（2015）鸡民终字第277号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-29
案件名称
高修礼与原审被告鸡西市恒山区房地产管理局、王文举房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
法院
黑龙江省鸡西市中级人民法院
所属地区
黑龙江省鸡西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高修礼,鸡西市恒山区房地产管理局,王文举
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鸡民终字第277号上诉人（原审被告）高修礼，男，56岁。委托代理人那业林，律师。上诉人（原审被告）鸡西市恒山区房地产管理局。法定代表人王宏伟，局长。委托代理人王承志，法律工作者。被上诉人（原审原告）王文举，男，53岁。委托代理人张秉虎，法律工作者。原审原告王文举与原审被告鸡西市恒山区房地产管理局、高修礼房屋买卖合同纠纷一案，前由鸡西市鸡冠区人民法院于2013年12月10日作出（2013）鸡冠民初字第1156号民事判决，二被告不服该判决向本院提起上诉，本院经审理后作出（2014）鸡民终字第65号民事裁定书，裁定发回鸡西市鸡冠区人民法院重审。鸡西市鸡冠区人民法院重审后于2015年2月9日作出（2015）鸡冠民初字第9号民事判决。宣判后，二被告不服再次向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人高修礼的委托代理人那业林，上诉人鸡西市恒山区房地产管理局的委托代理人王承志，被上诉人王文举的委托代理人张秉虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定，2005年3月2日，原告王文举与恒山区房地产综合开发公司（以下简称恒山房开公司）签订商品房买卖合同，双方约定“一、出卖人的权利与义务1、标的物确定后每平方米价格不变。2、房屋质量依据建设质量标准进行建设。7、入户时，向买受人出具合法、有效、完整的入户手续，以便顺利的办理房照。办理房照所涉及的费用，均由买受人自行承担，出卖人有义务协助买受人办理房照。12、此房价只限于鸡西监狱干警。二、买受人权利与义务1、自行选择楼座A座，单元车库，层次13号层，25平方米号室。人民币价格2000元／平方米。2、有权对工程质量实施监督，提出合理化建议。3、出卖人的标的物出现残次品时，有权要求赔偿或退回全部房款。4、出卖人出具的办理房屋产权执照手续不合法时，有权要求赔偿。在出卖人正式交付使用后，6个月内必须提供给买受人办理房屋产权执照相关手续，超过6个月的赔偿买受人1万元／户。三、违约责任及其他3、在无正当理由时，接到付款或入户通知时，十个工作日不交房款或不办理入户手续的视为自行解除合同，出卖人有权对已选房屋另行出卖。6、产生争议解决方式可按以下方式解决：（1）提交建筑属地的仲裁机构仲裁。（2）依法向人民法院起诉。（3）未尽事宜可在平等、自愿、等价有偿的原则上协商解决。7、买受人房照的登记以本人户口、身份证、交款人签字三位一体为准，合同的有效期为双方签订之日起生效，办理完产权执照登记后，自行解除。原告当日全额交付房款5万元，2006年恒山房开公司将车库交付原告，原告占有、使用、管理该车库至今，但未办理产权证照。恒山房开公司曾在报纸等媒体上发布广告、在车库门上张贴通知，督促原告办理产权证照，但未就解除原告与恒山房开公司签订合同一事与原告协商、未提起仲裁或诉讼。鸡西市恒山房开公司主管部门为被告恒山房产局，2010年1月26日，被告恒山房产局作出《关于注销鸡西市恒山区房地产综合开发公司的决定》（恒房字（2010）1号文件），作出债权债务清理完毕的证明“如出现债权、债务，由鸡西市恒山区房产局承担”，并向工商部门提出企业法人注销登记申请书。2010年5月19日，工商部门“准予注销登记”，同日，工商部门收缴了该公司公章。2014年6月6日，陈洪杰认为恒山工商分局注销恒山房开公司行政行为侵害其利益，向鸡西市恒山区人民法院提起行政诉讼，恒山区人民法院经审理认为恒山工商分局对注销登记审查事实不清，作出具体行政行为的证据不足，程序违法，判决确认恒山工商分局作出的注销恒山区房地产开发公司的登记行为违法。判决生效后，2015年1月6日恒山工商分局出具证明，证实该分局未撤销对恒山房开公司注销登记，也未恢复其营业执照，表示恒山区房地产开发公司已被注销。另查，2013年1月29日，鸡西市恒山房开公司与被告高修礼签订车库买卖协议书，双方约定1、出卖人出卖的车库坐落在鸡冠区南岗地区小黄房委，由出卖人开发建筑的南岗组团4#楼后面的地上13号车库。2、车库面积23平方米，双方议定价格人民币壹拾伍万元（150000元）转账和支付现金均可。3、买卖协议达成后由出卖人负责出具各项办理执照的相关手续，办照相关费用由买受人承担。4、该出卖的车库暂时有人使用，办完证照后由买受人负责起诉清除，相关费用由出卖人承担。5、该车库在买受人正常使用前发生的问题，由出卖人协助办理，所产生的费用或造成的买受人损失的由出卖人负责。被告高修礼当日交付购房款15万元。2013年3月13日，被告高修礼申请房屋产权登记，现已取得房屋产权证照（鸡西市房权证鸡冠房字第S2013009**）。经查，在鸡西市房产产权市场管理处档案馆存放的该车车库房籍档案资料中，另有恒山房开公司与被告高修礼于2013年1月28日签订的房屋买卖合同一份，该合同约定及销售不动产统一发票办证联上显示该车库价格为1800元／平方米，购房款42390元，并按此价格收取房屋交易手续费211.95元。两份合同上体现的销售方公章内容均是“鸡西市恒山区房地产综合开发公司”，与工商部门注销登记时收缴销毁的公章样式不同。被告恒山房产局称不知道该情况，被告高修礼称2013年1月28日签订的房屋买卖合同是备案用的。双方争议的车库位于鸡西市鸡冠区南岗一组团4号综合楼一车库一13号。原审法院认为，行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益，是民事法律行为成立的要件。本案中，原告与恒山房开公司于2005年3月2日签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且原告已交付房款，恒山房开公司将车库交付原告占有、使用和管理至今，双方已履行各自应承担的主要义务，虽未办理产权登记，但不影响合同效力，应认定为该买卖合同已成立并生效。该合同自成立时起即具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。恒山房开公司作为企业法人的民事主体资格，自2010年5月19日起因工商部门的注销登记而终止，恒山区人民法院虽判决确认恒山工商分局作出的注销恒山区房地产开发公司的登记行为违法，但恒山工商分局未撤销对恒山区房地产开发公司注销登记，也未恢复其营业执照，至目前恒山房开公司未被工商部门恢复主体资格，其作为法人的民事权利能力和民事行为能力于该法人终止时而终止，故鸡西市恒山房开公司与被告高修礼于2013年1月28日签订的房屋买卖合同、于2013年1月29日签订的车库买卖协议书，因缺乏主体要件、缺乏意思表示真实要件而无效。另2013年1月29日签订的车库买卖协议书第4项证实，被告高修礼在签订合同时明知有人使用，且双方约好由被告高修礼负责起诉撵车库使用人，开发公司承担相关费用，由此证实被告高修礼并未善意购买房屋，被告高修礼与恒山房开公司的买卖行为侵犯了原告的合法权益，符合合同法第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，双方签订的合同无效。被告恒山房产局是恒山房开公司主管部门、注销单位，对恒山房开公司债权债务承担责任。被告恒山房产局关于原告不履行合同义务，一再违约，使合同目的不能实现，原告的合同是依法已解除的合同，对双方均没有任何效力的辩解，既不符合双方合同中解除条款的约定，又不符合法律关于合同单方解除权的特别规定，本院不予采信。被告恒山房产局关于恒山房开公司用张贴通知、通过媒体刊登广告等方式，对原告限期办理所有权证，原告逾期不办视为放弃购买权的辩解，无相关法律规定支持，且原告已经实际购买车库，不能视为原告放弃购买权，本院不予采信。对于两份合同上体现的开发公司的印章，被告恒山房产局辩称是至今有效备用的公司公章，及其关于该公章是一个内容两个样式的陈述，不符合国家有关印章管理规定，而且从其向法院提交的关于办理产权证照印鉴使用的备案说明的内容看，印鉴备案的目的只是办理产权证照并不包括销售房屋，故对其辩解，本院不予采信。本案原告作为被告高修礼与恒山房开公司签订合同的直接利害关系人，有权提请法院确认该合同的效力，以此来维护自身权益。故对被告高修礼认为原告不具备诉讼主体资格的辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第二项之规定，判决：一、原告王文举与鸡西市恒山区房地产综合开发公司于2005年3月2日签订的商品房买卖合同有效；二、被告高修礼与鸡西市恒山区房地产综合开发公司于2013年1月28日签订的房屋买卖合同（合同编号JX2013002838）、于2013年1月29日签订的车库买卖协议书无效。宣判后，被告高修礼、恒山区房产局不服向本院提起上诉。高修礼的上诉理由是，1、上诉人与恒山房开公司签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人属于善意购买。原审判决认定恶意串通认定事实不清，适用法律错误。上诉人通过媒体广告得知房屋的所有权人为恒山房开公司，上诉人签订了合同、按市场价出资购买商品房，缴纳了全部房款15万元，取得了房屋产权证，上诉人与恒山房开公司不构成恶意串通。在恒山区工商行政管理局注销恒山房开公司的企业法人营业执照被法院确定为违法的情况下，恒山房开公司利用在房产等有关部门备案的公章处理房屋开发善后事宜具有法律效力，将车库卖给上诉人合法有效。2、被上诉人王文举没有取得房屋产权证，商品房的所有权未发生转移，王文举与恒山房开公司的商品房买卖合同没有完全履行，王文举取得的只是债权而不是所有权，上诉人高修礼取得了物权，根据物权大于债权的司法理论，上诉人的合法权益应受到法律的保护。请求二审法院依法改判。上诉人恒山区房产局的上诉理由是，1、恒山区房产局不应是本案的被告，恒山房开公司应为本案的被告。恒山区工商行政管理局作出的注销恒山房开公司的企业法人营业执照的行为已被法院确定为违法，就是说恒山工商行政管理局的注销行为是无效的，其一开始就不具有法律效力，恒山房开公司其法人的民事权利能力和民事行为能力均没有被终止，其应为本案的适格被告。2、被上诉人王文举与恒山房开公司签订的合同已实际解除。恒山房开公司通过张帖通知、媒体刊登广告等方式向王文举提出解除合同的要求，恒山房开公司的行为符合合同解除的法律规定，请求二审法院依法改判。被上诉人王文举以原审判决正确进行了答辩。本案争议的焦点是，1、上诉人高修礼对本案争议房屋是否符合善意取得的法律规定。2、恒山区房开公司与高修礼签订的房屋买卖合同是否有效。3、上诉人恒山房产局是否为本案适格主体。4、被上诉人王文举与恒山房开公司签订的商品房买卖合同是否已解除。庭审中双方当事人均未提交证据，二审查明的本案事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人王文举与恒山房开公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，被上诉人王文举按约定交纳了购房款，恒山房开公司于2006年将鸡冠区南岗组团4号楼13号车库交付给王文举使用，双方签订的商品房买卖合同合法有效。合同中未有“房屋买受人逾期办理产权证照，出卖人将车库另行出售”的特别约定，而是在2012年12月7日恒山房开公司登报的公告声明及2012年12月16日向被上诉人王文举邮寄的通知书中写明“房屋买受人逾期办理产权证照，视为放弃购买权，出卖人将车库另行出售”字样，该内容不符合合同法关于当事人可以解除合同的法律规定，即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，被上诉人逾期办理产权证照的行为既不属迟延履行主要债务又不能必然导致不能实现合同目的，因此被上诉人王文举与恒山房开公司签订的商品房买卖合同并未因此而解除。上诉人高修礼在购买本案争议车库之前通过车库张贴的通知及报纸刊登的公告声明，应当知道车库已出售他人且存在纠纷的事实，2013年1月29日上诉人高修礼与恒山房开公司签订的车库买卖协议书约定“该出卖的车库暂时有人使用，办完证照后由买受人负责起诉清除，相关费用由出卖人承担。”由此证实恒山房开公司在对本案争议车库的权属尚不确定的情况下与上诉人高修礼签订了车库买卖协议书，双方的车库买卖行为侵犯了被上诉人的合法权益，上诉人高修礼的行为不符合“善意取得”的法律规定。恒山区人民法院判决确认恒山工商分局作出的注销恒山房开公司的登记行为违法，该确认的恒山工商分局登记行为违法并不必然导致其行政行为无效，在恒山工商分局没有重新作出撤销对恒山房开公司注销登记的情况下，恒山房开公司法人主体资格并未恢复，其所进行的经营活动因不符合法律规定而无效，因此恒山房开公司与上诉人高修礼于2013年1月28日签订的房屋买卖合同、2013年1月29日签订的车库买卖协议书无效。因恒山房开公司已被恒山工商分局注销登记，恒山房产局作出的恒房字（2010）1号文件中亦有“如出现债权、债务由鸡西市恒山房产局承担”的内容，故原审法院将恒山房开公司债权债务承担责任的注销申请单位、主管部门即上诉人恒山房产局列为本案被告主体并无不当。原审判决事实清楚，二上诉人的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费计5200元（上诉人高修礼、鸡西市恒山区房地产管理局各交纳2600元），由上诉人高修礼、鸡西市恒山区房地产管理局各负担2600元。本判决为终审判决。审 判 长 季学平代理审判员 高雪峰代理审判员 于永强二〇一五年七月十四日书 记 员 谭宇亭附件：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”