（2015）穗中法民五终字第728号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-06
案件名称
张晓瑜、黄中与广州牵晴汇房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州牵晴汇房地产有限公司,黄中,张晓瑜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第728号上诉人（原审被告）：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人:彭庆邦，任该司董事长。委托代理人：梁彬，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：陈斌，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄中，住广州市荔湾区。委托代理人：张晓瑜，系黄中妻子，1984年5月6日出生，汉族，住广州市荔湾区黄沙大道*号****房。被上诉人（原审原告）：张晓瑜，住广州市荔湾区。上诉人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）因与被上诉人张晓瑜、黄中房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年5月4日，张晓瑜、黄中（乙方）与和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方）签订合同编号200905016175的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：乙方向甲方购买位于广州市荔湾区黄沙大道逸翠湾第A6幢33层3308号房，成交价是人民币1449360元；甲方应当在2010年10月31日前将房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。另补充协议第十一条约定：甲方应在商品房交付使用后360日内办妥该商品房的权属初始登记手续。在甲方完成初始登记后360日内，甲乙双方向登记机关申请办理商品房权属转移登记手续。如因甲方的责任未能在约定的期限内取得该商品房的《房地产权证》的，应自该商品房交付使用之日的第721天起，每逾期一日，由甲方向乙方按已付房价款的万分之一支付违约金至房地产权属登记机关核发《房地产权证》之日止；“甲方的责任”是指：（1）甲方的权属证件不齐全；（2）甲方未缴齐应缴配套费用。上述合同及补充协议签订后，张晓瑜、黄中依约向和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司支付了全部购房款，并于2011年1月2日接收了涉案房屋。涉案房屋所在楼盘于2012年7月20日经核准办理初始登记。2013年3月13日，涉案房屋的产权登记至张晓瑜、黄中的名下。原审另查明：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司。2014年8月5日，张晓瑜、黄中以牵晴汇公司迟延为其办理房地产权证的行为违反了合同约定为由向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、牵晴汇公司向张晓瑜、黄中支付逾期办理房产证的违约金20575元（按房屋总价1449360元每日万分之一标准自2012年10月21日计至2013年3月12日）2、本案诉讼费由牵晴汇公司承担。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照合同的约定，牵晴汇公司应自收楼之日720日内为张晓瑜、黄中办理产权登记，现张晓瑜、黄中实际收楼时间是2011年1月2日，该交楼之日起的第720日即2012年12月21日是牵晴汇公司办妥产权证的最后期限，但直到2013年3月13日涉案房屋产权才登记至张晓瑜、黄中名下，牵晴汇公司对迟延办证应承担违约责任。虽然牵晴汇公司抗辩称由于政府迟延接收公建设施导致迟延办理房地产初始登记及房地产权证，并认为政府行为不属于补充协议约定的“甲方的责任”，但是没能提供充分证据予以证明。且原审法院认为，办理房地产初始登记是办妥房地产权证的必要前提，牵晴汇公司迟延办理房地产初始登记亦属于“甲方的责任”中的“权属证件不齐全”，直接影响了房地产权证的办理。至于是否政府的原因导致迟延办理房地产初始登记，并不影响牵晴汇公司对张晓瑜、黄中承担迟延办理产权证的违约责任。因此，牵晴汇公司的上述抗辩理据不足，原审法院不予支持。牵晴汇公司认为是张晓瑜、黄中迟延交付办证资料导致延迟办理产权证，因牵晴汇公司没有提供证据证明已通知张晓瑜、黄中提交资料但张晓瑜、黄中没有在规定时间内提交，故原审法院对牵晴汇公司的主张不予认可。牵晴汇公司没有提供证据证明违约金过高，原审法院对牵晴汇公司的主张不予采信，牵晴汇公司应按合同标准向张晓瑜、黄中支付从2012年12月22日至2013年3月13日的违约金。张晓瑜、黄中要求从2012年12月21日起计算逾期办证违约金缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年9月26日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日起十日内，广州牵晴汇房地产有限公司向张晓瑜、黄中支付逾期办证违约金(按房屋总价1449360元每日万分之一标准，自2012年12月22日计至2013年3月13日）；二、驳回张晓瑜、黄中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费172元，由张晓瑜、黄中共同负担50元，由广州牵晴汇房地产有限公司负担122元。上诉人广州牵晴汇房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“上诉人作为出卖人只有在因其自身的原因导致被上诉人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任”的规定，上诉人承担逾期办证违约责任的归责原则为过错原则，本案中，上诉人对于办证的迟延结果并不存在自身的过错原因。首先，上诉人已经提供了相关证据证明房地产初始登记的迟延是由于政府迟延接收公建配套设施导致，上诉人并不存在迟延办理房地产初始登记的过错。其次，在上诉人完成房地产初始登记后，涉案房屋产权证办理的最终迟延是由于被上诉人逾期提交办证资料等非上诉人原因导致。上诉人在一审中已提供了充分的证据证明，按照上诉人完成房地产初始登记时间及房产登记部门的正常工作流程、时限，涉案房屋产权证完全可以在约定的办证期限内办理，本案中，正是由于被上诉人逾期提交办证资料等非上诉人原因才导致涉案房屋产权证办理迟延。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；并判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人张晓瑜、黄中共同答辩称：一。涉案房屋初始登记迟延与政府无关，是上诉人的责任。涉案房屋于2011年1月2日即交给被上诉人使用，但上诉人却直到2012年7月20日才完成初始登记，比约定的时间迟延。办理房地产初始登记是办妥房产证的必要前提，正是由于上诉人迟延办理房地产初始登记，直接影响并最终导致涉案房屋产权证的迟延办理，属于《补充协议》第十一条约定的“甲方的责任”中的“权属证件不齐全”，上诉人应对此承担违约责任。二、被上诉人提交办证资料的时间没有超过约定的商品房完成初始登记后的360日内，对于迟延办理房产证并没有过错，而且上诉人并没对此进行合理的催告义务，没有明确告知所需提交的资料明细。三、上诉人迟延办理房产证给被上诉人带来经济损失，合同条款是双方真实意思表示，原审法院判决的违约金金额并没有明显过高，请求二审维持。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，上诉人提交了一份证据材料，是催告被上诉人提交办证资料的相关快递函件，拟证明被上诉人对逾期办证结果存在严重过错。被上诉人认为，上述材料均在一审已经提交过，不属于二审新证据。本院认为，本案争议焦点是上诉人对于涉案房屋房地产权证办理迟延是否有过错？上诉人提出初始登记时间迟延的原因在于政府拖延接收公建配套设施，但是政府接收公建配套设施的时间超出上诉人的预期不等于政府在接收问题上违反有关规定不合理迟延，而办理移交相关公建配套设施的手续耗时较长也是上诉人应当预见到的风险，不能成为上诉人迟延办证的免责事由。上诉人主张因被上诉人迟延交齐办证所需资料而导致其迟延办证。被上诉人提出其于签订购房合同时已经提交了全部资料，对于提交的资料是否齐全、仍需为办理产权登记提交何种资料，上诉人并没有进行明确的告知。涉案商品房买卖合同第十八条关于产权登记的约定“甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，只是乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任”，上诉人二审提交的材料不能证明其已经履行合同约定的通知义务，及时完备、准确地告知为办理产权登记需要由被上诉人提供的证件资料。而且没有证据显示被上诉人收到被上诉人发出的提交资料告知函后故意迟延提交资料，上诉人迟延办证的违约责任不能据此免除。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由上诉人广州牵晴汇房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年七月十四日书 记 员 阮志雄陈迪 关注公众号“”