系争房屋又签订了《上海市房地产买卖合同》。原告出于对被告能否正常履行合同义务产生担忧，便中止向原告打款。其后，案外人尹某某因该处房屋的买卖合同纠纷将被告王瑞芳告上法庭，请求法庭判决被告继续履行房屋买卖合同，将系争房屋出售给尹某某。在此期间，原告始终在耐心等待判决结果，希望被告能够继续履行与自己在2013年1月8日签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》。2014年8月1日，案外人尹某某与被告王瑞芳协议解除两人之间的《上海市房地产买卖合同》。之后原告便积极与被告协商剩余43万元房款的支付方式与支付期限事宜，希望双方能够尽快重启《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》的履行。但原、被告沟通多次，始终未能达成一致意见。故原告起诉要求：1、判令被告继续履行双方2013年1月8日签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》；2、判令被告搬离并交付原告系争房屋；3、判令被告配合原告办理系争房屋的过户手续；4、判令被告赔偿原告2013年4月1日至房屋实际交付之日的租金损失（按照同地段租金每月3，500元计算）；5、判令被告赔偿原告律师代理费损失25，000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求第三人陈银书、王永乐、王登峰搬离系争房屋，并表示撤回上述第4项诉讼请求，但保留另行诉讼的权利。被告王瑞芳辩称：一、2013年初，被告在网上挂牌急售房屋，价格为180万元至185万元。2013年1月8日，上海伟宇房产经纪事务所的陈爱娥带一中年妇女来看房，最终确定149万元出售给该妇女。但至上海伟宇房产经纪事务所签订合同时，该妇女不见了。此时原告称该人为其舅舅家的女儿，被告与原告签订合同也一样的，遂原、被告签订《上海房产经纪事务所居间合同》。在原、被告签订合同后，原告擅自在该合同上添加了“经双方友好协商一致同意乙方（即原告）可转让买卖给第三方，并配合乙方看房”、“备注：甲方（即被告）承诺该房屋总价为壹佰肆拾玖万元整（人民币1，490，000），如乙方转让给第三方的房价差额部分金额与甲方无关”，当时被告就提出异议。同时，原告也未将合同交付给被告。二、原告为中介方上海伟宇房产经纪事务所总经理。上海伟宇房产经纪事务所系由原告妻子陈爱娥开设。原告接受被告的委托将房屋出售给自己，而且原告隐瞒了其身份。原告的行为构成了“自己代理”，故双方所签订的《上海房产经纪事务所居间合同》应属无效。三、2013年3月13日，原告找来了尹某某与被告签订房屋买卖合同，约定价格为159万元。尹某某承诺将定金5万元以转账方式支付给被告。因被告银行卡在被告姐姐王某某手中，故对于尹某某是否支付了5万元不清楚。据王某某在2015年2月16日向被告反映的情况，2013年3月13日，尹某某向原告支付了5万元，但原告要求被告出具收条，被告出具收条后由王某某将收条交付了原告，原告将收条交付了尹某某，故被告未曾收到尹某某该笔5万元定金。在尹某某与被告于2013年3月17日签订《上海市房地产买卖合同》后的第二天，尹某某支付了被告43万元。2013年3月23日，原告又向被告支付了26万元。据此，将尹某某所付的43万元加上原告之前所付的80万元以及原告另外支付的26万元，总计为149万元，即原、被告之间的合同价。之后，原告及尹某某要求被告将房屋过户给尹某某，但由于尹某某未婚不符合购房资格而终止买卖。原告的真实意图是为了不经过户直接转手倒卖房屋赚取差价，而非购买房屋，更无过户的想法。原告的行为违反了上海市房屋土地资源管理局下发的《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》第1条规定，即房地产经纪企业或其从业人员的名义，购买客户委托交易的房地产，也违反了《上海市经纪人条例》第27条规定，即执业经纪人不得利用执业便利，收取佣金以外的报酬。故原、被告之间的合同违反了法律、法规强制性规定而无效。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人陈银书、王永乐、王登峰述称：同意被告王瑞芳的答辩意见。经审理查明：上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为被告王瑞芳。该房屋建筑面积为127.16平方米。被告王瑞芳以及第三人陈银书、王永乐、王登峰现居住于上述房屋内。上海伟宇房产经纪事务所为个人独资企业，工商登记的投资人为陈爱娥。原告刘新与陈爱娥为夫妻关系。2013年1月8日，原告作为买入方、乙方，被告作为出售方、甲方签订《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》，约定被告以总价149万元价格将系争房屋出售给原告；原告于2013年1月8日支付定金2万元，于2013年1月31日前支付78万元，于2013年3月31日前支付69万元；被告向原告交付房屋的期限暂定为2013年3月31日前，交付房屋条件为购房款已付清、产权变更完毕。该合同第七条约定：“补充：甲方承诺该房屋为满五年唯一，无税费。如产生税费由甲方自理，并承诺甲方无财产纠葛。经双方友好协商一致同意乙方可转让买卖给第三方，并配合乙方看房。”该合同还备注：“甲方承诺该房屋总价为壹佰肆拾玖万元整（人民币1，490，000），如乙方转让给第三方的房价差额部分金额与甲方无关。”合同对其他事宜进行了约定。上海伟宇房产经纪事务所以中介方身份在该合同上盖章。当日，原告向被告交付了定金2万元。2013年1月28日，原告向被告支付了房款78万元。2013年3月23日，原告向被告支付了房款26万元。另查明：2013年3月13日，案外人尹某某与被告签订《委托购买意向书》，约定被告将系争房屋以159万元价格出售给尹某某。该《委托购买意向书》上所载的居间方为上海市嘉松房地产经纪事务所。2013年3月17日，案外人尹某某与被告签订《上海市房地产买卖合同》，尹某某购买被告系争房屋，并支付了首付款48万元，缴纳了该房屋的交易契税47，700元。该份合同上载明双方通过上海晋宇房地产经纪事务所居间介绍。2014年5月14日，本院立案受理了尹某某诉被告王瑞芳房屋买卖合同纠纷一案。在该案审理中，尹某某与被告经本院主持调解达成协议如下：一、尹某某与被告王瑞芳一致同意解除双方于2013年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、尹某某与被告王瑞芳于2014年8月11日前一起办理上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋的契税退税手续；三、被告王瑞芳于上述契税退税手续办完之后的十日内返还尹某某购房款48万元；四、双方无其他争议；五、案件受理费80元，减半收取40元，由尹某某负担（已付）。2015年1月22日，本院立案受理尹某某诉上海志鸿房产经纪事务所居间合同纠纷一案。尹某某起诉要求判令上海志鸿房产经纪事务所退还中介费36，770元以及支付利息43，600元。审理中，本院追加上海嘉松房产经纪事务所、上海晋宇房地产经纪事务所作为本案第三人参加诉讼。之后，尹某某又申请撤回对上海志鸿房产经纪事务所的起诉，同时申请将第三人上海嘉松房产经纪事务所变更为被告，申请上海晋宇房地产经纪事务所退出诉讼，对此本院均予以准许。该案审理中，上海嘉松房产经纪事务所工作人员胡娟曾到庭陈述：尹某某系通过网络认识了一业务员，该业务员开始在上海志鸿房地产经纪事务所工作，后吴传勇带相关人员离开上海志鸿房地产经纪事务所开办上海嘉松房产经纪事务所；上海嘉松房产经纪事务所刚成立时无密钥，故向上海志鸿房地产经纪事务所借用密钥，但上海志鸿房地产经纪事务所用的是上海晋宇房地产经纪事务所密钥，故上海晋宇房地产经纪事务所曾为尹某某、王瑞芳打印过《上海市房地产买卖合同》；因第一次交易时，尹某某的结婚证被查出为假证，故该次交易未成；2013年10月，上海嘉松房产经纪事务所又为尹某某、王瑞芳重新打印《上海市房地产买卖合同》；其不认识刘新。上海晋宇房地产经纪事务所工作人员陈剑武曾到庭陈述：尹某某购买系争房屋并非是上海晋宇房地产经纪事务所居间介绍的，应当是上海志鸿房地产经纪事务所或上海嘉松房地产经纪事务所居间的；其不认识刘新。该案经本院主持调解，尹某某与上海嘉松房产经纪事务所自愿达成如下协议：一、上海嘉松房产经纪事务所于2015年4月30日前退还尹某某中介费25，000元；二、案件受理费425元，减半收取212.5元，由尹某某负担（已付）。本案审理中，原告陈述：2013年1月8日，原、被告签订《上海房产经纪事务所居间合同》当天，被告即将房产证原件交付原告保管；2013年3月23日至2013年3月31日期间，被告借故查看房产证原件后拒绝将原件返还，并迅速逃离；两日后，原告要求返还原件，但遭拒绝，双方发生争执，争执中，被告称其已经将房屋另行出售他人；2013年4月起，原告一直与被告在交涉房屋继续履行事宜，双方也发生多次争执，在此过程中，被告一再表示会与后一购房人解除合同，将房屋继续出售给原告；2014年7、8月，原告得知后一购房人于2014年5月向法院起诉，要求继续履行与被告之间房屋买卖合同，当时原告再次找到被告，被告表示等该案诉讼结束后，仍与原告履行合同；2014年8月，被告与后一购房人尹某某经法院调解解除合同后，原告又多次催讨被告交还房产证原件，并继续履行合同，但未果，故起诉至法院。本案审理中，案外人尹某某曾到庭陈述：2013年3、4月份时，王瑞芳姐姐王某某和嘉松房产的业务员要带领其到王瑞芳工作的公司签订意向书。当时，王某某称要先去拿资料，就带着其到刘新店内拿取资料。在刘新店内，其曾向刘新讲起购买系争房屋。之后，王瑞芳与其签订了意向书。其未曾向刘新支付过款项。在王瑞芳与其诉讼过程中，刘新曾电话告知其王瑞芳欠刘新1**多万。本案审理中，证人王某某到庭陈述：刘新系房产中介，一开始是刘新妻子要“吃下”系争房屋再出售掉，但后来系争房屋卖不掉，刘新妻子就电话联系其要求帮忙出售系争房屋。之后，嘉松房产电话联系其询问系争房屋是否已经出售，其就联系了刘新，刘新确定以159万元价格出售，其遂联系嘉松房产按159万元出售。嘉松房产提供的买房人就是尹某某。刘新曾承诺差价10万元中的3万元由王某某获取。有了这一曾诺后，其就于2013年3月13日带领刘新、尹某某等至王瑞芳工作地方签订意向书，由王瑞芳与尹某某签订意向书。尹某某在签订意向书前知道刘新“吃下”系争房屋的。在尹某某与王瑞芳签订合同时，曾讲到王瑞芳收到尹某某房款后，由王瑞芳退还刘新房款。王瑞芳与尹某某签订合同后，尹某某支付过5万元，王瑞芳出具了收条，但王瑞芳实际并未收到该笔款项，由刘新拿取了4万元，其拿取了1万元。本案审理中，被告王瑞芳陈述其所收取的房款已经用于偿还另行购房所借的借款，目前无力归还原告刘新所支付的房款，除非将系争房屋出售。以上事实，由上海市房地产登记簿、上海房产经纪事务所居间合同（出售）、收条、收据、民事调解书、婚姻登记档案证明书、询问笔录、谈话笔录、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点是：一、原、被告之间所签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》是否有效；二、《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》是否应当继续履行；三、原告主张的律师代理费损失是否应当予以支持。关于争议焦点一：原、被告签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告认为上述合同无效，主要理由为，一、原告接受被告的委托将房屋出售给自己，而且原告隐瞒了其身份，原告的行为构成了“自己代理”；二、原告为了不经过户直接转手倒卖房屋赚取差价，其行为违反了上海市房屋土地资源管理局下发的《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》以及《上海市经纪人条例》相关规定。对此，本院认为，第一，在签订《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》时，被告对于原告系中介人员的身份系知情的，而且合同载明了房屋买入方是原告，原告购房行为并未构成“自己代理”。第二，判断合同是否无效的依据，应以合同是否违反法律、行政法规效力性禁止性规定作为依据。现被告所引用的相关规定，均非确定合同无效的依据。故对于被告辩称合同无效的意见，本院不予采信。关于争议焦点二：第一，被告认为在原、被告签订《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》后，原告又介绍了案外人尹某某购买系争房屋。原告对此予以否认。根据本院向相关中介方、尹某某、被告姐姐王某某的调查，结合原、被告相关事实的陈述，本院认为，包括原、被告在内的相关人员的陈述均不一致，确认尹某某购房系由原告介绍的依据尚不充分，被告的观点本院不予采信。第二，退一步讲，即使尹某某购买系争房屋确实系原告介绍，但是在尹某某最终未能购入系争房屋的情况下，现原告提出继续购买系争房屋亦无不可。而且原告已经支付了大部分房款，也愿意继续支付剩余房款。第三，根据审理中王瑞芳自述，其目前无力退还所收取的房款。第四，整个合同履行过程中，原、被告均未曾提出过合同解除、房款如何进行结算的问题。综合以上情况，本院认为原、被告签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》仍应当继续履行。作为出卖方的被告有义务协助原告办理产权过户手续，并搬离系争房屋，负责将房屋交付原告。第三人作为实际占有人，亦应当搬离系争房屋。而作为买入方的原告，其也应当继续支付剩余房款。关于争议焦点三：原告主张的律师代理费损失，并无合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘新、被告王瑞芳继续履行2013年1月8日签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》；二、原告刘新于本判决生效之日起十日内支付被告王瑞芳剩余房款430，000元；三、在原告刘新向被告王瑞芳支付剩余房款430，000元后十日内，被告王瑞芳协助原告刘新办理上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告刘新名下的手续；四、在上述房屋产权过户至原告刘新名下后十日内，被告王瑞芳、第三人王永乐、陈银书、王登峰搬离上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋；五、在上述房屋产权过户至原告刘新名下后十日内，被告王瑞芳将上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告刘新；六、驳回原告刘新的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，减半收取332.50元，财产保全申请费5，000元，以上合计5，332.50元，由原告刘新负担212.50元（已付），被告王瑞芳负担5，120元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　张　利二〇一五年七月十四日书记员　万小兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。百度搜索“”