（2014）穗天法民四初字第1257号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-12-25
案件名称
港联物业（广州）有限公司与曹风歌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
港联物业（广州）有限公司,曹风歌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1257号原告：港联物业（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：卢江滨，董事长。委托代理人：王莉华，广东沁森律师事务所律师。被告：曹风歌，住河南省舞钢市。原告港联物业（广州）有限公司（以下简称港联公司）诉被告曹风歌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港联公司的委托代理人王莉华，被告曹风歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告港联公司诉称：原告与利雅湾小区开发商广州利雅房地产开发有限公司于2004年11月18日签订《物业管理委托合同》。合同约定原告向利某湾业主提供物业管理服务，业主按时向原告支付物业管理费用，逾期支付有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之一支付滞纳金。被告系利某湾B3栋303单元的业主。合同签订后，原告即依合同约定履行义务，但被告却拒不履行合同义务，自2011年7月起至2013年12月拖欠原告物业管理费6774元，滞纳金2987.6元，共计欠费9761.6元，虽经原告多次催交，被告均置之不理。被告此行为已严重违反了双方签署的协议约定，严重侵害了原告的合法权益。据此，原告起诉至法院，请求判令被告：1、支付物业管理费6774元及滞纳金2987.6元，共计9761.6元；2、承担本案受理费。被告曹风歌辩称：被告没有交管理费属实。购房时开发商说小区二楼的规划是会所，收楼后直接变成某石川酒楼，后来变成东海���厨。被告多次与管理处沟通。因酒楼油烟多，无法开窗，致使被告无法居住，所以被告没有交管理费。小区二楼是会所，不符合环保要求是不能做酒楼的。管理处管理非常混乱，据被告所知楼下开餐厅，需经一栋楼业主的同意。经审理查明：位于广州市天河区珠江新城的利雅湾是案外人广州利雅房地产开发有限公司（下简称利某公司）所开发建设的商住小区。港联公司提交的《房地产登记簿查册表》显示：广州市天河区兴民路170号303房（以下简称案涉房屋）是登记在被告名下的房产，该房产建筑面积90.32平方米，交易日期为2006年7月12日。2004年11月18日，广州华联建设物业管理有限公司【于2005年11月9日经工商部门核准更名为港联物业（广州）有限公司，即本案原告，乙方】与利某公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将利某湾委托���方实行物业管理；委托管理期限为60个月，自2004年12月31日起至2008年12月31日止；管理服务事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；10、组织开展社区文化娱乐活动；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起���应缴费用的千分之一交付滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或提请物业管理行政主管部门进行调解；协商或调解不成的，提交广州仲裁委员会仲裁等内容。港联公司提交其于2013年9月17日出具的《催款通知书》、2013年9月24日出具的《催收函》，欲证明其曾向被告催收2011年7月至2013年10月的物业管理费6322.4元及滞纳金1893.3元，共计8215.7元；号码为09289228的发票存根，欲证明被告曾某联公司交纳2011年5月至6月的物业管理费451.6元。被告对上述证据的真实性均予以确认，并确认其未交纳自2011年7月至2013年12月期间的物业管理费。另，港联公司、被告确认利某湾小区没有成立业主委员会。港联公司明确滞纳金的计算方式为以每两个月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，分别自第3个月的1日起计至2014年2月28日止。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。作为建设单位的利某公司在“利某湾小区”业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，可选聘物业管理企业对物业进行前期管理。港联公司作为建设单位委托的物业管理公司，依据其与建设单位签订的《物业管理委托合同》的约定履行了对“利某湾小区”物业服务的职责。被告作为“利某湾小区”的业主，接受了港联公司的管理和服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故应受《物业管理委托合同》的约束。虽《物业管理委托合同》期限已经届满，但期限届满后港联公司事实上仍在“利某湾小区”提供物业服务。被告在接受服务后应向港联公司支付物业管理费。被告确认未交纳自2011年7月至2013年12月期间的物业管理费，故港联公司要求被告交纳该期间的物业管理费合法有据，本院予以支持。案涉房屋建筑面积为90.32平方米，按每月每平方米物业管理费2.5元的标准计算，案涉房屋每月应交纳的物业管理费为225.8元（90.32平方米×2.5元／平方米），自2011年7月至2013年12月期间的物业服务费为6774元（225.8元／月×30个月）。被告抗辩称开发商改变规划，将会所改成酒楼，影响其生活居住，故被告有权拒交物业管理费，理据不足，本院对被告的抗辩不予采纳。被告拖欠上述物业管理费的行为确实给港联公司造成了一定的损失，但本案中港联公司要求按照每日千分之一的标准计算滞纳金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。本院酌情判令被告向港联公司支付拖欠物业管理费的利息，该利息以每两个月拖欠的物业管理费451.6元（225.8元／月×2个月）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自第三个月1日起计至2014年2月28日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告曹风歌于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付广州市天河区兴民路170号303房自2011年7月至2013年12月期间的物业管理费6774元。二、被告曹风歌于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付拖欠上述物业管理费的利息（以每两个月拖欠的物业管理费451.6元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自第三个月的1日起计至2014年2月28日止）。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告曹风歌负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈楚珠人民陪审员 王 青人民陪审员 关东英二〇一五年七月十四日书 记 员 何靖文林碧锋 微信公众号“”