（2014）津法民初字第01368号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-11
案件名称
重庆市奥叶木质家具厂与重庆德圣涂料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市奥叶木质家具厂,重庆德圣涂料有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条，第二百一十二条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2014)津法民初字第01368号原告：重庆市奥叶木质家具厂,住所地重庆市江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社，组织机构代码05646798-8。负责人：李明富，厂长。委托代理人：ＸＸ，重庆循源律师事务所律师，一般代理。被告：重庆德圣涂料有限公司,住所地重庆市江津区德感街道圣泉马路口，组织机构代码20356133-4。法定代表人：李运乾，董事长。委托代理人：樊安楣，重庆联佳律师事务所律师，一般代理。原告重庆市奥叶木质家具厂与被告重庆德圣涂料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理。依法由审判员程鹏适用简易程序于2014年3月14日、3月28日、7月15日、2015年2月12日公开开庭进行了审理，原告重庆市奥叶木质家具厂负责人李明富及其委托代理人ＸＸ、被告重庆德圣涂料有限公司法定代表人李运乾及其委托代理人樊安楣到庭参加诉讼。本案因当事人申请庭外和解中止审理，现和解期限届满，本案恢复审理。现已审理终结。原告重庆市奥叶木质家具厂诉称:2012年6月30日，原、被告签订《厂房租赁协议书》，约定原告租赁被告的700平方米厂房，租期为3年，租金每年50000元，任何一方没有按约履行，另一方有权解除合同。2012年10月8日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定如产生违约行为，按合同总额的15%承担违约责任。两份协议有冲突的地方以第二份协议的约定为准。上述合同签订后，原告按约履行了义务，但在2013年11月份，由于高桥溪村花朝经济合作社部分村民在原告租赁的厂房内张贴告示，告知原告所租赁的厂房与合作社存在土地纠纷，并阻止原告生产经营。同年12月11日，江津区德感街道办事处向被告下达了《限期拆除违法建（构）筑的通知》，被告对厂房内的部分设施进行了拆除，在未经原告同意的情况下，擅自将原告的机器设备进行挪移，导致原告无法进行正常生产经营。被告作为厂房的出租方，理应按照合同约定将其拥有合法所有权的厂房租赁给原告，并确保原告在租赁期内正常使用所承租的厂房，而被告却隐瞒实情，将其并未拥有合法所有权的厂房出租给原告，导致原告至今无法正常生产经营，被告的行为显属根本违约，已导致合同目的不能实现，要求判决1、解除原、被告签订的《厂房租赁协议书》和《房屋租赁合同》。2、被告支付原告违约金22500元。3、被告向原告赔偿可得利益损失（以司法鉴定计算的结果为准），鉴定费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为1、确认原、被告签订的《厂房租赁协议书》和《房屋租赁合同》无效。2、被告赔偿原告未完工产品损失145080元、机器设备损失48756元、搬迁费9650元，合计203480元；赔偿装修办公室1间损失3659.44元、工人宿舍3间损失4640.95元，建造油漆房1间损失13797.09元，建造和装修展厅1间损失4721.18元，合计26818.66元，损失共计230298.66元。3、被告返还已支付的2013年12月1日至2014年6月29日期间的租金29167元。4、被告赔偿原告垫付的公证费1000元、鉴定费4000元。被告重庆德圣涂料有限公司辩称:与原告签订《厂房租赁协议书》和《房屋租赁合同》，将厂房租用给原告是事实。出租给原告的厂房是被告从重庆市江津区陶瓷有限责任公司清算组购买的江津区陶瓷有限责任公司的一库房（为砖瓦结构，产权证正在办理中），在保留原厂房墙体的情况下，另租用附近村民的221平方米土地，将厂房扩大为700多平方米，同时将原厂房的屋顶换成彩钢棚结构。另外，被告在彩钢棚内修建房屋4间，与彩钢棚一并出租给原告。2013年12月11日，重庆市江津区德感街道办事处向被告发出《限期拆除违法建（构）筑的通知》，要求被告在接到通知后15日内自行拆除租用村民的221平方米土地修建的违法建（构）筑物。被告于12月17日开始按该通知组织人员拆除221平方米彩钢棚内修建的4间房屋。经与原告协商，将原告被拆除的221平方米厂房调整到配电室，将原告的生活和办公用品搬迁到配电室（约300平方米），并将配电室的钥匙交付原告，原告使用至今。当被告准备拆除221平方米违建的彩钢棚和围墙时，原告阻拦，双方发生纠纷。原、被告签订的《厂房租赁协议书》和《房屋租赁合同》有221平方米无效，其余部分合法有效。2013年12月17日以后，原、被告双方对合同已变更履行，原告一直使用厂房和配电室，被告没有任何违约行为，如果存在第三人侵权导致合同目的不能实现，过错不在被告，原告应按合同约定交纳租金。原告的未完工产品、机器设备并未消失，价值也未减少，且原告也不能证明未完工产品、机器设备属原告所有，因此，原告没有未完工产品、机器设备损失。原告请求的搬家费过高，原告没有任何证据证明必须搬到四面山。原告也未提供任何证据证明对办公室等进行过装修，即使装修是事实，被告也从未同意。原告在厂房外扩建的油漆房，被告从未同意，因此，原告因装修和扩建产生的费用均应由原告自行负担。公证费、鉴定费是原告为自己的利益所产生的费用，与被告无关。至于原告要求退还2013年12月1日至2014年6月29日期间的租金，因原告仅交纳租金70000元，尚欠2013年6月30日至2014年6月29日的租金30000元，且原告至今仍然使用厂房，应该给付租金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明:原告重庆市奥叶木质家具厂系李明富申办的个人独资企业。2010年8月4日，重庆市江津区陶瓷有限责任公司清算组(甲方)与被告重庆德圣涂料有限公司（乙方）签订《江津区陶瓷有限责任公司土地及房屋整体出售协议》，该协议载明“重庆市江津区陶瓷有限责任公司将包括属于江津区陶瓷有限责任公司所有的房屋（未办房产证），国有划拨土地21965.43㎡【其中工业用地面积15137.63㎡，交通用地面积1724.2㎡，房屋用地5103.6㎡】；未办国有土地使用证的现有使用划拨地以3000000元的价格出售给被告重庆德圣涂料有限公司。在乙方付清全部收购款和甲方交清全部标的物后，由乙方自己负责办理房屋产权和土地使用权转移手续，甲方要提供方便和给予协助及相关资料”等内容。协议签订后，被告一直未办理房屋产权和土地使用权转移手续。2011年1月，被告与重庆市江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社及潘某某等4户村民签订《农村土地租用协议书》，被告租用潘某某等4户村民承包地共计0.41亩，用于企业维修场地。协议签订后，被告将购买的江津区陶瓷有限责任公司的一库房以及租用的潘某某等4户村民承包地，在未办理规划手续的情况下，利用了库房的部分墙体，将其改建为彩钢棚厂房(约700㎡)用于出租，并在厂房内租用土地地界搭建了四间房屋。2012年6月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《厂房租赁协议书》，该协议约定，被告将位于江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社原德感瓷厂的一处约700平方米的厂房租赁给原告经营，租赁期限3年，自2012年6月30日起至2015年6月29日止。租金每年人民币50000元，每半年付一次。第一年租金在2012年6月30日前付清一半，余下一半在2012年12月30日前付清，依此类推，每次缴款以原告出具的收条为据。原、被告还对双方的权利、义务及违约责任等进行了约定。被告法定代表人之子李某某在甲方处签名，被告表示追认，原告负责人李明富在乙方处签名。协议签订当日，被告将厂房交付原告，原告给付李某某租金30000元。原告租赁厂房后，将被告在厂房内搭建的四间房屋自行进行了简单装修，用作工人宿舍和办公室，并利用被告以前搭建房屋的部分墙体修建和装修展厅一间（展厅位于租用土地地界），在承租厂房外修建油漆房一间。在履约过程中，因原告申办微型企业，双方又于2012年10月8日签订《房屋租赁合同》，该合同约定，被告将位于江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社（原德感瓷厂）（津国用（1195）字第1486号），共计700平方米的厂房出租给原告用于经营场所。租期2012年10月8日至2015年10月7日止，暂定3年，租金50000元／年，在每年10月上旬缴纳年租金50000元。如产生违约，按合同总额的15%承担违约责任。本合同一式四份，原、被告双方各执一份。审理中，被告陈述，第二份合同仅用于原告申办微型企业，双方执行的是第一份合同。原告陈述，两份合同有冲突的地方，以第二份合同为准。2013年11月30日，因重庆市江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社认为，被告出租给原告的厂房，其土地使用权属于重庆市江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社所有，部分社员自行到原告租赁厂房阻拦原告生产。原告经与高桥溪村花朝经济合作社负责人协商，生产了7天，遂停止生产至今。同年12月11日，重庆市江津区德感街道办事处向被告发出《限期拆除违法建（构）筑的通知》，该通知载明“经调查你公司在德感街道高桥溪村花朝组租用土地进行建设（彩钢棚），建筑面积221平方米，未办理规划、用地、建设等许可手续，并出租一家具厂做家具。违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》有关规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《重庆市城乡规划条例》等有关法律法规的相关规定，限你在接到本通知后15日内自行拆除上述违法建（构）筑物，恢复土地原状，逾期不自行拆除，将依法对你实施行政处罚，直至强制拆除违法建（构）筑物。”2013年12月17日，被告组织人员拆除江津区德感街道办事处限期拆除的221平方米违法建（构）筑物，其时，原告负责任人李明富不在厂内，只有工人母某某在场。被告将工人宿舍、办公室和展厅拆除后，将原告生产的部分家具和生活、办公用品搬到被告购买的原江津区陶瓷有限责任公司的配电室，将配电室钥匙交付原告。当被告准备拆除违建的221平方米彩钢棚时，李明富回厂后阻拦，彩钢棚至今未拆除。原告至今占有租赁厂房和配电室，拒绝搬迁。审理中，被告陈述，拆除221平方米违法建（构）筑物，已将原告租赁的该部分厂房调整到配电室，但原告不认可，原告认为是被告强行拆除。另查明，2012年6月30日，原告交纳租金30000元给李某某，被告于2014年5月14日向本院出具的说明，认可李某某出具收条的真实性，但认为和本案无关，后被告承认已收到该租金。另原告提供收据一张，该收据载明：入账日期2012年10月8日，交款人李明富，收款方式现金，人民币伍万元正，收款事由租金，2013年3月25日。审理中被告陈述，2012年10月8日，因原告申办微型企业，需要交纳租金的手续，在大街上交付20000元现金给被告，被告给了原告一张盖有被告公章的收据给原告，收据上的所有内容均是原告自己填写，只收原告租金20000元。原告陈述，2012年10月8日，被告到厂房办公室收取租金，原告交付租金50000元与被告，被告给原告加盖公章的空白收据一张，叫原告自己填写。原告当场填写收到租金50000元的收据一张给被告，收据下方落款日期2013年3月25日当时没有填写，2013年3月25日，原告到工商局办理微型企业手续时，应工作人员要求，填写的。2013年6月28日，原告又交付租金20000元与被告，被告在收款事由栏中注明：租金（未清）2013.6.30起。审理中，被告陈述，收取该笔租金时，因原告仅交70000元，尚欠30000元未交，故注明租金未清。原告提出，因交付给李某某的30000元租金，李某某没有交付被告，并叫原告暂时不要给被告讲，故被告注明租金未清，是指第二年租金未清，即2013年6月30日至2014年6月29日的租金未交清。再查明，诉讼中，经原告申请，本院委托重庆中咨运卓资产评估房地产土地估价有限公司对原告提出的未完工产品所支付的人工费、材料费及机器设备残值、搬迁费用进行评估，重庆中咨运卓资产评估房地产土地估价有限公司出具的鉴定意见为未完工产品所支付的人工费、材料费145080元，机器设备残值48756元，搬迁费用9650元，合计203486元。委托重庆嘉川建设工程咨询有限公司对原告建设的油漆房一间、展厅一间、办公室一间、工人宿舍三间的建筑面积和工程造价进行鉴定。重庆嘉川建设工程咨询有限公司出具的鉴定意见为油漆房一间建筑面积为79.12平方米，工程造价为13797.09元；展厅一间建筑面积为36.72平方米，工程造价为4721.18元；办公室一间建筑面积为24.60平方米，工程造价为3659.44元；工人宿舍三间建筑面积为43.14平方米，工程造价为4640.95元。经庭审质证休庭后，本院到现场勘验时，原、被告达成了原告修建展厅和对展厅、办公室、工人宿舍进行装修支出费用为10000元的协议。上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁协议书》、《房屋租赁合同》、《农村土地租用协议书》、津经信委【2010】124号、江津区陶瓷有限责任公司土地及房屋整体出售协议、津国用（1995）字第1486号国有土地使用证及附图、土地测绘报告、江津区原德感碗厂放线范围图、重庆方全电脑有限公司的证明、重庆市江津区微型企业领导小组办公室的证明、录像整理、收据、收条、订货单、花朝五队和德瓷厂土地界限情况说明、限期拆除违法建（构）筑的通知、损失清单、公证书、录音光盘、照片、证人霍某、吴某甲、吴某乙、潘某某、温某某、陶某、黄某某、蒋某某、傅某的证言、重庆中咨运卓资产评估房地产土地估价有限公司和重庆嘉川建设工程咨询有限公司司法鉴定评估报告书、公证费收据、鉴定费发票、勘验笔录、（2014）津法民初字第03065号庭审笔录等在案佐证，足以认定。本院认为:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中被告重庆德圣涂料有限公司擅自将购买的库房和租用的集体土地改建为彩钢棚厂房出租给原告重庆市奥叶木质家具厂，至今尚未办理建设工程规划许可手续，因此，双方签订的《厂房租赁协议书》和《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告将改建的未办理规划手续的厂房出租给原告，致使合同无效，应承担主要责任。原告在租赁被告厂房时，未审查租赁的厂房是否是被告合法取得，也有一定的过错，应承担次要责任。综合本案的具体情况，可按原告承担10%的责任，被告承担90%的责任分摊责任。综上，本院对原告请求的要求被告支付修建展厅和对展厅、办公室、工人宿舍进行装修支出的费用10000元、搬迁费用9650元、公证费1000元、鉴定费4000元，合计24650元的90%，计22185元予以支持，其余10%费用由原告自行承担。关于原告请求的要求被告赔偿未完工产品损失145080元、机器设备损失48756元的问题，因原告的未完工产品和机器设备现仍存在，并未灭失，原告要求被告赔偿没有法律依据，原告可将未完工产品和机器设备自行搬离租赁厂房，故本院对原告的该诉讼请求，不予支持。至于原告要求被告返还已支付的2013年12月1日至2014年6月29日期间的租金29167元的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告至今仍占有租赁厂房，应当参照合同约定的租金标准支付被告房屋占有使用费至搬离厂房为止。根据合同约定，被告2012年6月30日至2014年6月29日期间应给付被告房屋占有使用费100000元，但因被告重庆德圣涂料有限公司出租给原告重庆市奥叶木质家具厂的厂房，有221㎡已于2013年12月11日被重庆市江津区德感街道办事处限期拆除，因此，该221平方米厂房从2013年12月11日起原告重庆市奥叶木质家具厂不应再支付房屋占有使用费，原告重庆市奥叶木质家具厂从2013年12月11日应按479㎡（700㎡－221㎡=479㎡）给付被告重庆德圣涂料有限公司房屋占有使用费，每年原告重庆市奥叶木质家具厂应交纳房屋占有使用费34214.29元（50000元×479㎡÷700㎡）。原告重庆市奥叶木质家具厂于2012年6月30日起占有使用原告重庆德圣涂料有限公司的厂房，至2013年12月10日止，计1年5个月零11天，应交纳房屋占有使用费72361.11元（50000元／年+50000元／年÷12月×5月+50000元／年÷12月÷30天×11天）。2013年12月11日至2015年3月31日止，计1年3个月零21天，被告重庆市奥叶木质家具厂应交纳房屋占有使用费44763.69元（34214.29元／年+34214.29元／年÷12月×3月+34214.29元／年÷12月÷30天×21天）。综上，被告重庆市奥叶木质家具厂从2012年6月30日起至2015年3月31日止，应给付原告重庆德圣涂料有限公司房屋占有使用费117124.80元（72361.11元+44763.69元）。原告重庆市奥叶木质家具厂从2015年4月1日起至搬离租赁房屋止，应按每年34214.29元给付原告重庆德圣涂料有限公司房屋占有使用费。被告重庆德圣涂料有限公司辩称，出租的厂房，其中221㎡被限期拆除，已另外给原告重庆市奥叶木质家具厂调整配电室约300㎡，原告重庆市奥叶木质家具厂占有使用至今，原、被告双方对合同已变更履行，原告重庆市奥叶木质家具厂应按租赁合同约定的年租金给付房屋占有使用费的问题，因原告重庆市奥叶木质家具厂虽接收了配电室钥匙，但原告重庆市奥叶木质家具厂认为，是被告强行将部分资产搬到配电室，原告一直不同意，并阻拦被告拆除彩钢棚，因此，不能认定双方已协商一致，调整了厂房，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。对于原、被告争议的2012年10月8日交纳的租金是20000元还是50000元的问题，原、被告对2012年6月30日和2013年6月28日交纳租金50000元无异议，虽然被告在2013年6月28日收取原告租金时，在收据上注明租金未清，但原告陈述是因交给李会某的30000元租金没有告诉被告，被告也不知道，故被告才在收据上注明未清，且被告陈述在大街上收取原告租金20000元，也与常理不符。结合被告在诉讼过程中向本院出具的李会某出具给原告的收据与本案无关的说明，以及被告承认已收到原告租金70000元的事实，认定原告在2012年10月8日交纳给被告的租金为50000元。原告从租赁厂房后，已交纳租金100000元。综上，被告重庆市奥叶木质家具厂从2012年6月30日起至2015年3月31日止，应给付原告重庆德圣涂料有限公司房屋占有使用费117124.80元，扣除被告重庆市奥叶木质家具厂已交纳的100000元，被告重庆市奥叶木质家具厂还应给付原告重庆德圣涂料有限公司尚欠的房屋占有使用费17124.80元，故本院对原告要求被告返还租金29167元的请求不予支持。原告要求被告赔偿建造油漆房的损失，因油漆房系原告擅自搭建，属违章建筑，应予拆除，其损失只能由原告自己承担，故本院对原告该请求不予支持。原告诉称，因当地村民多次阻拦其生产，故原告从2013年12月1日起已停止生产，此后原告不应再交纳房租的问题，与法律规定不符，本院不予支持，原告可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下:一、原告重庆市奥叶木质家具厂与被告重庆德圣涂料有限公司于2012年6月30日签订的《厂房租赁协议书》和2012年10月8日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告重庆德圣涂料有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆市奥叶木质家具厂修建展厅和对展厅、办公室、工人宿舍进行装修支出的费用10000元、搬迁费用9650元，合计19650元的90%，计17685元。三、被告重庆德圣涂料有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆市奥叶木质家具厂公证费1000元、鉴定费4000元，合计5000元的90%，计4500元。四、驳回原告重庆市奥叶木质家具厂的其他诉讼请求。如果被告重庆德圣涂料有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5912元，减半收取2956元，由原告重庆市奥叶木质家具厂负担2756，被告重庆德圣涂料有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 程 鹏二〇一五年七月十四日书记员 刘晓琴 关注微信公众号“”