（2015）穗越法民三初字第431号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-01
案件名称
何和太、何伟杰与林秋雄租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何和太,何伟杰,林秋雄
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十九条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第431号原告：何和太，身份证登记住址广东省东莞市万江区。原告：何伟杰，身份证登记住址广东省东莞市万江区。上述两原告的共同委托代理人：卢卫国，广东国政律师事务所律师。被告：林秋雄，身份证登记住址广东省汕头市金平区。原告何和太、何伟杰诉被告林秋雄租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人卢卫国到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告共同诉称：广州市越秀区福今路53-55号二层自编2号房屋是原告二人所有房产。2013年11月27日，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定将上述房产租赁给被告使用，后双方完成租赁登记备案手续，原告于2014年1月1日将上述房屋交付被告使用，被告支付了3月-4月共一个半月租金35550元及保证金71100元。2014年4月30日，被告以特快专递方式向两原告发出《通知》，表明其解除合同意思表示。同年5月10日，两原告向被告发出《律师函》要求被告结清所欠房屋使用费。双方为此发生诉讼，根据生效的（2014）穗越法民三初字第1366号民事判决书，认定双方租赁关系于2014年5月5日解除，但双方场地交接、租金、保证金等问题则另寻法律途径解决。直至2014年10月30日，被告才将涉案房屋交还两原告，被告长时间占用涉案房屋对原告合法权益造成极大损害。为此，两原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付自2014年5月1日起至2014年10月30日止占用广州市越秀区福今路53-55号二层自编二号房屋的房屋使用费142200元（按每月35550元×6个月-保证金71100元计）。2、判令被告支付逾期交付房屋租金的违约金447930元（从2014年5月6日起每日按当月所欠租金的2%计至2014年10月30日止）。3、判令被告支付单方解除合同的违约金159975元（按所欠租金35550元×5个月×90%计）。被告没有进行答辩。经审理查明，据粤房地权证穗字第××、01××89《房地产权证》记载，座落于广州市越秀区福金路53，55号1-2层房屋的产权人为两原告，城市规划房屋用途为市场。2013年11月27日，两原告（为出租方、甲方）与被告（为承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称无备案合同），其中约定甲方同意将座落在广州市越秀区福金路53-55号二层（以下简称涉案房屋）出租给乙方作商业和市场用途使用，建筑（或使用）面积790平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止；2014年1月1日至2014年3月16日为免租装修期，2014年3月17日至2016年12月31日租金为35550元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳71100元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方；租赁期内，乙方负责承担下列责任：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，逾期超60日，甲方有权解除合同，收回房屋。违约责任：租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的90%收取违约金。双方约定其他事项：租赁场地由甲方负责结清费用清退原承租人，甲方于2014年1月1日交付租赁场地给乙方，从2014年1月1日至2014年3月16日共75天是甲方给乙方的免租装修期等。同日，双方又签订了另一份《广州市房屋租赁合同》（以下简称备案合同），约定甲方同意将座落在广州市越秀区福金路53-55号二层自编二出租给乙方作市场用途使用，建筑（或使用）面积590平方米。该合同中约定的其他内容包括租赁期限、租金、保证金等均与前述无备案合同的内容基本一致。2013年12月11日，该合同经房屋租赁登记备案部门以穗租备2013B0402700134号予以登记备案。同日，被告向两原告支付保证金71100元、2014年3月16日至3月31日租金17775元及2014年4月份租金35550元。2014年3月3日，原、被告向房屋租赁登记备案部门提交《解除、终止房屋租赁合同申请表》，其中载明双方同意于2014年3月1日起提前解除本合同。2014年3月21日，备案合同经房屋租赁登记备案以穗租终2014J0402700172号予以注销登记备案。2014年4月30日，被告以特快专递方式向两原告发出《通知》，其中载明：“……你方一再恶意阻挠我方进场装修，经我方多番向你方催告，你方阻挠我方进场装修的态度仍持续。鉴于你方已以实际行为及明确表示不想将房产出租我方，故我方郑重提出，你方单方解除租赁合同的行为已构成违约，我方要求你方于2014年5月10日之前返还我方交付的保证金及支付合同所约定的违约金。逾期，我方将通过法律程序向你方主张权利……”。原告方于同年5月5日签收上述快递。2014年5月10日，两原告向被告发出《律师函》，载明两原告要求被告在收到该函后七天内将涉案房屋交回给两原告管理，并结清占用房屋期间的房屋使用费。被告于同年5月13日签收上述快递。2014年6月6日，被告向本院提起诉讼，请求本院判令两原告交付涉讼物业给其使用并排除妨碍。两原告则提起反诉，请求确认上述租赁合同于2014年3月1日解除。在该案诉讼中，双方一致确认：无备案合同先于备案合同签订；两原告于2014年1月1日将涉案房屋交付被告；签订《解除、终止房屋租赁合同申请表》时，双方没有交接涉案房屋的钥匙、没有结算被告已付的保证金及租金；至该案庭审之日止，涉案房屋的钥匙仍由被告持有。本院于2014年8月21日依法作出（2014）穗越法民三初字第1366号民事判决书。该判决认为：被告已依约向两原告支付相应的保证金及租金，合同也已明确约定免租装修期及出租方同意承租方将房屋转租或分租的条款，故被告对涉案房屋进行装修亦是合理使用房屋的一种方式。两原告以怀疑被告存在转租行为及以租赁合同已解除为由阻碍被告进场装修的行为，表明其已不履行合同所约定的主要义务，故被告于2014年4月30日向两原告发出《通知》要求两原告返还保证金及支付违约金的行为，表明被告已依法行使解除权，该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，因此无备案合同于上述《通知》到达两原告时即2014年5月5日解除。因此，判决被告林秋雄与原告何和太、何伟杰于2013年11月27日签订的《广州市房屋租赁合同》（已备案）于2014年3月1日解除；驳回被告林秋雄的诉讼请求；驳回原告何和太、何伟杰的其他反诉请求。该判决于2014年9月6日发生法律效力。2014年10月19日，两原告通过快递向被告发出通知，载明：根据（2014）穗越法民三初字第1366号民事判决内容，双方租赁合同（无备案合同）已于2014年5月5日解除，现我方要求你于10月25日前将所租赁的房屋门匙交还我方，并清偿从2014年5月6日起至交还门匙之日止的房屋使用费共五个半月费用为195525元，该使用费可减除你已交的保证金71100元，其余额124425元须连同房屋门匙交还之日结清。该通知由“胡”签收。2014年10月30日，被告通过上述案件的代理律师将上述房屋钥匙归还两原告。2015年1月16日，两原告向本院提起本案诉讼。2015年7月2日，两原告向本院申请撤回上述第2、3项诉讼请求。本院业已准许。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。原、被告双方签订的已办理备案手续的《广州市房屋租赁合同》经双方协商一致已于2014年3月1日解除,而未办理备案手续的《广州市房屋租赁合同》，则因被告向两原告提出主张而解除，且两原告亦向被告寄发《律师函》，明确提出七天内收回涉讼场地的主张，表明两原告亦同意解除该合同。被告于2014年5月13日签收了该《律师函》，理应在5月20日前将涉讼场地交还两原告，但被告直至2014年10月30日才将涉讼房屋的钥匙退还给两原告，损害了两原告的合法权益。故两原告要求被告支付房屋使用费的请求合法，本院予以支持。但该使用费应从2014年5月21日起计为宜。另，两原告自愿在上述使用费中扣减被告所缴纳的保证金，属于其自行处分权利，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告林秋雄向原告何和太、何伟杰支付自2014年5月21日起至2014年10月30日止占用广州市越秀区福今路53-55号二层自编二号房屋的使用费118500元（按35550元/月×(5个月+10天)-保证金71100元计）。二、驳回原告何和太、何伟杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11301元，公告费500元，由原告何和太、何伟杰负担8631元，被告林秋雄负担3170元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按上诉请求的项目及相关交费规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 梁志铭人民陪审员 任 红人民陪审员 马 明二〇一五年七月十四日书 记 员 黄丽蓉 关注公众号“”