（2015）珠中法民三终字第112号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-11-19

案件名称

王瑞与珠海天朗海峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第112号上诉人（原审被告）：珠海天朗海峰房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：何万雄，总经理。委托代理人：王美智，广东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王瑞，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××452X。委托代理人：张绍坤，律师事务所律师。委托代理人：李水东，律师事务所律师。上诉人珠海天朗海峰房地产开发有限公司（以下简称天朗海峰公司）与被上诉人王瑞商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年9月1日，王瑞与天朗海峰公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：天朗海峰公司将房屋以788301元的价格出售给王瑞。王瑞应于2011年9月1日一次性支付房款。天朗海峰公司应当在2013年9月30日前将已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房交付王瑞使用，逾期交付超过90天，王瑞要求继续履行合同的，天朗海峰公司应从合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款每日万分之二支付违约金。如遇下列特殊原因，天朗海峰公司可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府法规、法令、政策等因素影响；3、由于非出卖人所能控制的事件影响，由于买受人未按合同约定付清款项。天朗海峰公司按王瑞提供的书面通知地址寄出交楼通知或登报通告后，王瑞未在发函或登报之日起十日内办理验收交接手续的，视天朗海峰公司已履行交付商品房义务，等等。《商品房买卖合同》的附件三《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第六条约定：“出卖人展示的装修样板间仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，出卖人此前发布的各类广告、售楼书、折页、沙盘模型或其他与该商品房有关的宣传材料仅为参考，各项内容买卖双方均以购房合同及附件约定为准。”第十五条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其它任何由出卖方提供的售楼书、户型单页、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等要约邀请均不对买卖双方具备拘束力。”王瑞、天朗海峰公司签署的《附件签署声明》第一条载明买受人与出卖人均已详尽阅读和理解《珠海市商品房买卖合同》附件二至附件四的全部条款内容，双方一致接受所有条款，并遵照执行。上述合同签订后，王瑞按约定支付了全部购房款，天朗海峰公司开具了购买发票。天朗海峰公司于2014年5月22日取得了天朗海峰国际中心上部工程及地下室的《竣工验收备案表》，并于翌日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主办理入伙手续。同年5月24日，王瑞办理了房屋接收手续。另查明，涉案房屋的交付标准为毛坯房，经审批的施工图并非飘窗设计，《珠海市商品房买卖合同》的附件一“房屋平面图”所显示的窗户和业已竣工的房屋（毛坯房）的窗户也非飘窗，但在签订合同时天朗海峰公司向顾客展示的已经装修的样板房的窗户均为飘窗，互联网上部分涉天朗海峰国际中心的房地产推介文章中出现的户型图和样板房图片等也有飘窗。2014年7月2日，天朗海峰公司发出《天朗海峰公司关于业主要求移窗的通知》，称：开发商同意承担本应由业主承担的移窗费700多万元作为给业主的酬谢费，业主按通知要求办理手续，放弃法律诉讼，还可以领取购房金额1%的酬谢费，等等。王瑞、天朗海峰公司确认，天朗海峰国际中心各户型样板房的飘窗面积为：01户型，飘窗3个，面积合计3.89平方米；02户型，飘窗2个，面积合计3.65平方米；03户型，飘窗2个，面积合计3.66平方米；04户型，飘窗2个，面积合计3.56平方米；05户型，飘窗3个，面积合计4.83平方米；06户型，飘窗3个，面积合计4.82平方米；07户型，飘窗3个，面积合计7.28平方米；08户型，飘窗1个，面积3.85平方米；09户型，飘窗2个，面积合计7.52平方米；10户型，飘窗4个，面积合计5.20平方米。天朗海峰公司主张在天朗海峰国际中心的施工过程中，存在以下按合同约定可以延期交房的情形：一、应珠海市住房和城乡规划建设局要求停工。天朗海峰公司为此提供了以下证据：1、停工通知书；2、复工通知书；3、关于天朗海峰国际中心复工可行性报告。上述证据显示，珠海市住房和城乡规划建设局曾于2010年11月9日以砼回弹抽检强度低于设计要求为由责令停止天朗海峰国际中心项目砼工程施工。2011年2月2日，珠海市建设工程质量监督检测站发出通知同意复工。二、因广东电网公司珠海供电局（以下“简称市供电局”）改变原批准的电缆设计标准导致综合验收延期近半年。天朗海峰公司为此提供了以下证据：1、材料图；2、干线图；3、工程承包合同；4、工程承包补充协议；5、工作联系函。天朗海峰公司主张上述证据可以证实涉案工程原电缆设计方案是由化工部长沙设计研究院于2008年11月设计并经市建设局认可的有资质机构审核同意。后供电局按新规范要求采用新型无卤低烟阻燃环保电缆，导致方案重新设计直至2013年4月2日才审批通过，新设计方案及重新订货安装，导致工程综合验收推迟近半年。该延期属于政府原因导致，依约可以据实顺延。三、因市供电局改变原供电位置及供电设计方案延误综合验收。天朗海峰公司为此提供了以下证据：1、供电方案审批表；2、市政工程规划许可证批复书；3、设计图纸审查意见书；4、客户供电方案审批表；5、客户受电工程设计文件审核意见书；6、客户工程施工资质核验单；7、客户供电方案审批表；8、供电方案图纸；9、客户受电工程竣工检验意见书。天朗海峰公司主张上述证据可以证实珠海供电局于2011年10月19日批准天朗海峰公司的供电方案。珠海市住房和城乡规划建设局于2012年2月17日同意该供电方案报建施工。但之后珠海供电局却多次改变已批准的供电方案，并且将供电地址由原华发新城汽车站的东堡变电站变更到公交巴士站旁，天朗海峰公司再次被迫停工，直至2013年7月25日供电局才确定审批最终供电方案。由此致使天朗海峰公司电路验收延期一年多，属于因政府原因导致延期，依约应该顺延。四、因横琴马戏节开幕停电导致停工。天朗海峰公司为此提供了一份“11月18日至12月2日不安排计划停电预通知”作为证据，用于证明珠海市政府和供电局为做好马戏节期间保电送电，于2013年10月23日发出通知，明确从2013年11月18日至12月2日不安排计划停电，天朗海峰公司被迫停工近一个月。五、政府房地产市场调控政策导致成交率下降、贷款不到位，影响施工进度。天朗海峰公司为此提供了珠海市人民政府于2011年10月31日发出的《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》作为证据。六、天朗海峰公司按华润万家集团公司和珠海市政府的要求封闭原商业楼群中的观光中庭，属于非天朗海峰公司所能控制的原因导致工程重大调整。天朗海峰公司为此提供了以下证据：1、珠海特区报刊登的广告宣传；2、联系函；3、关于天朗海峰商业裙楼布局调整的函；4、关于华润万家在珠海市南屏投资开店请求支持的函；5、致函李书记、领导批示办理表；6、关于区主要领导走访珠海天朗海峰国际商业中心的请示、香洲区委、区政府督办办文处理表、香洲区委办办文办会处理表；7、建设施工图审查合格书、建设工程规划许可审批表、规划许可证、施工许可证。上述证据显示，2013年5、6月间，华润万家生活超市（珠海）有限公司（以下简称华润万家公司）和天朗海峰公司先后向有关部门发函，称华润万家公司租赁了天朗海峰国际中心商业裙楼，因经营需要，请求封闭中庭天井。同年9月和12月，有关部门分别颁发了封闭中庭二三层的建设工程规划许可证和施工许可证。七、因暴雨等不可抗力原因。天朗海峰公司主张因2013年3月至5月暴雨连连，珠海市安全生产监督局明令停工，为此停工近2个月。天朗海峰公司为此提供了珠海市2013年3月至5月的历史天气预报作为证据。有关天气预报显示，2013年3月至5月，有9天预报天气为大到暴雨。王瑞在原审中的诉讼请求为：一、天朗海峰公司向王瑞支付从2013年9月30日起至实际交付房屋时止的逾期交房违约金，违约金以总房款为基数，按每日万分之二计算，截止2014年5月24日已产生违约金37207.81元；二、天朗海峰公司向王瑞支付因欺诈导致的飘窗面积损失10000元（按房屋单价计算，最终现场测量的面积为准）；三、诉讼费用由天朗海峰公司承担。原审法院认为，王瑞、天朗海峰公司被签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。王瑞已经履行支付购房款的义务，天朗海峰公司应按合同约定将符合交房条件的商品房交付给王瑞。天朗海峰公司在2014年5月22日才取得天朗海峰国际中心上部工程及地下室的《竣工验收备案表》，涉案房屋才符合交付条件。天朗海峰公司在2014年5月23日通知交房，超出了合同约定的交付时间（2013年9月30日）235天。对于天朗海峰公司主张的涉案工程具有按合同约定可以延期交房的情形，原审法院分析认定如下：一、天朗海峰公司主张的应珠海市住房和城乡规划建设局要求停工、市供电局改变原批准的电缆设计标准和改变原供电位置及供电设计方案，这些均发生在王瑞、天朗海峰公司签订买卖合同之前，天朗海峰公司在签订合同时已经知悉其对房屋交付的影响，但仍约定在2013年9月30日前交付房屋，故上述事由不能作为延期交房的事由。二、关于因横琴马戏节开幕停电导致停工。首先，天朗海峰公司提供的证据不能证明有实际停电并导致停工的事实；其次，如有相关事实，也是发生在约定的房屋交付日期之后，相关的责任应由天朗海峰公司自行承担。三、地产市场调控政策导致成交率下降、贷款不到位，不构成天朗海峰公司延期交楼的合法事由。四、封闭观光中庭，是天朗海峰公司和华润万家集团公司为履行双方的租赁合同而主动申请，不能作为延期交房的合法事由。五、关于暴雨天气导致停工。首先，天朗海峰公司提供的是历史天气预报而非历史天气状况信息，不能证明真有暴雨发生；其次，天朗海峰公司没有举证证明因暴雨导致停工；再次，天朗海峰公司没有举证证明曾在发生暴雨这种不可抗力导致停工的情况发生后依合同约定在60天内通知王瑞。因此，天朗海峰公司主张的暴雨天气不能作为延期交房的合法事由。此外，天朗海峰公司提出的取得《竣工验收备案表》之日才是双方约定的实际交房日的抗辩理由也不成立。综上，天朗海峰公司主张存在延期交房的合法事由、没有逾期交房，依据不充分，原审法院不予采纳。故天朗海峰公司应承担逾期交房的违约责任，根据逾期天数支付按王瑞已付房款每天万分之二的违约金。天朗海峰公司于2014年5月23日在报纸上刊登入伙通知，通知王瑞接收房屋，该日期可作为计算逾期天数的截止日期，即天朗海峰公司逾期交房235天。王瑞要求天朗海峰公司支付违约金到实际交房之日止，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，天朗海峰公司应向王瑞支付的违约金为788301×235×0.0002=37050.15元。根据《商品房买卖合同》的附件三《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第六条和第十五条的约定，天朗海峰公司展示的装修样板间仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，并非房屋交付标准；天朗海峰公司所发布的各类广告和宣传材料仅为参考，有关权利义务均以购房合同及附件约定为准。王瑞在签署合同附件时也明确表示知悉上述内容，故该约定对双方均有约束力。按约定，天朗海峰公司向王瑞交付房屋的标准为毛坯房，经审批的施工图以及合同所附的“房屋平面图”均未载明窗户为飘窗设计，故王瑞以样板房和互联网上的图片的窗户系飘窗为由主张天朗海峰公司存在欺诈行为，并要求赔偿损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、天朗海峰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付王瑞违约金37050.15元；二、驳回王瑞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费490元，王瑞负担105元，天朗海峰公司负担385元。上诉人天朗海峰公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回王瑞的全部诉讼请求；2、判令王瑞承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：根据《商品房买卖合同》第七条第2款第2、3项约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①因政府法规，法令、政策等因素影响；②由于非出卖人所能控制的事件影响。根据以上约定，因政府法规、法令、政策等因素影响及非出卖人所能控制的事件影响，导致交楼延期的，天朗海峰公司可以据实予以延期，而无需承担延期交楼法律责任。一、根据天朗海峰公司分别于2013年3月29日和5月16日与珠海供电局下属企业珠海康泰明输变电工程有限公司签订的《工程承包合同》和《工程承包补充协议》，天朗海峰房地产项目的高压进线及变配电工程应在2013年7月15日完工，在2013年7月20日应完成送电。如按原施工计划，供电局在2013年7月20日送电后，天朗海峰公司可以进行其他设备的安装和调试工作，以及进行综合验收工作，两个月的时间可以完成，因此天朗海峰公司预计在2013年9月30日可以向买受人交付房屋。但因供电局前后几次改变已经批准的供电方案，后又改变供电电源接驳口位置，以及第一届珠海国际“马戏节”期间采取限制停电措施，导致天朗海峰公司延误144天向业主交房。1、天朗海峰公司早在2011年10月19日就完成了天朗海峰小区供电方案设计并报经供电局批准；随后即向市住规建局提出报建申请，该局于2012年2月17日作出《市政工程规划许可证批复书》批复同意，此时天朗海峰公司本可以据此动工。但之后，供电局又改变原已批准的供电方案，2013年7月25日才从设计单位——珠海电力设计院领到供电局刚批准核发的最终确定方案（备注：前后陆续三次更改的供电方案，天朗海峰公司领取的日期应供电局的要求在最后的落款日期均为第一次的“2012年11月6日”）。同时，与该方案配套的高压电缆敷设路径图又将原已批准确定的进入该小区的“天朗乙线”高压进线电缆接驳口（位于华发新城公交总站附近的东堡变电站）变更调整至珠海大道东“华发新城”对面巴士站附近的“天朗乙线环网柜”，而该“天朗乙线环网柜”供电局当时尚未开建，致使天朗海峰公司被迫继续停工等待，一直等到2013年10月30日供电局将该“天朗乙线环网柜”建设安装完成并具备接驳条件为止。供电局此举致使天朗海峰公司至少被延误101天（2013年7月21日——10月30日）。2、第一届中国国际马戏节于2013年11月20日至12月1日在珠海举行，政府高度重视，供电局于2013年10月23日在其内部网络“综合停电管理系统”上发布《通知》（发《通知》人：蒋芳玉）：因马戏节保供电，在11月18日——12月2日的14天里，不安排计划停电。此时天朗海峰公司的供电工程以及电梯、中央空调、智能化、塔楼消防等工程均已完工，急需申请计划停电以便接驳市电（区别于施工临时用电）逐项进行调试、验收，但遭遇此事件节点均无法实施，只能被迫等待。马戏节闭幕后，天朗海峰公司经过停电申请、等候审批阶段，直至2013年12月12日才获停电接驳批准并正式验收通电。供电局此举致使天朗海峰公司至少被延误43天（2013年11月1日——12月12日）。3、在天朗海峰房地产项目获得供电局的正式通电后，其他设备、设施的调试及验收需要合理的施工和调试时间。因供电局改变已经批准的供电方案和供电接驳口、为保马戏节用电而停止安排计划停电的行为，天朗海峰公司均无法预计和控制，属于商品房买卖合同中约定的“因政府原因和出卖人不能控制原因导致延期”，因此天朗海峰公司总共被延误的144天（2013年7月21日—12月12日）应从延期交房时间内扣除。二、为整个南湾地区生活配套的华润万家超市要求“封闭中庭”，导致工程重大调整造成交房时间延误，属于天朗海峰公司不能控制的原因。在规划建设“天朗海峰”项目时，按当时市政府的批示，“天朗海峰”作为珠海地标性建筑，应打造成珠三角重要的区域性商业地标，政府规划要求建立大型商场，以促进南湾地区的商业流通和为该地区居民配套服务。华润万家商业集团（下称华润集团）经过多次考察，认为“天朗海峰”所处地理位置适合大型生活超市的经营。在政府有关部门的牵头下，华润集团与天朗海峰公司签约，拟进驻大型生活超市，华润集团要求将裙楼内一个自下而上贯通楼顶的中庭镂空采光天井（下称中庭）用楼板封闭，以合乎其经营要求。天朗海峰公司一开始就认识到，封闭中庭涉及规划变动，规划部门把关很严，难度非常大，且当时工程结构已完工，如封闭中庭还需先拆除部分已建成的钢筋混凝土结构，整个周期相当长，势必延误向业主约定的交房时间。为此，天朗海峰公司按华润集团要求先期向规划部门申请被拒后，即通知华润集团解除合同，另向不需要封闭中庭的商家招租；但华润集团不愿放弃，直接向市领导和市政府呈递专函，请求特事特办予以解决。政府从完善附近居民生活配套的更高基点上认真研究此事，批准了华润集团的这一请求。从2013年5月华润集团向市政府写信申请至2014年5月整体消防验收通过为止，共耗时十三个月，是直接导致天朗海峰公司不能在2013年9月30日前取得《综合验收备案表》的最主要原因。从规划部门2013年9月10日批出封闭中庭的《工程规划许可证》算起，至2014年5月22日取得项目整体《综合验收备案表》为止，天朗海峰公司因此被延误的235天应从延期交房时间内扣除。上述事实足以证明，封闭中庭并非天朗海峰公司所坚持，历来也不在天朗海峰公司的整个项目施工计划之列，更不是后来经天朗海峰公司申请而获批，而是因华润集团生活超市的入驻需要。华润万家超市进驻属于为整个南湾地区居民的生活配套设施，长期受益人不仅仅是王瑞，还包括整个南湾地区居民。华润万家集团提出的改造要求也不为天朗海峰公司所控制。因此华润万家超市进驻改造导致的延期交房的违约责任，如果全部由天朗海峰公司承担并由此向全体业主进行巨额赔付显失公平。综上所述，因天朗海峰公司不能控制的原因和政府的原因导致的延期交房属于《商品房买卖合同》第七条约定的出卖人可以延期交房的情形，对此，天朗海峰公司不应承担违约责任。原审法院对于上述事实没有查清，导致实体判决错误，请求二审法院查明事实，依法改判。王瑞二审辩称，根据买卖合同第七条第二款第二、三项的约定，如果天朗海峰公司遇到不可抗力的情况，应该在事件发生后60天内通知王瑞，但天朗海峰公司均没有通知过王瑞。天朗海峰公司提供的材料中没有包括监理单位或者施工单位的停工证据。二审期间，天朗海峰公司向本院提出申请，请求本院就如下事项向珠海市供电局进行调查：1、因天朗海峰小区供电方案先后三次改变，市供电局批准最终供电方案的时间；2、因天朗海峰小区原供电方案将已批准确定的进入该小区的“天朗乙线”高压进线电缆接驳口（位于华发新城公交总站附近的东堡变电站）变更调整至珠海大道东“华发新城”对面巴士站附近的“天朗乙线环网柜”，“天朗乙线环网柜”建设安装完成并具备接驳条件的时间；3、因第一届中国国际马戏节保供电，市供电局于2013年11月18日至12月2日不安排计划停电的事实。本院依据天朗海峰公司的申请，特致函珠海市供电局查询如下事项：一、珠海市供电局是否先后三次改变天朗海峰小区供电方案？珠海市供电局最终批准供电方案的时间是什么时候？二、市供电局是否将天朗海峰小区原供电方案已批准确定的进入该小区的“天朗乙线”高压进线电缆接驳口（位于华发新城公交总站附近的东堡变电站）变更调整至珠海大道东“华发新城”对面巴士站附近的“天朗乙线环网柜”？是什么时间决定调整的？以及完成“天朗乙线环网柜”建设安装完成并具备接驳条件的时间是什么时候？三、因第一届中国国际马戏节保供电，市供电局是否于2013年11月23日发出通知称2013年11月18日至12月2日不安排计划停电？天朗海峰公司是否在该时间段内申请停电接火施工？珠海市供电局复函称：一、关于天朗海峰小区供电方案答复情况。根据客户档案资料记载，市供电局于2011年5月11日第一次答复天朗海峰小区报装容量8450KVA的供电方案；之后，天朗海峰公司补充负荷情况说明资料，要求双电源供电，且更改报装容量为9450KVA，市供电局于2011年10月19日再次答复供电方案。根据《供电营业规则》的规定，供电方案有效期从供电方案正式通知书发出之日起至受电工程开工日为止。高压供电方案的有效期为一年，逾期注销。至2012年10月，天朗海峰小区的受电工程设计资料尚未通过审核，受电工程不具备开工条件，但供电方案即将过期，市供电局根据客户的申请，重新拟定并于2012年11月8日第三次答复供电方案。二、关于市供电局扩配套天朗海峰户外开关箱情况。根据客户档案资料记载，市供电局2011年10月批复供电方案为天朗海峰配电房电源分别由东堡变电站和屏东变电站F7专线双电源引接；因供电方案过期，2012年11月市供电局根据当时的电网网架情况和规划原则，重新批复供电方案为新建天朗海峰开关站电源由屏东变电站F13和东堡变电站F4天朗海峰乙线之天朗海峰户外开关箱双电源引接，其中天朗海峰户外开关箱由市供电局配套建设，于2013年10月30日完成投运送电，具备接入条件。三、停电计划审批情况。经查阅市供电局相关记录，天朗海峰公司委托的施工单位于2013年11月20日发起停电计划，申请送电时间为2013年12月5日，经综合停电安排，市供电局批准该项目停电时间为2013年12月12日。2015年4月20日，天朗海峰公司又向本院申请向市供电局进行补充调查如下事项：一、“天朗海峰公司电缆分接箱”具体施工建设的时间？二、“天朗海峰公司电缆分接箱”是否在《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》的规定时限内完成建设？三、市供电局是否曾经于2013年10月23日发出通知：“因马戏节保供电，2013年11月18日至12月2日不安排计划停电”？珠海市供电局复函称：一、“天朗海峰公司电缆分接箱”具体施工建设时间。根据市供电局工程档案记录，天朗海峰10KV业扩配套工程（工程内容包括天朗海峰公司电缆分接箱）于2013年8月7日下达项目投资计划开始建设，于2013年10月30日竣工投产；二、“天朗海峰公司电缆分接箱”建设时限问题。天朗海峰10KV业扩配套工程受物质采购、施工安排等影响，未能在《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》规定时限内完成工程建设。但《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》作为企业内部文件，仅对内部工作进行考核管理，市供电局并未对外承诺业扩工程配套项目建设时限，也未与相关客户签订工程建设投运时间。市供电局在天朗海峰10KV业扩配套工程建设过程中已积极采取措施，争取项目早日投运。三、停电计划审批情况。经查阅市供电局调度相关记录，市供电局确实于2013年10月23日发出过“11月18日至12月2日不安排计划停电预通知”，通知的内容：“因马戏节保供电，初定11月18日至12月2日不安排计划停电，请相关施工单位尽快调整施工计划，错开保电期间接火施工。”本院另查明，《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》第6.4条规定，中压业扩工程配套项目下达后，工程部门在25个工作日内组织完成施工，具备验收条件。本院还查明，2013年3月29日，天朗海峰公司与珠海康泰明输变电工程有限公司签订《工程承包合同》，将珠海天朗海峰房地产项目高压进线及变配电工程发包给珠海康泰明输变电工程有限公司施工。2013年5月16日，双方又签订《工程承包补充协议》，约定的工程工期为自2013年5月10日至2013年7月15日，共65个日历天。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，天朗海峰公司上诉主张因市供电局改变已批准的供电方案和供电接驳口位置、为了保马戏节用电而停止安排计划用电以及华润万家超市进驻天朗海峰小区而改变规划等原因导致的延期交房属于天朗海峰公司不能控制的原因，因此，天朗海峰公司不应承担逾期交房的违约责任。故本案的焦点为：一、市供电局改变已批准的供电方案是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由；二、市供电局改变供电接驳口位置是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由；三、为保马戏节用电而停止安排计划用电是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由；四、华润万家超市进驻天朗海峰小区而改变小区规划是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由。关于市供电局改变已批准的供电方案是否为天朗海峰公司逾期房的免责事由问题。本院认为，从市供电局给本院的复函中可知，市供电局几次改变已批准的供电方案的原因一是因为天朗海峰公司更改了报装容量（从报装容量8450KVA变更为9450KVA），二是因为供电方案即将过期。因此，市供电局改变已批准的供电方案不是因为市供电局的原因，而是因天朗海峰公司自身的原因造成的，则天朗海峰公司以此主张逾期交房的免责事由没有事实依据，本院不予支持。关于市供电局改变供电接驳口位置是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由问题。本院认为，首先，2012年11月，市供电局根据当时的电网网架情况和规划原则，重新批复供电方案为新建天朗海峰开关站电源由屏东变电站F13和东堡变电站F4天朗海峰乙线之天朗海峰户外开关箱双电源引接，市供电局此行为属于政府规划调整行为，且该规划调整行为不是基于天朗海峰公司的过错做出的，而是基于社会公共利益做出的，因此，该规划调整行为不可归责于作为开发商的天朗海峰公司；其次，根据《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》第6.4条规定，中压业扩工程配套项目下达后，工程部门在25个工作日内组织完成施工，具备验收条件。而本案中，2012年11月，市供电局就已经批复天朗海峰公司要新建供电接驳口，但迟至2013年8月7日才开始建设，且于2013年10月30日才竣工投产。市供电局并未依照《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》规定的时限建设好天朗海峰10KV业扩配套工程，此乃作为开发商的天朗海峰公司无法预见、亦无法控制的；最后，依据双方合同第七条第二款第3点之约定，由于非出卖人所能控制的事件影响，出卖人可以据实予以延期。而如上所述，市供电局改变供电接驳口位置及未按规定时限内建设完工并非天朗海峰公司所能控制的。因此，天朗海峰公司关于市供电局改变供电接驳口位置为其逾期交房免责事由的观点有事实及合同依据，本院予以支持。关于天朗海峰公司逾期交房免责的天数问题。本院认为，因市供电局2013年10月30日才将“天朗海峰公司电缆分接箱”竣工完成并投产，因此，从合同约定的交房时间（即2013年9月30日）至天朗海峰公司电缆分接箱竣工完成的时间（2013年10月30日）期间计30天为天朗海峰公司逾期交房免责的部分天数。同时，市供电局将天朗海峰公司电缆分接箱竣工完成后，应给予天朗海峰公司高压进线及变配电工程合理的施工时间。因天朗海峰公司与珠海康泰明输变电工程有限公司签订的《工程承包合同》及《工程承包补充协议》中约定的施工时间为65个日历天，故本院认定合理的工程工期为65个日历天。因此，天朗海峰公司逾期交房免责的天数合计为95天（30天＋65天）。天朗海峰公司在2014年5月23日通知交房，超过合同约定交房日期2013年9月30日，逾期交房天数应当为234天，扣除上述可以免责天数，则天朗海峰公司逾期交房的天数为139天（234天-95天），天朗海峰公司应向王瑞支付逾期交房违约金人民币21914.77元（788301×139×0.0002）。关于为保马戏节用电而停止安排计划用电是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由问题。本院认为，因马戏节保供电时间为2013年11月18日至12月2日期间，而如上所述，本院对天朗海峰公司从2013年9月30日至12月30日期间逾期交房的天数已予以免责，故天朗海峰公司重复计算免责天数的主张没有事实依据，本院不予支持。关于华润万家超市进驻天朗海峰小区而改变小区规划是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律或按照约定解决。本案中，天朗海峰公司改变了小区部分规划的目的是为了履行与华润万家超市的租赁合同，并非天朗海峰公司所主张的不属于其控制的范围，虽然客观上方便了天朗海峰小区业主的生活，但并不属于天朗海峰公司逾期交房的免责事由，因此，对天朗海峰公司的该主张，本院不予支持。综上，天朗海峰公司的部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审法院因部分事实未查明清楚，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1129号民事判决第二项；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1129号民事判决第一项为：珠海天朗海峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王瑞支付逾期交房违约金人民币21914.77元；三、驳回珠海天朗海峰房地产开发有限公司其他上诉请求。一审案件受理费人民币490元，由珠海天朗海峰房地产开发有限公司负担227元，由王瑞负担263元；二审案件受理费人民币726.25元，由珠海天朗海峰房地产开发有限公司负担429.60元，由王瑞负担296.65元。本判决为终审判决。审　判　长　　曾艺能代理审判员　　庹　佳代理审判员　　王　芳二〇一五年七月十四日书　记　员　　李立荣 来自