（2015）渝五中法民终字第02918号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-25
案件名称
张妍与重庆渝振物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张妍,重庆渝振物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第02918号上诉人（原审被告）张妍，女，1972年3月4日出生，汉族。委托代理人张朝利，重庆一鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆渝振物业管理有限责任公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路122号7-3，组织机构代码70942215-5。法定代表人黄斌，总经理。委托代理人丁胜，重庆互邦律师事务所律师。上诉人张妍与被上诉人重庆渝振物业管理有限责任公司（以下简称渝振物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2014年12月9日作出（2014）九法民初字第10446号民事判决。张妍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，询问审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：张妍系重庆市九龙坡区X号房屋的业主。2007年8月14日张妍在入住该房屋时，与渝振物管公司签订《渝振物业管理公约》，约定由渝振物管公司为张妍所在的佳怡梧桐居小区提供物管服务，张妍房屋建筑面积为85.87㎡，按0.75元／㎡的标准缴纳物管费，公约及其附件《装修管理规定》、《清洁与保洁管理规定》、《治安管理规定》、《车辆道路管理规定》、《消防管理规定》、《绿化管理规定》等对物管服务标准作出了明确规定。公约第六部分其他事项第1条约定：本合同若因充分理由必须修改或补充，修改补充条款自业主大会通过之日起公告生效，无需双方重新签订。至2010年8月8日，渝振物管公司与佳怡梧桐居小区业主委员会签订物业服务合同，约定合同期限为2010年6月16日至2013年6月15日，合同期届满前三个月内，佳怡梧桐居小区业主委员会作出续约或选聘的决定，在续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定物管费标准为住宅0.75元／㎡.月，物业服务费按月于每月前15日内缴纳。若未按时如数缴纳物业服务费，则按每日千分之三的标准支付违约金。同时合同对物管服务质量标准作了明确约定。该合同到重庆市九龙坡区房屋管理局进行了备案。2012年4月20日，张妍向渝振物管公司送达函告，指明渝振物管公司所管理的佳怡梧桐居，整个小区脏、乱、差的现象既持久又严重，渝振物管公司已严重违反“物业服务合同”约定，理应承担相应赔偿责任，其未尽“物业服务合同”约定的义务，在其未尽服务的范围内理应减少或不收取物业费。同时渝振物管公司应在收到本函告后五个工作日内书面回复，并请在十五个工作日内解决脏、乱、差的服务行为，否则将不支付相应物业费并有权要求渝振物管公司承担相应赔偿损失或者违约责任。渝振物管公司收到该函告后未对张妍做书面回复。2013年5月8日，渝振物管公司再次与佳怡梧桐居小区业主委员会签订物业服务合同，约定合同期限为2013年5月16日至2016年5月15日，合同约定物管费标准为住宅0.75元／㎡.月，物业服务费按月于每月前15日内缴纳。若未按时如数缴纳物业服务费，则按每日千分之三的标准支付违约金。该合同到重庆市九龙坡区房屋管理局进行了备案。自2011年1月份起至2014年8月份，张妍未向渝振物管公司缴纳该期间内的物管费。本案在一审审理过程中，张妍提出渝振物管公司的物管服务质量存在严重瑕疵，具体为：1、小区内车辆乱停乱放，秩序混乱；2、小区智能门禁系统自接房后就坏了，一直未做修理；3、电梯经常坏，经多次反映，渝振物管公司也未及时启用大修基金进行修理；4、物管公司经营的超市货物占道，影响正常进出；5、小区业主信箱毁坏，一直未做修理；6、走廊上垃圾及废物乱摆，不及时清理。7、消防设施毁坏，未及时修理。张妍提供了现场照片一组及2012年4月20日书面函告一份拟证明上述问题的存在。渝振物管公司认为张妍提供的现场照片及书面函告不能达到其证明目的。并对张妍提出的具体问题回应如下：小区因非封闭式管理，确实存在车辆乱停乱放的情况，物管公司对该现象进行了规劝管理，但因物管公司无执法权，导致该现象无法杜绝。对智能系统和电梯、消防系统维修的问题，由于使用年限已久，确实存在一定问题，但渝振物管公司是进行了及时修理的，并且在其义务范围内与有关部门进行了协调。如果涉及到动用大修基金的问题，需要由业主委员会进行，并非渝振物管公司迟延。渝振物管公司提供函件六份，证明其曾就消防设施维修的问题向有关部门报告处理。对业主信箱的问题，不属于物管公司维修的范围。对超市的问题，该超市非渝振物管公司所经营，同时对超市经营中的占道及卫生问题，渝振物管公司尽到了管理责任。对卫生问题，渝振物管公司对小区卫生环境管理到位，无服务质量瑕疵。同时张妍提出，根据2007年8月14日渝振物管公司与张妍签订的《渝振物业管理公约》，签订新的物管合同需自业主大会通过后公告生效，渝振物管公司未对其举示的之后业主委员会与渝振物管公司所签订的两份物管合同提供已按此约定进行的证据，故该两份物管合同均为无效。同时张妍提出诉讼时效抗辩，认为渝振物管公司未对其进行催收，诉讼请求已过诉讼时效。渝振物管公司对此提供了催收函告及照片各一份，证明其于2014年8月15日向张妍送达催收函要求缴纳物管费。张妍对该催收函及照片的真实性及关联性不予认可，否认曾收到该催收函。一审法院认为，渝振物管公司起诉要求张妍支付2011年1月至2014年8月共计44个月的物业服务费。张妍对此提出诉讼时效抗辩问题，渝振物管公司所提供的2014年8月15日催收函无张妍签收依据，不能证明实际送达了张妍，其现场照片不能证明与本案的关联性及拍摄时间，故渝振物管公司不能证明其向张妍进行了催收，其未提供证据证明存在诉讼时效中断及中止的事由，依法应承担举证不能的不利责任。自2014年9月10日渝振物管公司向一审法院提起本诉讼时，渝振物管公司对关于2012年8月以前的物管费的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予驳回。对2012年9月至2014年8月共计24个月的物业服务费渝振物管公司是否有权要求张妍缴纳的问题，因渝振物管公司与业主委员会签订的两份物业服务合同，有业主委员会签章并经行政主管部门备案，在无相反证据予以证明的情况下，认定该两份合同合法有效，其效力及于张妍等小区业主，渝振物管公司、张妍应遵照履行。张妍对渝振物管公司的物业服务质量提出异议。因物管服务为整体性、持续性服务，应从小区整体角度考量其质量，张妍所提供的照片不能证明渝振物管公司物业服务质量存在质量瑕疵。张妍向渝振物管公司发函说明质量问题、渝振物管公司未回函的事实也不能证明渝振物管公司认可质量问题的存在。对消防系统等问题，渝振物管公司也提供证据证明其和有关部门进行协调处理，尽到了基本责任。故张妍未提供充足证据证明渝振物管公司的物管服务存在质量瑕疵，依法应承担举证不能的不利责任。张妍应按物业服务合同约定向渝振物管公司缴纳2012年9月至2014年8月共计24个月的物业服务费1545.6元（85.87㎡×0.75元／㎡×24个月）。另张妍无正当理由拖欠物管费，已构成违约，给渝振物管公司造成了资金占用损失，应当承担违约责任。根据本案的具体情况酌情认定张妍支付渝振物管公司违约金为50元。据此，判决：“一、被告张妍于本判决生效后十日内向原告重庆渝振物业管理有限责任公司支付物业服务费1545.6元、违约金50元，合计1595.6元。二、驳回原告重庆渝振物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。”张妍不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回渝振物管公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由渝振物管公司负担。主要事实和理由：一、一审认定事实错误。1、张妍在2012年4月20日向渝振物管公司送达《函告》，明确告知渝振物管公司不履行物业服务合同的违约行为，并明确告知“在其未尽服务的范围内理应减少或不收取相应物业费”并在“服务质量未解决之前拒绝交纳物业费”。渝振物管公司收到该《函告》后，既没有提出异议，也没有进行整改完善物业服务，更没有要求支付物业费。2、一审已查明渝振物管公司未全面履行物业服务合同义务，服务质量有重大问题，但没有就此作出认定，明显不公正。3、一审已认定渝振物管公司不能证明其向张妍进行了催收，但又自相矛盾的主张了两年内的物业费，明显违背了法律的规定。二、一审适用法律有误。一审认定2010年8月8日和2013年5月8日签订的《物业服务合同》有效，适用法律错误。一审未根据合同法第六十七条规定认定张妍先履行抗辩权成立，适用法律错误。渝振物管公司答辩称：一审认定事实、适用法律正确，请求二审维持一审判决。业主单方面的声明不能免除其缴纳物业服务费的义务，确有瑕疵应由业主举示相应的证据予以证明。我方提供的物业服务不存在张妍所称的瑕疵。渝振物管公司也通过张贴催收单、律师函等方式进行了催收。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。张妍所在的重庆市九龙坡区佳怡·梧桐居小区业主委员会与渝振物管公司于2010年8月8日、2013年5月8日签订的《重庆市物业服务合同》，加盖了重庆市九龙坡区佳怡·梧桐居小区业委会的公章，且报相关房屋管理部门进行了备案，应属有效，张妍认为该合同无效，但就此并未举示证据证明该合同存在无效的情形。物业服务存在一定的整体性，渝振物管公司系为重庆市九龙坡区佳怡·梧桐居小区的全体业主提供物业服务，张妍认为渝振物管公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但其所举示的证据不足以证明渝振物管公司在提供物业服务过程中存在合同约定或法定的不缴或者少缴物业服务费的情形，故张妍的该项上诉理由不能成立。渝振物管公司按照物业服务合同的约定提供了物业服务，张妍作为小区的业主即应当按照约定缴纳物业服务费用，一审支持了渝振物管公司的诉讼请求恰当。综上所述，张妍的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张妍负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 樊仕琼代理审判员 夏兴芸代理审判员 芦明玉二〇一五年七月十四日书 记 员 黄献丽 来自