（2015）苏中民终字第02298号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-01
案件名称
绿城物业服务集团有限公司昆山分公司与王建福物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建福,绿城物业服务集团有限公司昆山分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市��级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02298号上诉人（原审被告）王建福。被上诉人（原审原告）绿城物业服务集团有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇锦商路65号。法定代表人鞠晓威，该公司总经理。委托代理人杨春永。委托代理人余金娇。上诉人王建福因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司昆山分公司（以下简称绿城物业昆山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆张民初字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年6月15日，浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司（乙方）与昆山沪成置业有限公司（甲方）就顺城名湾前期物业管理事宜签订《顺城名湾前期物业管理委托合同》及《补充协议》��约定，合同所涉物业为顺城名湾总建筑面积196515平方米，其中多层82641平方米，小高层24015平方米，高层86439平方米，地下车库18571平方米，配套用房3420平方米。委托管理服务期限：自一期物业交付之日起至第一届业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；收费标准多层：1.3元／月＊平方米（包含公共能耗费0.1元／月＊平方米）……在前期物业管理阶段，物业服务费按月计收，每6个月预收一次，由乙方按建筑面积向业主收取。原审另查明，王建福、管秋琴系顺城名湾1幢502室（建筑面积116.84平方米）业主，王建福在2011年6月30日办理领房手续时作为乙方与浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司（甲方）签订《顺城名湾前期物业服务协议》，约定前期物业服务期限自一期物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止，物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：多层1.3元／月＊平方米，……。前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，对于已交付使用，但乙方或使用人尚未居住的物业，物业服务费按当地政府有关规定执行。物业费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。逾期交费的，还需按应付金额每日千分之二支付违约金。王建福交纳了2011年6月30日至2012年6月30日物业服务费，从2012年7月1日至今未交纳。原审再查明，浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司于2011年7月7日名称变更为绿城物业服务集团有限公司昆山分公司；顺城名湾截至目前未成立业主委员会。上述事实有王建福���供的购房合同、领房流程单、顺城名湾前期物业管理委托合同、顺城名湾前期物业服务协议、准予变更登记通知书及原审法院庭审笔录予以证实。原审原告绿城物业昆山分公司的诉讼请求为：1、王建福向绿城物业昆山分公司支付2012年7月1日至2014年12月31日间的物业管理服务费4195.5元，公共能耗费349.6元；2、王建福支付违约金2785.8元（按日千分之二计算至2014年11月20日）；3、王建福承担本案的诉讼费用。原审法院认为：依照《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案建设单位昆山沪成置业有限公司与浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司签订了《顺城名湾前期物业管理委托合同》，委托浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司进行前期物业管理，该份协议���质为前期物业服务合同，该合同合法有效，在合同期限内对合同所涉顺城名湾的业主具有约束力。浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司与王建福签订的《顺城名湾前期物业服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司按约履行了物业服务，王建福作为顺城名湾1幢502室的业主应当按合同约定履行交纳物业服务费的义务，现王建福未支付，理应承担逾期付款的违约金。绿城物业昆山分公司作为浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司经工商登记变更名称后的权利义务主体，有权依法要求王建福支付结欠的物业服务费、违约金。关于王建福结欠物业服务费数额的确定：因王建福自2012年7月1日至今未交物业费，现绿城物业昆山分公司主张王建福支付2012年7月1日至2014年12月31日（共计30个月），按建筑���积116.54平方米计算的物业服务费4195.5元（116.54平方米＊1.2元／月＊平方米＊30月）、公共能耗费349.6元（116.54平方米＊0.1元／月＊平方米＊30月）的诉讼请求，予以支持。关于违约金数额的确定：根据物业服务协议约定，物业费每6个月预交一次，交纳时间为每6个月的第1个月上旬，逾期未付的，按应付金额的每日千分之二支付违约金，因违约金支付标准过高，绿城物业昆山分公司在庭审自愿调整为按照人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，因此绿城物业昆山分公司主张截止到2014年11月20日的违约金共计252.50元，具体计算方式为：1、2012年7月1日至2012年12月31日的物业费909.01元的违约金为105.38元（909.01＊（2014年11月20日-2013年1月1日）＊6.15／100／365）；2、2013年1月1日至2013年6月30日的物业费909.01元的违约金为77.65元（909.01＊（2014年11月20日-2013年7月1日）＊6.15／100��365）；3、2013年7月1日至2013年12月31日的物业费909.01元的违约金为48.26元（909.01＊（2014年11月20日-2014年1月1日）＊6.0／100／365）；4、2014年1月1日至2014年6月30日的物业费909.01元的违约金为21.22元（909.01＊（2014年11月20日-2014年7月1日）＊6.0／100／365）。关于王建福提出绿城物业昆山分公司从未催要过物业费、小区绿化破坏绿城物业昆山分公司未予以制止、绿城物业昆山分公司物业服务中的瑕疵等辩称，王建福未提供相应的证据予以证明，同时绿城物业昆山分公司也承诺予以整改服务中的瑕疵，因此王建福的辩称不是拒付物业费的抗辩理由，如果小区业主普遍采用该方式，不仅会使物业公司经营受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主的利益。绿城物业昆山分公司在服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应���意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好。据此，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，原审法院判决：王建福于判决生效之日起十日内支付绿城物业服务集团有限公司昆山分公司自2012年7月1日起至2014年12月31日止的物业管理服务费4195.5元、公共能耗费349.6元，并支付至2014年11月20日的违约金共252.5元，以上合计4797.6元。案件受理费50元，减半收取25元，由王建福负担。此款绿城物业服务集团有限公司昆山分公司已预交，原审法院不再退还，王建福在履行上述债务的同时支付给绿城物业服务集团有限公司昆山分公司。上诉人王建福不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与绿城物业昆山分公司于2011年签订前期物业服务协议，上诉人交纳了2011年7月至2012年7月的物业服务费，但绿城物业昆山分公司在2011年7月至2012年7月间多次违反服务协议，包括：1、个别业主铲除绿化、栽种蔬菜，破坏小区环境，影响整体美观；2、个别业主私建围墙，破坏原有设计，损害全体业主利益；3、个别业主在公共走廊开门、开窗，影响整栋楼结果，安全隐患极大；4、个别业主在公共绿化带修路，占为私用；5、物业工作人员滥用职权，没有预先通知的情况下私自强行停电、停水，影响业主日常生活。上述问题，上诉人多次向物业反应均不了了之。故此，绿城物业昆山分公司违约在先，因此产生的后果应由其负全责，不应由上诉人支付违约金。绿城物业昆山分公司在与上诉人签订物业服务协议后没有履行应尽的职责和义务，应该减免物业服务费。同时上述问题应该限期改正，恢复原状。综上，请求二审法院撤销原审判决支持的违约金252.5元，减免2012年7月1日至2014年12月31日的物业服务费，请求依法判决绿城物业昆山分公司对小区内铲除绿化、私建铁围墙、私开门窗的问题限期整改，恢复原状。被上诉人绿城物业昆山分公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应该按照原审判决支付相应物业服务费用及违约金。对于上诉人提出的我方服务不到位的问题，我方已经在原审中予以书面回复。上诉人所称铲除绿化部分属于一楼业主私有，业主可以自行使用和支配。因为私家花园原为绿篱隔断，有业主提出存在安全隐患，对此，由我公司牵头在征得开发建设单位工程部意见后，由业主参照已有栏杆样式自行隔断。公共墙体私开门窗问题也是开发建设单位根据业主需要批准，并非我公司管理范围。私自停电、停水问题并不属实。二审经审理查明，一审中，绿城物业昆山分公司提供昆山沪成置业有限公司2011年8月8日向绿城物业昆山分公司发出的函一份，载明：“顺城名湾项目一期于6月30日交付以来，我公司受到部分业主的诉求，为了人性化服务于业主，经研究后同意业主在自行车库内开门洞（注：统一颜色、格式）。因开门洞所产生的一切责任由开门洞的业主自行承担，请贵司予以配合”；提供2012年5月30日工作联系单一份，主送部门为昆山沪成置业有限公司，联系内容为：“顺城名湾一期交付使用至今已一年，每家复式楼一层业主因私家花园绿篱隔断不安全，每户之间能自由出入存在安全隐患，请求物业服务中心与开发建设单位协调给予用栏杆隔断，请贵司给出答复意见”，答复意见为：“同意由业主自行隔���，颜色参照车库顶面外围栏杆，高度禁止超出原有绿化高度”。王建福质证认为对于属于全体业主的共有部分，开发商无权同意处理。以上事实，由绿城物业昆山分公司一审提供的函、工作联系单及一审庭审笔录予以证实。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。二审中，王建福提供照片八张，证明案涉小区存在私开门窗、私设栏杆围墙以及在公共绿化带上铲除绿化、私修道路的问题。绿城物业昆山分公司质证认为照片属实，但反映的地方都是开发商认定的业主私有部分，照片反映的道路问题无法看出是在私人花园内还是公共绿地上，如果是铲除了公共绿化铺设道路其将立刻通知整改，但如果是业主私人花园其无权干涉。本院认为：浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司与王建福签订的《顺城名湾前期物业服务协议》合法有效，双方均应按约履行。浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司已经工商登记变更为绿城物业昆山分公司，其合同权利义务应由绿城物业昆山分公司继受。王建福作为顺城名湾1幢502室的业主，在绿城物业昆山分公司按约提供了物业服务的情况下，应当按合同约定履行交纳物业服务费的义务。王建福认为绿城物业昆山分公司未按约定履行物业服务义务违约在先，但其提出的个别业主铲除绿化、私建铁围墙、私开门窗的问题，绿城物业昆山分公司已经提供证据证明其公司是在开发商及业主要求下进行配合，王建福如认为上述行为损害了其作为建筑物共有部分所有人的权利，可以向直接侵权人主张，在无证据证明绿城物业昆山分公司对此存在管理不当的情况下，上述问题不应成为王建福拒交物业服务费的合法事由。对于王建福提出的个别业主在公共绿地上私设道路的问题，并无充分证据证明，且绿城物业昆山分公司承诺如在公共绿地上存在个别业主私设道路问题，将督促整改。对于王建福提出的私自停水、停电的问题，王建福未能提供证据证明，本院不予采信。综上，王建福主张减免物业服务费没有依据，其无正当理由拒绝交纳物业服务费，构成违约，应当按约承担违约金。对于王建福上诉要求判决绿城物业昆山分公司对小区内铲除绿化、私建铁围墙、私开门窗的问题限期整改，恢复原状，因王建福在一审中未提起相应反诉，该上诉请求不属于本案二审理涉范围，王建福可以依法另行向侵权人主张。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王建福负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年七月十四日书 记 员 田思诗 更多数据：