（2015）成民终字第4932号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2016-01-11
案件名称
成都全新石化有限公司与郭张锋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都全新石化有限公司,郭张锋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第4932号上诉人（原审原告、反诉被告）成都全新石化有限公司。住所地：四川省成都市高新区。法定代表人华怡，经理。委托代理人周毅，男，1986年10月29日出生，汉族，住四川省平昌县。被上诉人（原审被告、反诉原告）郭张锋，男，1979年8月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人唐波，四川上行律师事务所律师。上诉人成都全新石化有限公司（以下简称全新公司）因与被上诉人郭张锋房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2008年7月11日，全新公司与郭张锋签订合同。合同载明：出卖人（即全新公司）以出让方式取得位于成都市双流县西航港长江路三段2号地块的国有土地使用权（土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、土地使用权证号为：双国用2001字第00625号。出卖人以拍卖方式取得位于成都市双流县西航港长江路三段2号的房产所有权，相关法律文书：四川省成都市中级人民法院（2005）成执字第497-3号裁定书）。合同中双方约定，郭张锋购买5幢2单元2层3号房屋一套，建筑面积63.68平方米，房屋土地使用性质为住宅，土地使用年限为70年，房屋优惠后单价为3604元／平方米，总价款229531元，郭张锋采用按揭付款方式付款。合同第六条“买受人逾期付款的违约责任”第1条第（2）项约定：“如买受人逾期超过15日后付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房总价款的10%向出卖人支付违约金并承担由此造成的一切损失。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”合同第十一条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关并将房屋产权证办理完毕，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，如果逾期时间在180日以内，出卖人按日向买受人支付已交付价款万之分五的违约金，如果逾期时间超过180天，出卖人可解除合同，买受人可以退房，出卖人承担全部责任。”同日，全新公司、郭张锋还签订补充协议一份，约定，乙方（即郭张锋）采用按揭付款方式支付房款，即签约当日首付房款69531元，余款160000元按揭付款，乙方需于接到甲方通知后七日内提供办理按揭的所有有效材料；如遇银行贷款政策变动或银行审批后需乙方增加首付款，则乙方应在接到甲方通知后七日内到甲方指定地点办理相关结算；如乙方不能在规定期限办理相关手续的，承担与合同第六条约定逾期付款同等的违约责任。2008年7月6日、7月11日、7月22日，郭张锋向全新公司支付购房首付款69531元及办理房屋所有权证的费用3305元，并提供了办理按揭贷款的相关手续。2009年11月20日，全新公司、郭张锋签订《补充协议（一）》，约定，甲方（即全新公司）向乙方一次性支付4500元作为甲方对乙方所购房屋的二次装修金，此费用于乙方办理完毕银行按揭手续7日内将该费用支付完毕；乙方收到上述费用后，不得再追究合同及补充协议中第八条关于出卖人逾期交房的违约责任，且负责整改所购房屋涉及的一切房屋质量问题，同时甲方不得再追究合同及补充协议中第六条关于买受人逾期付款的违约责任；双方签订的合同及补充协议仍然有效，经双方协商一致，双方均同意将交房时间延期至2009年11月20日，并且立即办理收房手续，同意收房，并且配合甲方按揭部办理完毕按揭手续后方可办理收房手续；甲方承诺在乙方产权证办理完毕后四年内为其办理国有土地使用权证（住宅，70年），如果逾期办理国有土地使用权证，则双方按照合同第十一条关于产权登记约定关于违约责任内容执行。之后，全新公司未支付郭张锋4500元，郭张锋接收房屋并装修入住，经四川衡平司法鉴定所鉴定，涉案房屋装修费用为42138元，郭张锋为此支付鉴定费9000元。2010年1月26日，全新公司为郭张锋办理了房屋所有权人为“郭张峰”的房屋所有权证，后因名字错误，2010年4月29日，全新公司重新为郭张锋办理房屋所有权人为“郭张锋”的房屋所有权证。原审法院另查明，涉案房屋占用土地系成都市统力食品饮料实业有限责任公司于2001年通过出让方式取得，土地用途为综合用地，使用期限30年，国有土地使用权证号为：双国用（2001）第00625号。至诉讼前，全新公司多次向相关部门报告变更土地用途未果，现尚未为郭张锋办理国有土地使用权证。原审诉讼中，郭张锋经原审法院释明，变更诉讼请求，要求解除双方的合同、补充协议及补充协议（一）。全新公司在原审诉讼中的诉讼请求为：一、判令郭张锋向全新公司支付剩余购房款160000元；二、判令郭张锋向全新公司支付违约金，违约金按日万分之五的标准从2009年1月1日起计算至实际支付之日止。郭张锋提起反诉，请求判令：一、解除郭张锋与全新公司签订的合同、补充协议及补充协议（一）；二、全新公司向郭张锋返还已付购房款72836元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率从2008年8月10日起计算至实际付款之日止；三、全新公司向郭张锋赔偿房屋装修损失42138元及同地段购房差价174865.28元。原审法院认定上述事实，有全新公司提交的房屋买卖合同及补充协议、房屋所有权证、房屋信息摘要、房屋所有权申请登记表、申请书、证明、军官证、委托书、会议纪要，郭张锋提交的补充协议（一）、土地登记审批表、司法鉴定意见书、鉴定费发票等在卷为证。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2008年7月11日、2009年11月20日，全新公司、郭张锋经平等协商，自愿签订的合同、补充协议及补充协议（一）未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据合同及补充协议的约定，郭张锋是通过按揭付款的方式购买全新公司的房屋，在本案中，全新公司、郭张锋均未提交充分的证据证明银行不予办理按揭的原因，但不管是哪一方的过错，双方签订的合同及补充协议均无继续履行的可能，因此，全新公司要求郭张锋一次性支付余款160000元及违约金的请求，原审法院不予支持。全新公司在合同中明确载明了涉案房屋的国有土地使用权证号，该证载明的土地使用性质为综合用地，使用年限为30年，郭张锋认为全新公司欺诈理由不成立，原审法院不予采纳。郭张锋在一审辩论终结前，根据原审法院的释明变更诉讼请求符合法律规定，全新公司经原审法院充分说明后放弃答辩应承担相应的责任。根据全新公司、郭张锋签订的补充协议（一）的约定，全新公司承诺在郭张锋产权证办理完毕后四年内为其办理用途为住宅，使用年限为70年的国有土地使用权证，否则，郭张锋有权行使解除权，2010年4月，全新公司即为郭张锋办理了房屋所有权证，但至判决前，全新公司仍未为郭张锋办理国有土地使用权证，郭张锋请求解除双方签订的合同、补充协议及补充协议（一），原审法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”全新公司、郭张锋的合同解除后，全新公司应返还郭张锋支付的首付款及办证相关费用共计72836元。全新公司未为郭张锋办理国有土地使用权证违约，郭张锋请求全新公司从2008年8月10日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息合法，原审法院予以支持。郭张锋接收房屋后进行了装修，产生装修费42138元，该损失全新公司应予赔偿。郭张锋为确认其损失产生的鉴定费9000元，全新公司也应予以承担。郭张锋请求的购房差价损失没有法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除全新公司与郭张锋于2008年7月11日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》及2009年11月20日签订的《补充协议（一）》；二、全新公司于判决发生法律效力之日起十五日内返还郭张锋购房款72836元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，从2008年8月10日起计算至判决确定的购房款给付之日止）；三、全新公司于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿郭张锋装修损失及鉴定费51138元；四、驳回全新公司的诉讼请求；五、驳回郭张锋的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1750元，反诉案件受理费3131元，诉讼保全费1320元，共计6201元，由全新公司负担5201元，郭张锋负担1000元。宣判后，全新公司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审法院关于不能办理按揭就导致合同无法履行的认定是错误的，未能办理按揭系因郭张锋提交错误资料所致，不能归责于全新公司，全新公司已经为郭张锋办理了房屋产权证，履行了合同主要义务，不论是否能办理按揭，郭张锋均有向全新公司支付款项的义务；二、全新公司已经与双流县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，已将案涉房屋的国有土地使用权性质由综合用地变更为商品房住宅，使用年限由30年变更为70年，原审法院对此未予认定。全新公司认为，《房屋买卖合同》并未对逾期办理国有土地使用权证的违约责任进行约定，原审以全新公司逾期办理国有土地使用权证为由解除合同无事实和法律依据；三、郭张锋变更诉讼请求发生在庭审结束后，原审程序违法。请求撤销原判，改判：一、判令郭张锋向全新公司支付剩余购房款160000元；二、判令郭张锋向全新公司支付违约金，违约金按日万分之五的标准从2009年1月1日起计算至实际支付之日止；三、驳回郭张锋的全部反诉请求。被上诉人郭张锋答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。二审中，全新公司提交《国有土地使用权出让合同变更协议》1份，拟证明案涉房屋的国有土地使用权性质由综合用地变更为商品房住宅、使用年限由30年变更为70年，但由于其提交的该证据为复印件，且郭张锋对该证据的真实性提出异议，本院对该证据不予采信。本院认为，全新公司与郭张锋签订的《补充协议（一）》约定全新公司在房屋产权证办理完毕后四年内为郭张锋办理国有土地使用权证（住宅，70年），由于全新公司于2010年4月29日已协助郭张锋办理了房屋产权证，故全新公司迄今未为郭张锋办理国有土地使用权证的行为已经构成违约，且逾期时间超过180天，根据《补充协议（一）》“如果逾期办理国有土地证，则双方按照《房屋买卖合同》第十一条关于产权登记约定关于违约责任内容执行”以及《房屋买卖合同》第十一条“如果逾期时间超过180天，出卖人可解除合同，买受人可以退房，出卖人承担全部责任”的约定，郭张锋主张解除合同符合双方当事人约定的合同解除条件，《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》及《补充协议（一）》应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，郭张锋不应再向全新公司支付剩余购房款。综上，原审判决解除案涉合同及驳回全新公司的诉请并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，全新公司应当向郭张锋返还已付的购房款69531元及办证费用3305元，并向郭张锋支付已付购房款的资金占用利息。关于装修损失，因郭张锋占用使用房屋而享受了装修成果，故装修损失的赔偿应当在装修费用的基础上根据使用年限予以适当折旧，故本院在综合考虑装修费用、使用年限等因素下酌定全新公司向郭张锋赔偿装修损失20000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、维持四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第2119号民事判决第一项、第二项、第四项，第五项，即“解除成都全新石化有限公司与郭张锋于2008年7月11日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》及2009年11月20日签订的《补充协议（一）》”、“成都全新石化有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内返还郭张锋购房款72836元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，从2008年8月10日起计算至判决确定的购房款给付之日止）”、“驳回成都全新石化有限公司的诉讼请求”、“驳回郭张锋的其他反诉请求”；二、变更四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第2119号民事判决第三项“成都全新石化有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿郭张锋装修损失及鉴定费51138元”为“成都全新石化有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向郭张锋赔偿装修损失20000元、鉴定费9000元”；本案一审诉讼费用按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费5201元，由成都全新石化有限公司负担4801元，由郭张锋负担400元（此款已由成都全新石化有限公司垫付，郭张锋在成都全新石化有限公司向其履行付款义务时将该款支付给成都全新石化有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 李泽颖代理审判员 赵 锋代理审判员 王 果二〇一五年七月十四日书 记 员 李 丹 更多数据：