（2015）苏中民终字第02297号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-21
案件名称
李林淑芬与昆山宝业房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山宝业房产开发有限公司,李林淑芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02297号上诉人（原审被告）昆山宝业房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市开发区长江路。法定代表人郑钦煊，该公司董事长。委托代理人ＸＸ，江苏柏庐律师事务所律师。委托代理人叶挺。被上诉人（原审原告）李林淑芬。委托代理人陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。委托代理人何亚龙。上诉人昆山宝业房产开发有限公司（以下简称宝业房产公司）因与被上诉人李林淑芬房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第2921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年11月25日，李林淑芬（买受人）与宝业房产公司（出卖人）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定李林淑芬向宝业房产公司购买昆山市黄河中路369号3幢102室房屋一套，建筑面积为139.27平方米，总价为1470000元，交付期限为2010年6月30日。面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，该房为全装修房。交付条件为该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书；出卖人逾期交房的违约责任为，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房价款万分之二点一的赔偿金，合同继续履行，支付赔偿金的时间为实际交房3天之内；有关于交接方面的约定为，出卖人有权选择如下任何一种处理方式，（1）买受人必须在接到出卖人交房通知后按交房通知规定日期到出卖人处办理交接手续，否则视为出卖人已经完成交房，或（2）买受人逾期10天不办理交房手续的，出卖人有权单方解除本合同，同时买受人支付出卖人商品房总房价款的10%的违约金；合同附件四即《合同补充协议》第9条约定，在商品房交付过程中，除出卖人不具备本合同第11条规定的交房条件外，买受人不得以其他任何理由拒绝办理交房手续，否则视为出卖人完成交房手续。除出卖人不具备本合同第11条规定的交房条件外，交房中买受人的任何意见虽然不影响交房，但均应告知出卖人，出卖人在合理的时间内提出解释，如为出卖人的过错，出卖人应及时给予纠正，如非出卖人的过错，出卖人应本善意给予协助。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人达到约定标准，否则出卖人赔偿差价。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，李林淑芬向宝业房产公司付清房款1469894元。2010年5月29日，宝业房产公司向包括李林淑芬在内的109户统一邮寄发送了收楼信，通知李林淑芬于2010年6月11日下午14时40分办理交房手续。2010年8月3日，李林淑芬在《房屋验收交接单》中签字，该交接单注明：客餐厅部位，客厅西面墙面有个洞需补。主卫部位，平顶，主卫顶部有水印；浴柜，主卫脸盆上方马赛克不平整。北卧室部位，地面，北卧踢脚线需补胶。南卧室部位，门、窗，南卧大理石有裂纹。客卫部位，平顶，客卫顶部有水印，客卫门有色差，伤痕。厨房部位，门、窗，厨房门上有色差；橱柜，台面上有划伤。其他，北储藏室墙面要补漆，南储藏室门有色差，走道灯边掉漆。同日，李林淑芬向吉田千翔物业管理（昆山）有限公司缴纳了涉案房屋2010年7月1日起至2010年12月31日期间的物业管理费5456元及领取涉案房屋钥匙，并留钥匙一把于物业处用于宝业房产公司对李林淑芬提出的问题进行维修。2010年8月18日宝业房产公司维修后物业通知李林淑芬验收，李林淑芬未及时验收，并于2010年12月再次提出房屋存在质量问题，后宝业房产公司再次进行维修，多次反复。后在2012年10月至11月期间，宝业房产公司曾电话通知李林淑芬验房，因李林淑芬事务繁忙未能及时验收。后于2012年11月8日，李林淑芬在《房产验收交接单》中签字，该交接单注明：业主于2009年11月25日购该房，双方于2010年8月3日房屋交接验收时，发现房屋存在诸多质量问题，无法入住。经过开发商多次修复，双方于2012年11月8日对该房屋再次进行验收。验收结论如下：墙裂待处理，不合格；卫生间顶四边维修；晒衣架缺；公共部分维修。宝业房产公司工作人员苟晓慧以及物业公司工作人员黄悦在该交接单上签字。2012年12月17日，李林淑芬在《房产验收交接单》中签字，该交接单注明：我方于2009年11月25日购房，于2010年8月3日房屋交接验收时，发现房屋存在诸多质量问题，经过开发商多次修复，我方将于2012年12月17日再次进行验收，验收结论如下：全部面板检查更换；3号101主卧门补漆，以上问题2012年12月25日处理完毕，除以上问题全部验收合格。宝业房产公司工作人员苟晓慧在该交接单中签字。原审另查明：李林淑芬于2013年6月21日向原审法院提起诉讼，要求宝业房产公司承担逾期交房的赔偿责任，后原审法院于2014年7月9日以宝业房产公司不存在逾期交房事实判决驳回李林淑芬诉请，该判决已生效。原审又查明：江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司经原审法院委托对涉案房屋2010年8月3日至2012年12月17日期间的租金进行了评估，评估价为121431元。以上事实由当事人提供的《商品房购销合同》、销售发票、房屋验收交接单、物业管理协议及物业费发票、（2013）昆民初字第2723号民事判决书、房屋交付备案证书、评估报告、物业公司证明、物业维修记录、电话录音以及当事人陈述予以证实。原审原告李林淑芬的诉讼请求为：由于宝业房产公司交付的房屋存在质量问题，造成李林淑芬无法使用，给李林淑芬造成了严重损失，请求判令：1、宝业房产公司赔偿李林淑芬损失185033.3元（自2010年8月3日至2012年12月17日，每月可收租金6500元，造成损失的计算公式为：6500元／月＊28个月＋6500元／月＊14日／30日=185033.3元）；2、诉讼费用由宝业房产公司承担。原审法院认为：合同当事人应依据诚实信用原则全面履行合同义务。宝业房产公司应按约交付房屋，保证房屋质量符合约定的居住使用条件，并承担约定或法定期限内的保修义务。但宝业房产公司向李林淑芬交付的房屋存在质量瑕疵，未及时对房屋进行有效维修，导致李林淑芬房屋长期无法使用，其应对上述期间内李林淑芬因房屋需维修无法使用产生的损失承担赔偿责任。经原审法院委托鉴定，房屋维修期间租金价值为121431元，考虑涉案房屋所存在房屋瑕疵本身的修复难易程度以及宝业房产公司在维修房屋期间曾通知李林淑芬进行验收，因李林淑芬自身原因导致的验收不及时所产生的扩大损失，应由李林淑芬自行承担，故法院酌定因宝业房产公司维修给李林淑芬造成的损失为55419元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：昆山宝业房产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李林淑芬损失55419元；案件受理费4001元，鉴定费1430元，二项合计5431元，由李林淑芬负担3804元，昆山宝业房产开发有限公司负担1627元，昆山宝业房产开发有限公司负担部分李林淑芬起诉时已预交，原审法院不再退还，由昆山宝业房产开发有限公司于履行上述判决时一并支付给李林淑芬。上诉人宝业房产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为我公司交付的房屋存在质量瑕疵，未及时维修导致李林淑芬房屋长期无法使用而判决我方赔偿李林淑芬损失，这一认定与（2013）昆民初字第2723号民事判决的认定矛盾，该生效判决已经认定涉案房屋的质量问题并不会导致房屋无法使用，原审判决应受该生效判决的拘束，不应作出相反认定。诚然，我方对涉案房屋进行维修会给李林淑芬正常使用房屋造成一定影响，从而导致一定损失，但这属于另一法律关系，李林淑芬并未以此来主张权利，其坚持以房屋质量问题无法使用为由进行诉讼，原审法院应驳回其诉讼请求。二、我方已经及时履行保修义务。李林淑芬在交房时提出的所谓房屋质量问题均属于轻微瑕疵，根据物业公司证明，我方已经及时履行了保修义务。根据物业公司的保修登记表，李林淑芬多次至物业公司报修，每次报修项目均不相同。李林淑芬正是通过不断提出新问题来拒绝对我方已经维修的项目进行确认。但在李林淑芬之后的报修中并未提及之前的问题，说明李林淑芬之前提出的问题已经解决，而后续报修的项目不会给李林淑芬正常使用房屋造成实质性影响，故李林淑芬所受损失有限，原审酌定赔偿损失55419元没有事实依据。三、李林淑芬将钥匙留在物业，和物业之间形成委托关系，我方维修时从物业处拿到钥匙，维修后将钥匙还给物业，应当视为已经将钥匙还给了李林淑芬。综上，原审法院认定事实不清，请二审法院依法查明事实，撤销原判并驳回李林淑芬一审中诉讼请求，诉讼费、鉴定费均由李林淑芬承担。被上诉人李林淑芬辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2009年11月上诉人与我方签订商品房购销合同，2010年8月3日房屋交付时我方发现涉案房屋存在诸多质量问题，无法使用，上诉人遂对房屋进行维修，直至2012年12月17日涉案房屋质量问题才得以解决，上述事实已经（2013）昆民初字第2723号生效民事判决查明，同时该判决也明确涉案房屋因存在质量问题需要维修，必然会给我方造成损失，故本案的原审判决认定与上述生效判决一致，并无矛盾。上述生效判决认定上诉人不存在逾期交房，从而驳回了我方关于逾期交房违约金的诉讼请求，但认可了我方因维修存在损失的事实，基于此我方才提起了本案诉讼。上诉人仅从两份判决的用词差异就认定本案原审判决与生效判决矛盾，无视两份判决根本上、整体上的一致性，观点片面。二、上诉人并未及时履行房屋维修义务，给我方造成了损失。2010年8月3日上诉人交付房屋时我方就发现了房屋存在严重质量问题并要求上诉人维修，直至2012年12月17日上诉人才完成了房屋的维修工作，上诉人员工也签字确认了这一事实，同时物业公司的报修记录也反映出涉案房屋多次维修，假如涉案房屋仅存在轻微质量瑕疵问题，为何维修如此耗时耗力，这与常理不符。我方购买的是全装修房，为了直接用于居住或出租，因上诉人交付的房屋存在许多问题导致我方目的无法实现，给我方造成了较大损失。原审判决根据评估报告等资料对我方损失进行酌定，我方虽不完全赞同但尊重该判决。三、我方将钥匙留在物业是为了方便上诉人履行维修义务，上诉人维修后将钥匙返还给物业并不能免除其通知我方验收的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉主张缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。二审另查明，在原审法院受理的（2013）昆民初字第2723号一案中，李林淑芬起诉宝业房产公司主张逾期交房违约责任。原审法院经审理认为，宝业房产公司在合同约定的交房期限届满前已履行了通知交房义务，交房符合合同约定条件，李林淑芬已接收涉案房屋，涉案房屋的质量问题主要涉及墙面裂纹等，并不足以导致涉案房屋无法使用，故宝业房产公司不存在逾期交房之情形。涉案房屋因存在质量问题需要维修，必然会给李林淑芬造成相应损失，李林淑芬可另行主张权利。据此，原审法院判决驳回李林淑芬的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。以上事实，由原审法院（2013）昆民初字第2723号民事判决书予以证实。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。二审中，宝业房产公司提供裕元新天地3幢102室房屋交接验收维修情况说明一份，主张李林淑芬在交房验收时提出的房屋质量问题最多5-10天即可完成维修。李林淑芬质证认为该证据不属于二审中新证据，且该材料是宝业房产公司单方制作，故真实性不予认可，也与实际维修情况不符，宝业房产公司对涉案房屋进行多次维修，验收时间也已经过双方确认；同时，该材料也可以证明涉案房屋存在诸多问题。本院认为：李林淑芬与宝业房产公司签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，双方均应按约履行。李林淑芬已经按约支付房款，宝业房产公司应当按时交付房屋，若房屋存在质量问题，宝业房产公司应当根据《住宅质量保证书》承诺的内容履行保修义务。已生效的（2013）昆民初字第2723号民事判决因宝业房产公司不存在逾期交房的情况而驳回了李林淑芬关于逾期交房违约责任的主张，但同时也明确了涉案房屋因存在质量问题需要维修，会给李林淑芬造成相应损失，李林淑芬可另行主张权利。故本案中李林淑芬要求宝业房产公司赔偿因房屋质量问题需要维修而造成的损失，与（2013）昆民初字第2723号民事判决的认定并无矛盾。宝业房产公司上诉认为原审判决与（2013）昆民初字第2723号民事判决的认定相矛盾的上诉理由不能成立。根据2010年8月3日的房屋交接验收单及物业维修记录，李林淑芬在交房验收时及交房后就涉案房屋提出诸多质量问题，之后宝业房产公司虽多次进行维修，但未能提供证据证明已就房屋质量问题维修完毕并经李林淑芬验收，向物业返还钥匙并不能免除宝业房产公司的验收通知义务。且根据2012年11月8日、2012年12月17日的房产验收交接单显示，涉案房屋仍存在部分质量瑕疵有待修复。虽然上述材料显示的质量瑕疵不属于房屋主体结构质量问题，但对李林淑芬正常使用房屋亦会产生一定的影响，故对于房屋维修给李林淑芬造成的损失，宝业房产公司应予适当赔偿。原审法院综合考虑涉案房屋质量瑕疵修复的难易程度，以及宝业房产公司在维修期间曾通知李林淑芬验收，李林淑芬因自身原因验收不及时导致损失扩大的因素，酌定宝业房产公司赔偿李林淑芬损失55419元，在合理范围内，并无明显不当，可予以维持。宝业房产公司上诉认为李林淑芬损失有限，但不能因此免除其赔偿李林淑芬损失的责任。宝业房产公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1185元，由上诉人昆山宝业房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年七月十四日书 记 员 田思诗 更多数据：搜索“”来源：