（2015）南西民初字第152号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-12-14
案件名称
李晶诉张诚等居间合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李晶,哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司,张诚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南西民初字第152号原告李晶，住哈尔滨市道外区。委托代理人路勤，北京岳成律师事务所黑龙江分所律师。被告哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司，住所地哈尔滨市道里区哈药路22号1层，注册号230102100123464（1－1）。法定代表人李希凡，职务总经理。委托代理人曲直，黑龙江远东律师集团事务所律师。被告张诚，住哈尔滨市南岗区。委托代理人郭立伟，黑龙江威翔律师事务所律师。原告李晶与被告哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司（以下简称佰强公司）、张诚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告李晶委托代理人路勤、被告佰强公司委托代理人曲直、被告张诚及其委托代理人郭立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李晶诉称：2014年8月14日，原告李晶与被告佰强公司、张诚签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：李晶以420万元的价格购买张诚所有的位于哈尔滨市南岗区哈西大街万达小区B1栋1613、1614号两套房屋，买卖双方均同意由卖方委托居间方代收房款，居间方代收行为具有法律效力。居间服务费5000元，更名费15万元。卖方先解除抵押，后交易，买方或居间方为卖方解除抵押垫付资金后，如卖方不履行合同，三日内返还买方或居间方为其垫付的还贷金额。逾期后卖方需每天支付垫款方总房价款千分之三的违约金。居间方有义务代为转付购房款。合同补充条款约定：此房为三联单购房合同，买方对此房充分了解并认可，成交价420万元含两套，卖方有贷款，买方同意为卖方解贷，自合同签订之日起10个工作日确定能否办理，如办理不了，合同解除三方无责，买方所交定金全部退还，如能办理，买方替卖方解贷，解贷后买方将更名费用交付给居间方，由居间方协助办理更名手续。合同签订之日，原告交纳了购房定金20万元。此后，被告佰强公司承诺如期可办理三联单更名等相关手续，原告于2014年8月26、27日分三次网上银行向被告佰强房地产经纪咨询有限公司交纳更名费、居间服务费15.5万元及房款400万元整，合计415.5万元。被告佰强公司于2014年8月28日给被告张诚偿还房屋贷款83万元。2014年9月29日，在被告佰强公司仍承诺买卖双方可办理三联单更名等相关手续的前提下，原、被告三方又签订了一份《补充协议》，原合同中约定条款不变，但补充条款约定：“2014年10月10日确定更名是否能办理。2014年10月15日居间方与买方共同做资金监管。2014年10月25日给卖方房款，如不能办理三联单更名由居间方付给卖方全额房款，更名可延后办理。张诚全力配合办理所有手续，卖方不负责更名所产生的费用。买方不承担资金监管所产生的费用。监管日期截止到2014年10月25日自动划拨到买方名下，资金监管的金额435.5万。2014年10月25日卖方收不到房款，卖方不返还解贷款，（居间方）返还卖方所有手续，卖方另行出售出租此房”。补充协议签订后，被告佰强公司严重违反本协议的约定，不仅未办理更名手续、未将资金监管，也未按照协议的约定将全部的房款（除83万元以外的其他购房款）给付被告张诚，致使合同无法履行。被告佰强公司未按照约定于2014年10月25日将本应监管的435.5万元返还给原告。经原、被告三方多次确认，协议已终止，不再继续履行。原告多次与佰强公司协商，被告佰强公司将352.5万元陆续返还给原告，剩余83万元至今未返还。故原告起诉，要求法院判令二被告返还原告购房款83万元及实际损失17万元，诉讼费用由二被告承担。被告佰强公司辩称：一、原告诉讼主张与事实不符，诉讼请求没有法律依据。1、原告起诉状中主张“佰强公司严重违反本协议的约定，不仅未办理更名手续，也未按照协议的约定将全部房款给付被告张诚，致使合同无法履行。被告佰强公司未按约定于2014年10月25日将435.5万元返还原告”与事实不符。依据原告李晶、被告佰强公司、被告张诚共同签订的《居间协议》第五条第二款、第六条第五款、第十四条补充条款之规定，佰强公司作为中介机构无权单方办理更名手续，只是协助配合原告及被告张诚办理房屋过户手续，现三联单房屋买卖更名手续因行政政策变化无法办理，佰强公司并无过错，不存在违约的事实。2、佰强公司依据三方签订的《居间协议》第三条第七款、第十四条补充条款之规定，并经原告指示于2014年8月28日将83万元支付给被告张诚用于偿还房屋贷款，佰强公司严格依据合同约定办理，并无过错，不存在违约的事实。3、原告主张佰强公司未按照协议的约定将全部房款给付被告张诚，致使合同无法履行，且被告佰强公司未按约定于2014年10月25日将435.5万元返还原告，与事实不符。合同无法履行的根本原因是三联单房屋买卖因行政政策变化无法办理，而非佰强公司未将购房款支付给张诚，佰强公司恰恰是为保护原告的财产利益，在房屋未更名，后续三方协议解除合同的情况下，将购房款及居间费352.5元返还原告，因83万元依原告指示已交付给张诚用于房屋还贷，该款返还主体是张诚与佰强公司无关。基于以上事实，原告主张佰强公司返还购房款没有事实及法律依据。二、原告诉讼请求要求赔偿实际损失17万元没有事实及法律依据。1、原告没有证据证明发生实际损失17万元的事实。2、佰强公司依约履行协议，无违约行为，现《居间合同》已协议解除，佰强公司已返还代收的购房款337万元及居间费更名费15.5万元，原告诉讼请求没有事实及法律依据。被告张诚辩称：1、根据三方合同约定，到2014年10月25日如甲方收不到房款，甲方不返还解贷金，原告对此约定是签字认可的，原告向被告张诚主张返还购房款及损失，根据合同约定，原告所提诉讼请求应向被告佰强公司主张。2、被告不存在违约的情况，原告所主张的17万元的实际损失，没有证据支持与法律依据，被告并未收到原告支付的购房款，被告张诚在签订合同后，一直在按合同约定履行。3、原告所主张的83万元购房款已按合同约定交付给银行用于解贷，该笔款项现在并不在被告处。故请求依法驳回原告对于本案被告张诚的诉讼请求。在本院开庭审理过程中，李晶、佰强公司、张诚为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告李晶举示证据情况如下：证据一、房屋买卖居间服务合同1份及商品房买卖合同2份。拟证明：1、原、被告三方于2014年8月14日签订了房屋买卖居间服务合同一份。合同约定：原告购买被告张诚所有的位于哈尔滨市南岗区哈西大街万达小区B1栋16层1614号及B1栋16层1613号两套房屋，房屋成交价款是420万元，买卖双方均同意由卖方委托居间方即佰强公司代收房款，居间方代收行为具有法律效力。居间服务费、居间担保费、信息咨询费5000元整，房屋更名的时间为2014年9月24日。同时约定：此房为三联单购房合同，自签订合同之日起10个工作日确定能否办理更名，如不能办理更名，合同解除三方无责，买方交纳的定金全部退还。如能够办理更名，买方替卖方解贷后将更名费交付居间方，由居间方协助办理更名手续；2、合同约定买方即原告向居间方即佰强公司交纳15万元更名费，佰强公司承诺不会额外再向原告收取更名费用。3、张诚是从哈尔滨哈西万达广场有限公司购买的位于哈尔滨市南岗区哈西大街万达小区B1栋16层1614号及B1栋16层1613号两套房屋，张诚有权出卖上述房产。证据二、收据、交通银行个人转账凭据、网上转账打印单。拟证明：合同签订后，原告如约于2014年8月14日通过交通银行向佰强公司支付了定金20万元。于2014年8月26日原告向佰强公司转款200万元，于2014年8月27日转款215.5万元，佰强公司于2014年8月28日向原告出具房款收据。原告共计支付房款、居间服务费、更名费435.5万元，已全面履行合同义务。证据三、房屋买卖居间服务合同补充协议。拟证明：1、三方将房屋买卖居间服务合同第六条约定的房屋更名时间更改为2014年10月25日。2、2014年10月10日确定更名是否能办理。2014年10月15日佰强公司与李晶共同做资金监管，2014年10月25日给张诚房款。如三联单更名不能办理由佰强公司给付张诚全部房款，更名可延后办理。张诚全力配合办理所有手续，张诚不负责更名所产生的费用。3、张诚将进户费及办理产权所交的费用赠送给原告。4、原告不承担资金监管所产生的费用。监管日期截止到2014年10月25日自动划到原告名下，资金监管金额为435.5万。5、合同终止日期为2014年10月25日。证据四、兴业银行活期储蓄联名存折。拟证明：原告及佰强公司于2014年10月17日在兴业银行开具了联名存款存折，联名中的郭玲、张金珠是佰强公司职工，但佰强公司并未按照合同约定办理435.5万元的资金监管，帐户中仅有1元开户费。证据五、录音四份。拟证明：1、签订补充协议时，被告佰强公司承诺于2014年10月25日将435.5万元全额返还给原告。2、2014年10月24日佰强公司约原告去协商合同事宜。3、原告与被告张诚联系，张诚表示三方签订的合同已经终止，如需要继续交易应重新签订合同。4、补充合同中约定原告及被告张诚在交易中所有的损失均由被告佰强公司承担。被告佰强公司举示证据情况如下：收条及浦发银行的个人跨行汇款汇出回单。拟证明：原告李晶同意支付83万元房贷解押款至被告张诚的帐户，同时佰强公司依据原告李晶的指示于2014年8月28日将83万元房贷解押款转帐至张诚的帐户。被告张诚举示证据情况如下：个人贷款还清证明书。拟证明：被告张诚按合同约定办理了所出售房屋的银行解贷手续，借贷金额为83万，该款已交付给银行，并不在张诚处，李晶向张诚主张返还该笔款项，不但违反合同约定，同时主体也是错误的。佰强公司对李晶举示的证据质证认为：对证据一的真实性及证明的问题均无异议；对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，只能证明佰强公司收到原告交纳的购房款和居间费共435.5万元；对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，合同第四条补充条款约定的关于资金监管的内容不详实，无法理解该条约定具体内容，同时双方也没有实际履行这条约定。该合同第十四条补充条款约定，2014年10月25日如不能办理三联单更名，由居间方付给卖方全部房款，更名可过后办理。并不是佰强公司不履行这条约定，而是在房屋没有办理完成更名手续时，买卖双方均不同意将购房款转至张诚处。佰强公司为了保护原告利益，保证购房款不受损失才没有将购房款转交给张诚。同时三方已协议解除合同，终止了合同的履行；证据四存折中联名开户的郭玲、张金珠确系佰强公司财务人员，但存折开具后佰强公司认为在个人名下进行资金监管不安全。开立资金监管帐户只能是个人对个人，公司对公司，开出的监管帐户是由公司财务个人署名开出的，这对公司资金的安全不能保证，，故没有履行资金监管的约定。后来佰强公司将除83万以外的全部房款及中介费都返还给了原告；对证据五的真实性及证明的问题均有异议，原告与佰强公司及被告张诚均有书面的居间服务合同，所有约定在合同中均有明确表述，应按照三方签定的合同履行，原告主张的录音内容，被告无法核实其真实性，同时，录音中所提及的佰强员工孙经理，原告应举证证明其具体是谁，其谈话内容的真实性，录音内容中所谓的孙经理，其身份不明，其表达内容也无法代表公司，因此所有的录音内容佰强公司存在异议，不予认可，合同内容应依据三方的合同履行。张诚对李晶举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，原告提供的证据不能证明原告的诉讼请求与被告有关。依照2014年8月14日三方签订的房屋买卖居间合同，本案所涉的房屋的三联单更名手续由原告及被告佰强公司负责办理。被告张诚在签订合同后，积极履行，不存在违反合同约定的情况。原告向被告张诚主张返还购房款没有法律依据。本案中所涉房屋为三联单购房合同，原告李晶对此房充分了解并认可；原告及被告佰强公司同意被告张诚将案涉房屋贷款偿还银行；对证据二的真实性无异议，该证据只能证实原告向被告佰强公司支付了购房款，与被告张诚无关；对证据三的真实性无异议。该合同能够证实2014年10月25日为给付张诚房款的时间，如不能办理三联单更名，由居间方佰强公司给付被告张诚全额房款。如2014年3月25日被告张诚收不到房款，被告张诚不返还解贷款，佰强公司返还所有手续，被告张诚另行出租所售房屋。被告张诚在签订合同后，全面履行合同义务，不存在违约的情形，故原告要求被告张诚返还购房款没有证据支持法律依据；证据四不能确定其真实性，张诚对此证据也不知情，该证据与被告张诚无关；对证据五中佰强公司与原告之间的通话录音被告张诚不知情，真实性无法确认。三方协商补充协议时的对话真实性无异议。李晶对佰强公司举示的证据质证认为：真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据只能证明佰强公司将83万元支付被告张诚，不能证明其他的内容。当时是因为佰强公司承诺能够办理更名手续，需要给张诚的房产进行解贷，在这种情况下，原告同意。张诚对佰强公司举示的证据质证认为：真实性无异议，该证据只能证实被告张诚依据三方签订的合同的约定，将此款用于偿还银行房贷。李晶对张诚举示的证据质证认为：真实性无异议，该证据与原告无关。佰强公司对张诚举示的证据质证认为：真实性无异议，对证明的问题有异议。被告张诚主张83万元解贷款已交给银行，因此被告张诚不是返还主体是错误的，因为该笔83万元解贷款无论是交给张诚还是交给银行，都是划入了张诚的帐户，用于还清张诚的房屋贷款。因此，该笔款项的返还主体必然是张诚。本院确认：原告举示的证据一至证据四，真实合法有效，可以作为认定案件事实的依据，对上述证据本院予以采信。原告举示的证据五，被告佰强公司虽对其真实性提出异议，但该录音内容能够与原、被告三方签订的房屋买卖居间合同及其补充协议相印证，对其真实性本院予以确认。被告佰强公司、张诚提供的证据，相对方对其真实性均无异议，本院予以采信。本院经审理查明：2014年8月14日，原告李晶与被告佰强公司、张诚签订房屋买卖居间服务合同一份，合同约定：原告购买被告张诚所有的位于哈尔滨市南岗区哈西大街万达小区B1栋16层1613号、1614号两套房屋，房屋成交价款420万元。卖方先解押，后交易，买方或居间方为卖方解押垫付资金后，如卖方不履行合同，须在三日内返还买方或居间方为其垫付的还贷金额。逾期后卖方须每天支付垫款方总房价款千分之三的违约金，垫款方有权抵押该房屋冲抵贷款。居间方有义务代为转付购房款项，以确保双方房屋产权变更安全顺利有序的进行。在受到买卖双方委托后，居间方有义务协助双方办理房屋产权更名、过户及房屋贷款所属事项中的全程业务工作。合同签订当日，买方须交付购房定金42万元。其中包括居间服务费、居间担保费、信息咨询费5000元。全额房款或首付款必须在2014年8月24日前交付居间方。买卖双方均同意委托居间方代为收取，居间方的代收行为具有法律效力。三联单更名手续由买方及居间方办理，时间为9月24日前完成。合同补充条款约定：此房为三联单购房合同，买方对此充分了解并认可。两套住宅成交价420万元。卖方有贷款，买方同意为卖方解贷，自合同签订之日起10个工作日确定能否办理，如办理不了，合同解除，三方无责，买方所交定金全部退还。如能够办理，买方替卖方解贷，解贷后买方将更名费用交付给居间方，由居间方协助办理更名手续。合同签订当日，李晶向佰强公司交纳购房订金20万元。2014年8月26日、8月27日，李晶又通过网上银行向佰强公司交纳其余购房款400万元及更名费、居间费15.5万元。2014年8月28日，佰强公司向招商银行股份有限公司哈尔滨开发区支行张诚帐户汇款83万元，用于偿还案涉房屋贷款。张诚于当日为佰强公司出具收据一份。2014年9月29日，原告李晶与被告佰强公司、张诚签订补充协议一份，协议约定：三联单更名手续由买方及居间方办理，时间为2014年10月25日前完成。2014年10月10日确定更名是否能办理。2014年10月15日居间方与买方共同做资金监管。2014年10月25日给卖方房款。如不能办理三联单更名由居间方付给卖方全额房款，更名可延后办理。张诚全力配合办理所有手续。买方不承担资金监管所产生的费用。监管日期截止到2014年10月25日自动划拨到买方名下，资金监管金额435.5万。2014年10月25日卖方收不到房款，卖方不返还解贷款，居间方返还卖方所有手续，卖方另行出售出租此房。2014年10月24日，案涉房屋未能办理三联单更名，佰强公司于当日返还李晶70万元。2014年10月31日，佰强公司返还李晶200万元。2014年11月10日，佰强公司返还李晶82.5万元。共计返还原告购房款及更名费、居间服务费352.5万元。因佰强公司已将其余购房款83万元给付张诚用于偿还案涉房屋贷款，故至今未能返还李晶。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。据此，案涉房屋尚未取得房屋所有权证，属于法律禁止转让的房屋。原、被告签订的房屋买卖居间服务合同，违反了法律强制性规定，依法应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。李晶将购房款交给佰强公司，佰强公司将其中83万元汇入张诚账户，用来偿还了张诚所有的案涉房屋的银行贷款，该款张诚应予返还。关于原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求，买卖双方及居间方均明知案涉房屋无权属证书仍签订房屋买卖及居间合同，对合同无效均负有缔约过失责任，且原告未就其损失提供相关证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告李晶与被告哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司、张诚于2014年8月14日签订的《房屋买卖居间服务合同》及2014年9月29日签订的补充协议为无效合同；二、被告张诚于本判决生效后七日内返还原告李晶购房款83万元；三、原告其他诉讼请求不予支持。上述给付金钱义务，如被告逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元、保全费5000元，均由被告张诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 张 颖代理审判员 孟庆莹代理审判员 刘玉堃二〇一五年七月十四日书 记 员 吕 琳 来自