（2014）昌民初字第06667号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2016-01-04

案件名称

北京龙辉林商贸有限公司与孙建军等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京龙辉林商贸有限公司,孙建军,陆树桃

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2014）昌民初字第06667号原告北京龙辉林商贸有限公司，住所地北京市昌平区十三陵镇泰胡路12号。法定代表人贾舍英，经理。委托代理人刘家伟，男，1950年7月20日出生。委托代理人张春月，北京张春月律师事务所律师。被告孙建军，男，1972年1月18日出生。被告陆树桃，女，1973年4月5日出生。二被告委托代理人范翔，北京范翔律师事务所律师。原告北京龙辉林商贸有限公司（以下简称龙辉林公司）与被告孙建军、陆树桃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，依法由审判员郭建新担任审判长，与人民陪审员李德江、张蕊芬组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙辉林公司之委托代理人刘家伟、张春月、二被告孙建军、陆树桃之委托代理人范翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙辉林公司诉称，原、被告于2012年3月1日达成口头房屋租赁协议，双方约定被告将位于北京市昌平区沙河镇xx村26号院其中的150平方米的仓库及办公室一间租与原告从事仓储货物使用，租期为5年，每年租金21000元。因被告在其承租的xx村26号院中建有多处库房和院落进行出租，由被告和其爱人陆树桃对租户和租赁物等进行统一管理。协议达成后，原告便在承租地点进行货物仓储，并按时交纳租金，按约履行合同。2014年1月31日2：34分，xx村26号院承租场地的多家库房发生火灾，致使原告仓储的货物、汽车等被烧毁，造成巨大经济损失。究其火灾原因系被告在春节前全家人回老家张家口市康保县过年，出租场地未留管理人员。被告建设库房时违规使用易燃泡沫彩钢板，出租场地未留消防通道、消防设备、消防栓、干粉灭火器等。对于原告的经济损失被告理应予以赔偿。为此，诉至法院，请求：1.判令解除原被告于2012年3月口头达成的房屋租赁协议；2.判令被告立即赔偿原告经济损失160926.05元；3.判令被告退还原告2014年2月的租金1750元；4.本案诉讼费由被告承担。被告孙建军、陆树桃辩称：1.龙辉林公司不具备原告主体资格。涉案房屋租赁事宜中，一直由刘家伟进行协商，交纳房租亦由刘家伟交纳，贾舍英作为原告的法定代表人，并未参与租赁合同事宜，因此原告与本案没有任何关系，我们认为本案原告应为刘家伟个人；2.原告追加陆树桃为本案共同被告，与事实不符，缺乏法律依据。陆树桃系孙建军雇佣的会计，而不是涉案房屋的共同出租人之一，如果涉案房屋引起争议，应该由房屋的使用权人孙建军承担，与陆树桃无关。特别是原告提起诉讼之后，说是本案被告孙建军参与了口头协议，立案后才追加陆树桃为被告，原告的目的是多一个被告承担相应责任，这与事实不符；3.关于失火，被告没有过错，不应该承担责任。被告将涉案房屋出租给刘家伟，房屋交付以后，房屋由刘家伟看护和管理，出租人没有看护管理的义务，特别是失火起因，消防部门证明不排除烟花爆竹的燃放，孙建军不是烟花爆竹的燃放者，也不是控制者，不应承担责任。4.孙建军也是失火事件的受害者，失火造成自己拆迁损失，孙建军认为承租户刘家伟对租赁的标的物没有尽到看管义务，导致租赁物损失，其保留另案起诉追加损失的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：贾舍英系龙辉林公司法定代表人，其与公司业务经理刘家伟（本案原告代理人之一）系夫妻关系。2012年2月，刘家伟代表龙辉林公司与孙建军达成口头房屋租赁合同，孙建军将其所属位于昌平区沙河镇xx村26号院内约150平方米彩钢板简易房屋及一间砖混结构办公室出租给龙辉林公司，用途为储存货物及办公，租期5年，龙辉林公司每年支付租金21000元。协议达成后，孙建军履行交付义务，龙辉林公司在承租的彩钢板简易房屋内放置可乐、雪碧、芬达、果粒橙等各种饮料，并交纳从2012年3月1日起至2014月2月28日止的租金。2014年1月31日凌晨2时许，昌平区沙河镇xx村26号院内部分房屋失火，其中包括龙辉林公司承租的约150平方米彩钢板简易房屋。火灾造成龙辉林公司部分饮料、电动三轮车及轻型小汽车不同程度损坏。同年3月2日，北京市昌平区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，内容为：2014年1月31日2时34分（119指挥中心接警时间），北京市昌平区沙河镇xx村26号出租院，火灾中造成该出租院内泡沫彩钢板库房、库房内存放的货物（饮料、水杯、电动车等）不同程度烧毁，库房北侧的泡沫彩钢板出租房、出租房内家用电器、家具、衣物、生活用品等物品不同程度过火，火灾中没有人员伤亡，消防队到场处置。经调查，对起火原因认定如下：排除放火、生活用火不慎、电气线路及设备故障等因素引发火灾的可能性，不能排除燃放烟花爆竹将库房屋顶的可燃物引燃起火的可能性。认定起火部位位于北京市昌平区沙河镇xx村26号出租院库房屋顶东南部。火灾发生后，龙辉林公司将部分未过火饮料搬离火灾现场，对车辆进行了维修。在庭审中，龙辉林公司提交了饮料进货明细、饮料价格证明、饮料存货明细、火灾直接财产损失申报统计表及修车费明细等证据，但孙建军认为该证据缺乏真实性、关联性，不予认可。本案受理后，孙建军提出管辖权异议申请，一审法院依法作出（2014）昌民初字第06667号民事裁定书，驳回孙建军的管辖权异议申请。孙建军不服该裁定提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第09972号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。另查，孙建军与陆树桃原系夫妻关系，2005年5月10日，二人离婚。再查，龙辉林公司营业执照上载明经营范围包括预包装食品。上述事实，有（2014）昌民初字第06667号民事裁定书、（2014）一中民终字第09972号民事裁定书、租金收条、饮料进货证明、饮料价格证明、电动三轮车购买发票、修车费发票、火灾直接财产损失申报统计表、送货证明、火灾事故认定书、火灾照片及当事人陈述在案佐证。本院认为：根据双方的诉辩主张及查明的事实，本院认为案件存在以下几个焦点：一、关于龙辉林公司作为原告主体是否适格问题。在民事诉讼中，对待证事实的证明使用证据优势理论，也就是说，根据案件的实际情况，一方提交证据的证明力明显大于另一方提交证据的证明力，法院应对证明力大的证据予以确认。本案中，龙辉林公司与孙建军未签订书面房屋租赁合同，双方均无直接证据证明该合同的承租方主体。经审查，龙辉林公司经营范围包括各类饮料等预包装食品，且诉争房屋一直储存各类饮料，该业务由公司业务经理刘家伟负责。以上事实，龙辉林公司提交的证据予以证实。孙建军在不影响其享有合同权利前提下，并不在意龙辉林公司或刘家伟是承租主体，其也从未就该问题提出异议。现孙建军仅以出具的租金收条上注明“今收到刘先生房租10000元”为依据，辩称原告主体有误。显然，龙辉林公司提交证据的证明力更充足，理由更充分。据此，龙辉林公司作为原告主体适格。二、关于陆树桃作为被告主体是否适格问题。在庭审中，龙辉林公司委托代理人刘家伟明确表示，其是与孙建军达成的口头房屋租赁合同，与陆树桃无关。现仅因二人系夫妻关系为由，要求陆树桃承担民事责任，但依据孙建军与陆树桃提交的离婚证证明，双方早于2005年即解除了婚姻关系，且龙辉林公司亦未提供相反证据予以反驳，故陆树桃作为被告主体不适格。对龙辉林公司要求陆树桃承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。三、龙辉林公司交纳租金的数额问题。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，龙辉林公司与孙建军达成的口头房屋租赁合同，内容不违反法律规定，且系当事人真实意思表示，合同有效；因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。本案中，因发生火灾，龙辉林公司已无法正常使用诉争房屋，其有权提前解除合同，故对龙辉林公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，龙辉林公司提交了三张租金收条，时间分别为2012年2月16日、2013年3月1日和2013年4月29日，总额为31000元，但从双方上交租金的交易习惯可以看出，后两笔应为2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金，由此判定上年度的租金，龙辉林公司应已交纳，孙建军辩称只收到31000元的观点，本院不予采信。鉴于龙辉林公司交纳房屋至2014年2月28日，火灾发生时间为2014年1月31日，故对龙辉林要求孙建军退还2014年2月租金1750元的诉讼请求，本院亦予以支持；四、关于财产损失数额。火灾的发生造成部分物品损毁是事实。因双方未共同就损失物品进行清点，导致法院无法确认财产损失的具体数额。为此，本院参考龙辉林公司提交的相关证据及火灾现场照片称予以酌定。五、关于民事责任承担问题。因双方未签订书面合同，且双方无法达成一致意见，故本院无法确认消防安全义务的承担主体。但孙建军作为出租人，在明知出租房屋不适合储存货物，一旦发生火灾，可能会造成经济损失的情况下，未尽到必要的消防安全提示、告知义务。但考虑火灾的发生系外因所致，故孙建军不宜承担过重的赔偿责任。龙辉林公司在承租房屋时即知房屋状况，且并未就消防安全问题提出异议，仍在房屋内储存大量饮料及其它物品，故应对财产损失的后果应承担主要责任。综上，本院参考损失数额及结合双方当事人所应承担的民事责任，酌定孙建军承担3万元的赔偿责任。对龙辉林公司要求过高部分的诉讼请求，本院不予支持。对孙建军合理部分的辩论观点，本院予以采信；不合理部分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京龙辉林商贸有限公司与被告孙建军于二○一二年二月达成的口头房屋租赁合同。二、被告孙建军于判决生效后十日内赔偿原告北京龙辉林商贸有限公司经济损失三万元。三、被告孙建军于判决生效后十日内退还原告北京龙辉林商贸有限公司二○一四年二月租金一千七百五十元。四、驳回原告北京龙辉林商贸有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百五十四元，由原告北京龙辉林商贸有限公司负担二千九百六十元（已交纳）；被告孙建军负担五百九十四元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　郭建新人民陪审员　　李德江人民陪审员　　张蕊芬二〇一五年七月十四日书　记　员　　张　华微信公众号“”