（2015）三中民终字第08633号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-30
案件名称
左小艳与北京市龙鼎园物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左小艳,北京市龙鼎园物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第08633号上诉人（原审被告）左小艳，女，1965年11月10日出生。委托代理人张小华，男，1963年5月9日出生，与左小艳系夫妻关系。被上诉人（原审原告）北京市龙鼎园物业管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇九棵树村。法定代表人刘加银，董事长。委托代理人刘佳金，男，1958年4月18日出生。委托代理人温虹跃，女，1990年10月24日出生。上诉人左小艳因与被上诉人北京市龙鼎园物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第05475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官石煜、法官杜丽霞参加的合议庭，并于2015年7月3日公开开庭对本案进行了审理。上诉人左小艳的委托代理人张小华，被上诉人物业公司的委托代理人刘佳金、温虹跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司在一审中起诉称：物业公司与北京市通州区翠景南里（西区）业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定物业服务费用为多层住宅每月1.1元／平方米，服务费按年向左小艳收取，业主逾期交纳物业费的，每日按应交纳费用2‰加收违约金。左小艳尚欠2010年6月19日至2014年6月18日期间的物业费共计6990.16元，经物业公司多次通知及催交，至今拒不交纳。据此，物业公司诉至一审法院，要求判令左小艳立即向物业公司支付所欠2010年6月19日至2014年6月18日期间的物业费共计6990.16元、违约金9055.84元，共计16046元；诉讼费由左小艳承担。左小艳在一审中答辩称：左小艳自2004年入住小区后一直按时交纳物业费。2005年开始，小区出现管理不到位的情况。左小艳所在的单元入住满后即出现停电问题，物业公司一直未能解决。6单元的电开关位于5单元，必须找物业公司的人员来处理。但物业公司的电工态度恶劣，辱骂业主；2007年，单元门禁开始损坏，左小艳家和整个单元的锁眼被堵，左小艳自己花钱开锁、换锁，生活非常不安全；2009年以前小区的卫生很好，但后来物业换人了，卫生变差了。左小艳住在一层，物业工作人员锄草、浇水把土和草都弄到路上，无人清理。2010年6月14日，左小艳家属张小华因此问题与锄草的工作人员协商，但遭到对方的辱骂。张小华找了物业公司，要求开除这个员工。2012年3月7日，该员工见张小华一人在家，就进行辱骂和威胁，还承认左小艳家阳台的玻璃是他砸的。2012年9月，物业人员在打虫药时将虫药打到左小艳家中。小区内的商贩甚至收废品的都是给物业公司交了钱才进入到小区的。一审法院经审理查明：左小艳系涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为132.39平方米。2007年1月1日，物业公司与北京市通州区翠景南里（西区）业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定业主大会委托物业公司对龙鼎园小区进行物业管理，物业公司有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费。经一审法院核实，左小艳所有的房屋按每月1.1元每平方米的标准收取物业管理费。左小艳尚未交纳2010年6月19日至2014年6月18日期间的物业管理费共计6990.16元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现业主委员会与物业公司签订了《物业服务委托合同》，物业公司依约为涉案小区提供了物业服务，左小艳作为涉案小区业主实际享受了物业服务，应依约交纳相应的物业管理费。故物业公司要求左小艳交纳拖欠的物业管理费的请求，合法有据，一审法院予以支持；物业公司要求左小艳给付违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。左小艳虽在一审中辩称物业公司的物业服务存在众多瑕疵，但未能提供充足的证据予以证明，对其辩解意见一审法院不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、判决生效后7日内，左小艳给付物业公司2010年6月19日至2014年6月18日期间的物业管理费共计人民币6990.16元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。左小艳不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：左小艳认为物业公司没有按照《物业服务委托合同》的约定履行应尽义务。1.自2005年第三季度开始，左小艳居住的单元经常断电，左小艳多次向物业公司反映，并愿意自己出钱申请物业公司更换电闸开关，但是物业公司至今没有解决，严重影响了左小艳的生活，还招致物业工作人员的辱骂；2.从2007年开始左小艳居住的单元门禁损坏无法进出，多次向物业公司反映，物业公司表示不负责维修，至今左小艳居住单元内经常有闲杂人等出入，导致楼道内墙壁上贴满小广告，脏乱不堪。由于外来人员随意进入单元，单元内居住业主家的防盗门锁眼多次被堵，左小艳只能自己出钱更换防盗门锁；3.物业公司服务态度恶劣。2009年11月，左小艳家人就物业公司工作人员在清理杂草时，没有将挖出的杂物清理走的问题与物业公司进行沟通，招致物业公司工作人员的辱骂追打。2010年，物业公司工作人员故意砸坏左小艳家阳台玻璃，左小艳为此支出费用更换玻璃。2012年9月，物业公司在小区内喷洒杀虫药，将杀虫药打到左小艳家中，左小艳为此报警。2012年3月7日，物业公司杨姓工作人员用树枝敲打左小艳家阳台玻璃门，对左小艳家人进行辱骂。左小艳向物业公司反映情况，物业公司一直未予处理。综上，左小艳认为一审判决认定事实不清，请求二审法院：1.撤销一审判决；2.改判物业公司赔偿左小艳因物业公司工作人员砸坏阳台玻璃产生的更换玻璃费用800元；3.改判物业公司赔偿左小艳因防盗门锁被人堵塞产生的更换锁芯费用200元；4.一、二审诉讼费用由物业公司承担。物业公司未向本院提交书面答辩意见，其在本院庭审中口头答辩称：同意一审判决。不认可左小艳的上诉理由，其依据不足且与本案无关。本案的上诉费用应由左小艳承担。左小艳二审提交以下证据：1.照片打印件，用以证明小区真实环境情况；2.光盘1张，证明目的同证据一；3.收条复印件，用以证明物业公司工作人员砸坏左小艳家玻璃，左小艳自行支付费用更换玻璃。物业公司对证据一的真实性、关联性及证明目的均不予认可；对证据二的真实性认可，但认为光盘内容与本案没有关联性；对证据三的真实性、证明目的均不予以认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人一、二审提交的证据及一、二审庭审笔录等在案佐证。本院认为：左小艳系涉案房屋业主，物业公司与该小区业主委员会签订有《物业服务委托合同》，约定物业公司为该小区提供物业服务，物业公司与左小艳之间形成物业服务合同关系，物业公司为涉案小区提供了物业服务，左小艳应当向物业公司支付物业费。左小艳在上诉意见中提出物业公司提供的物业服务存在的瑕疵问题，缺乏充分依据支持。关于左小艳在二审期间提交的证据，其证明内容并未体现出与本案所审查事项的直接关联性，且物业公司对其证明目的不予认可，故本院对左小艳二审提交的证据的证明目的不予认可。关于左小艳在上诉意见中所主张的更换玻璃及锁芯的费用问题，系其二审期间增加的诉讼请求，因物业公司不同意本院一并审理，故左小艳可另行主张，本院对此不予处理。综上，左小艳的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费101元，由北京市龙鼎园物业管理有限公司负担76元（已交纳），由左小艳负担25元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费50元，由左小艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 路代理审判员 杜丽霞代理审判员 石 煜二〇一五年七月十四日书 记 员 耿梦琪