（2015）武民初字第00554号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-10-20
案件名称
原告文兴运与被告郑书华、鲁金梅房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
常德市武陵区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文兴运,郑书华,鲁金梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第00554号原告文兴运。委托代理人高峰。被告郑书华。被告鲁金梅。原告文兴运与被告郑书华、鲁金梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年04月02日受理后，依法组成合议庭，于2015年04月29日公开开庭进行了审理，原告文兴运委托代理人高峰、被告郑书华、鲁金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文兴运诉称，2000年原告与常德市经泽建设开发有限公司（以下简称经泽公司，原名为常德市华达建设开发有限公司，以下简称华达公司）达成合作协议，约定原告挂靠经泽公司名下，开发华兴花园项目，项目由原告出资修建，原告享有项目所有者一切权益。合同签订后，原告出资开发了华兴花园项目，项目由原告安排的工作人员对外出售和出租。2003年至2014年原告以常德市华兴花园项目部名义将华兴花园24号门面出租给被告，最后一份租赁合同于2010年9月25日签订。该合同约定原告将华兴花园24号门面出租给被告，租赁期限为2010年10月1日至2014年9月30日止，前两年租金为3.5万元，第三年租金为3.68万元，第四年租金协商确定，被告向原告支付6000元履约保证金，合同期内被告违约保证金不予退还，租赁期满后必须返还门面，否则视为违约，原告收取双倍租金，被告必须承担合同总额20%的违约金，合同租金为免税租金，租赁税由被告承担。合同到期，原告因需要门面自用，故安排工作人员前往通知被告，被告表示不同意返还门面，并无理提出要求优先购买。合同到期后原告多次要求被告返还门面，被告均无理拒绝。故诉至法院请求判决：1、被告返还华兴花园一层24号门面；2、判决被告承担截止2015年3月26日双倍租金3.64万元至实际返还之日止；3、被告赔偿原告违约金28960元；4、原告收取被告履约保证金6000元不予退还；5、被告向税务机关缴纳合同期限房屋租赁税。原告文兴运对其诉称的事实向本院提供了：1、房屋所有权证，拟证明原告是房屋所有人；2、证明材料、开发协议、补充协议，拟证明原告是基于挂靠经营、出资建设取得物权；3、租赁协议、租金收据，拟证明租赁合同到期及违约损失计算；4、律师函，拟证明被告以侵犯其优先购买权无理拒不返还门面，已构成违约；5、证人刘亚明证言，证人是租赁的经办人，证人证明了原告享有房屋所有权，没侵犯被告的优先购买权，被告已违约，应承担违约责任。被告郑书华、鲁金梅辩称：2014年9月10日，华兴花园项目部刘亚明女士带二位男士来店，说是门面房东，并说合同到期了房子收回不再租赁，与二位男士直接办理租赁事宜，9月25日说前来代表房东要求让出房屋。我们从2003年至今和华兴花园项目部签订租赁合同开始交纳租金从未间断，何来拖欠房租？现租赁房屋的房主没有出示合法的登记证明文件，原收款人不管了，向谁交纳？现在冒出个文兴运起诉我们，摸头不知脑，何来违约一说？请求驳回原告对我们的诉讼请求。门面是公司门面，2010年8月6日，华达公司与原告签订商品房买卖合同，我与华达签订的租赁合同是从2003年9月至2014年9月，严重侵犯我的优先购买权。刘亚明代表华达与我签订租赁合同，又代表华达卖房给文兴运，不讲诚信、欺骗，保留对华达公司和文兴运共同侵权、所签订商品房屋买卖合同无效的诉讼请求。被告郑书华、鲁金梅对其辩称的事实向本院提供了下列证据材料：1、商品房买卖合同，拟证明刘亚明是华达公司委托代理人，将房屋出售给发文兴运；2、律师函，拟证明被告主张优先购买权；3、租赁合同2份，拟证明房屋租赁合法有效，应受法律保护。经庭审质证，被告郑书华、鲁金梅对原告文兴运提交的证据材料真实均无异议，但认为证人是华达公司有员工，是华达公司的委托代理人与我们签订租赁合同。原告文兴运对被告郑书华、鲁金梅提交的证据材料真实性均无异议，但认为文兴运是挂靠华达公司，房屋是文兴运的，不是真正的买卖关系，华达公司改制，需要搞清债权、债务关系，把房屋过户给文兴运，律师函所持理由和依据是不成立的。经合议庭评议后，本院认为，原、被告提交的证据材料真实、合法，具有关联性，均可以作为本案的证据使用。根据采信的证据及到庭当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件法律事实：1998年12月26日，华达公司（甲方）和东北金城建筑安装工程总公司惠阳公司（乙方）签订常德市中区畔池街地块联合开发协议，联合开发畔池街华兴公寓，双方还于1999年7月22日签订了补充协议，原告文兴运作为乙方的代表在合同上签名。2003年起，华达公司华兴花园项目部将联合开发的华兴花园24号门面出租给被告郑书华、鲁金梅；2007年9月30日，华达公司华兴花园项目部（甲方、出租人）和被告郑书华（乙方、承租人）签订了关于该门面的房屋租赁协议；2010年9月25日，华达公司华兴花园项目部（甲方、出租人）和被告鲁金梅、郑书华（乙方、承租人）签订了关于该门面的房屋租赁协议，华达公司华兴花园项目部将华兴花园24号门面出租给被告鲁金梅、郑书华，协议约定租赁期限4年，从2010年10月1日起至2014年9月30日止，前二年年租金3.5万元、第三年年租金3.68元、第四年年租金双方再行协商确定，乙方交纳了保证金6000元。协议第六条第4项约定了，租赁期满，乙方必须将所租房屋当日交还甲方，推迟视为违约，甲方将收取双倍租金，乙方承担本合同总额20%的违约金……乙方如继续承租门面，应提前三个月与甲方协商，并征得甲方书面同意，同等条件下乙方有优先承租权，否则视为乙方不再续租。另协议第八条第2项约定如合同期内乙方违约保证金不退，第3项约定了乙方在同等条件下有优先购买权，还约定了租赁税由乙方承担。刘亚明作为甲方的委托代理人在2份合同上了签名。被告鲁金梅、郑书华交纳了租金至2014年9月30日止的租金，其中2013年10月1日至2014年9月30日年租金为3.8万，4年租金总额为14.48万元，租金均由刘亚明出具收据收取。2010年8月16日，华达公司和原告文兴运签订商品房买卖合同，华达公司将华兴花园24号门面出售给原告文兴运，合同约定房屋总价款25万元，刘亚明为华达公司委托代理人。2010年8月16日，原告文兴运办理了房屋权属登记，证号：常房权证监证字第03256**号。后华达公司改制为经泽公司，2015年4月27日，经泽公司出具证明材料，证明根据开发协议精神，诉争门面系原告文兴运所有，将门面过户给原告文兴运不是真实的房屋买卖，原告文兴运没有支付购房款，仅承担了过户的税费。2015年9月，刘亚明通知被告鲁金梅、郑书华租赁门面收回自用不再续租，被告郑书华、鲁金梅认为华达公司将华兴花园24号门面出售给原告文兴运侵犯了其优先购买权，拒绝交还门面使用至今，也未交纳租金。并于2014年9月27日委托湖南南天门律师事务所向经泽公司、刘亚明发函，要求停止共同侵权。后原告文兴运和被告郑书华、鲁金梅协商未果酿成纠纷，原告文兴运故向本院起诉，提出了前列诉讼请求。本院认为：原告文兴运作为华兴花园24号门面的实际所有人以华兴花园项目部的名义将门面出租给被告鲁金梅、郑书华，所签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，合同双方均应按约定履行义务、享有权利。原告文兴运在租赁期届满前通知被告郑书华、鲁金梅门面收回不再续租，但被告郑书华、鲁金梅拒不交还门面，违返了租赁合同的约定，应当承担返还门面、交纳租金、支付违约金的责任。在违约责任的承担方式上，合同约定了支付合同总额20%的违约金、以及保证金不退还等多种违约责任承担方式，因保证金不退是约定在合同履行期内，因合同履行期内被告郑书华、鲁金梅无违约行为，不能适用该没收保证金条款。另原告文兴运要求被告郑书华、鲁金梅向税务机关支付租赁税不属于法院民事案件处理范围，本案中不予处理，如果原告文兴运交纳了租赁税，应依合同约定另行行使追偿的权利。被告郑书华、鲁金梅辩解优先购买权受到侵犯，应依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，另行主张赔偿的权利，优先购买权是否受到侵犯均不影响本案租赁合同纠纷中被告郑书华、鲁金梅责任的承担。综上所述，原告文兴运的诉讼请求本院予以部分支持，被告郑书华、鲁金梅要求驳回原告文兴运诉讼请求的辩解没有依据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郑书华、鲁金梅在本判决生效后10日内向原告文兴运返还位于华兴花园一层24号的门面；二、被告郑书华、鲁金梅按年租金3.8万元的双倍标准向原告文兴运支付从2014年10月起至返还门面之日止的租金；三、被告郑书华、鲁金梅在本判决生效后10日内向原告文兴运支付违约金2.896万元（14.48万×20%，6000元保证金可抵减租金、违约金）；四、驳回原告文兴运其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6130元，由被告郑书华、鲁金梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 姚 平审 判 员 王孟星人民陪审员 吴桂桃二〇一五年七月十四日代理书记员 刘彩云 搜索“”