（2015）益法民一终字第259号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-10-23
案件名称
杨新选与中国农业银行股份有限公司南县支行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨新选,中国农业银行股份有限公司南县支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第259号上诉人（原审被告）杨新选，男，1963年出生。被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司南县支行。负责人梁晓衡，该支行行长。委托代理人徐伟，男，1979年出生，该支行员工。委托代理人余汉军，男，1965年出生，该支行员工。上诉人杨新选与被上诉人中国农业银行股份有限公司南县支行（以下简称南县农行）房屋租赁合同纠纷一案，杨新选不服湖南省南县人民法院（2014）南法民一初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨新选、被上诉人南县农行的委托代理人徐伟、余汉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年11月3日，南县农行与杨新选签订《房屋租赁合同》，约定杨新选租赁南县农行所有的位于南县南洲镇南华南路的房屋（位于南县农行办公楼一楼，建筑面积54.55平方米，房产证号为南房权证南洲镇字第0003＊＊**号）经营五金店，租赁期限为一年，年租金为14000元，合同于2011年11月3日到期。合同到期后，双方未再续签合同，南县农行要求杨新选退回所租赁的房屋。2012年11月9日，南县农行通过公证送达“房屋租赁合同终止通知”，2014年10月30日，南县农行又向杨新选送达了“收回租赁房屋告知书”，要求杨新选腾退房屋并支付所欠租金40810元。杨新选至今未退回所租赁的房屋和交纳所欠的租金。南县农行为维护其合法权益，故向法院起诉，请求如前。原审法院认为：不动产所有权人对其不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。南县农行作为涉案房屋的产权人与杨新选于2010年11月3日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。双方约定的租赁期已于2011年11月3日届满，该合同已终止，杨新选作为合同相对方负有腾退租赁房屋的义务。且南县农行通过公证方式向杨新选送达了“房屋租赁合同终止通知”，此后又向杨新选送达了“收回租赁房屋告知书”，杨新选应当腾退归还其所租赁的房屋。对于南县农行要求杨新选退回所租赁的房屋的诉讼请求，原审法院予以支持；合同到期后至今杨新选仍然占用南县农行房屋经营使用，致使南县农行不能对其所有的不动产行使使用、收益的权利，造成了一定的损失，对于南县农行要求杨新选比照合同约定支付房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，其数额为40810元（自2011年11月3日至2014年9月3日，共计35个月），因南县农行诉讼请求中已向杨新选主张房屋占有使用费，故对于杨新选“拖欠租金是因为向南县农行交纳租金时南县农行拒收，请求南县农行考虑到杨新选的实际情况免除租金”的辩称意见，原审法院不予采纳；杨新选请求南县农行另外给其一间门面经营以维持生活”属新的诉讼请求，与本案法律关系不同，杨新选可另行向南县农行主张权利；对于杨新选要求南县农行对租赁房屋的装修费用予以补偿的辩称意见，因在双方签订的合同第二条第2款明确约定“因业务经营等原因需要装修时，在征得甲方（南县农行）书面同意后装修，并自愿承担所有装修费用，所租房屋装修后不再租用时，不向甲方要求补偿任何装修费用”，原审法院对其辩称意见不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决：一、杨新选于判决生效后十五日内腾空并返还南县农行位于南县南洲镇南华南路的房屋（位于南县农行办公楼一楼，建筑面积54.55平方米，房产证号为南房权证南洲镇字第0003＊＊**号）；二、杨新选于判决生效后十五日内支付南县农行房屋占有使用费40810元。案件受理费1320元，减半收取660元，由杨新选负担。宣判后，杨新选不服，向本院提起上诉称：1、2004年，杨新选在租赁南县农行门面时，该行领导有口头承诺：只要其不去北京和省里上访工龄买断之事，南县农行的门面就一直租给其使用并一直给其关照，前任行长的承诺是有效的口头合同，应当依照该口头合同继续履行；2、南县农行没有依照有关规定，违规买断其工龄。请求二审法院依法撤销原审判决。南县农行答辩称：1、口头承诺没有法律效力，收回门面是其上级的统一要求，必须坚决执行。2、员工买断工龄属劳动仲裁，与本次民事诉讼无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点问题是：口头承诺是否具有法律效力；原审法院判决杨新选返还门面并支付房屋占有使用费是否正确。关于口头承诺是否具有法律效力的问题。杨新选称其与南县农行前任行长有口头约定，只要杨新选不去北京和省里上访工龄买断之事，南县农行的门面就一直租给其使用。该口头协议违反相关法律的规定，不具有法律效力，且杨新选未提供任何证据证明该口头约定的存在及该口头约定的内容，杨新选认为其门面租金比同地段其他门面租金便宜即为口头承诺事实上存在的证明，只是其单方面的主观推断，并没有其他证据予以佐证。对杨新选称南县农行应履行口头协议继续将门面租给其使用的上诉理由，本院不支持。关于原审法院判决杨新选返还门面并支付房屋占有使用费是否正确的问题。2010年11月3日，南县农行与杨新选签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期自2010年11月3日起至2011年11月3日止。合同到期后双方未再续签合同。南县农行与杨新选所签订的《房屋租赁合同》合法有效，杨新选作为合同相对方，在合同到期后负有腾退租赁房屋的义务。合同到期后杨新选一直占用南县农行房屋经营宾馆使用，原审法院比照双方所签订的房屋租赁合同的约定判决杨新选支付房屋使用费符合法律规定，本院予以维持。杨新选上诉称南县农行违规买断其工龄为另一法律关系，与本案无关，对该上诉理由，本院不予支持。综上，杨新选的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费660元，由上诉人杨新选负担。本判决为终审判决。审 判 长 谌丽霞审 判 员 李学军代理审判员 刘觅琼二〇一五年七月十四日书 记 员 薛 军 来源：百度“”