（2015）肇中法民四终字第104号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-11-20

案件名称

李丽静、林雅琪等与四会市裕丰发展有限公司、广州森泰新港城商业经营管理有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省肇庆市中级人民法院

所属地区

广东省肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）肇中法民四终字第104号上诉人（原审被告、反诉原告）：四会市裕丰发展有限公司，住所地：四会市贞山区。组织机构代码：××。法定代表人：周伟标，董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州森泰新港城商业经营管理有限公司。住所地：广州市天河区。组织机构代码：××。法定代表人：黄煜基，董事长。上述两上诉人的委托代理人：何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李丽静，女，汉族，住四会市东城区。公民身份证号码：×××0446。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林雅琪，女，汉族，住四会市东城区。公民身份证号码：×××5225。上诉人四会市裕丰发展有限公司（以下简称“四会裕丰公司”）、广州森泰新港城商业经营管理有限公司（以下简称“广州森泰公司”）因与被上诉人李丽静、林雅琪商品房销售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2014）肇四法民一初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年1月3日，李丽静、林雅琪（买受人）与四会裕丰公司（出卖人）、广州森泰公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定四会裕丰公司将位于四会市汇源路堤园1号首层1156号、建筑面积为14.3㎡、套内建筑面积为8.48㎡的商铺（自编），以房款价341293元转让给李丽静、林雅琪。同时约定买受人必须按出卖人指定的账户在2013年1月3日前支付房价的60%（含定金），在2013年3月3日前支付房价的40%，买受人如果未按合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，按合同规定的应付款期限届满第二天起至实际全额支付应付款之日止，每日按应付房款1‰计付违约金；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，出卖人可在买受人已付房款中按全部房价的20%作为违约金进行没收。本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。李丽静、林雅琪并承诺遵守广州森泰公司选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。合同签订后，李丽静、林雅琪依约向四会裕丰公司指定的广州市海珠区立贷投资咨询服务部交付购房款341293元、商铺过户税费11256元，2014年2月26日，李丽静、林雅琪以四会裕丰公司、广州森泰公司未向四会市房地产交易登记中心申办商铺过户手续已构成违约为由，按照四会裕丰公司、广州森泰公司在《商铺买卖合同》上载明的地址，分别以邮政速递的方式向四会裕丰公司、广州森泰公司发出了《解除合同通知书》，要求解除与其签订的《商铺买卖合同》，并要求四会裕丰公司、广州森泰公司退还全部购房款及支付相关的违约金。后李丽静、林雅琪起诉至该院，请求：1、解除双方于2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》。2、四会裕丰公司、广州森泰公司立即返还购房款341293元、商铺税费11256元及支付违约金（从2013年11月22日起每日按已付房价款1‰的标准计付违约金至合同解除之日止）。3、本案的诉讼费用由四会裕丰公司、广州森泰公司负担。四会裕丰公司、广州森泰公司提出反诉称：自签订合同之后，四会裕丰公司、广州森泰公司一直都在积极地履行义务申办涉案商铺的过户手续且最终为李丽静、林雅琪办妥产权证，故没有违约。相反，李丽静、林雅琪在四会裕丰公司、广州森泰公司向房地产管理部门申办期间，曾单方向四会裕丰公司、广州森泰公司要求解除合同，并退还楼款，干扰、妨碍四会裕丰公司、广州森泰公司进一步的申办工作，李丽静、林雅琪的行为构成违约。因此，请求判令李丽静、林雅琪应继续履行2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》，尽快领取四会市汇源路堤园1号首层1156号商铺的产权证，案件诉讼费由李丽静、林雅琪承担。另查明，2013年9月6日，李丽静、林雅琪到广东省四会市公证处申请办理过户委托的公证，授权委托案外人丘宝占办理涉诉商铺过户手续。2014年2月26日，经四会市住房和城乡建设局登记，四会市汇源路堤园1号首层1156号商铺的权属人变更为李丽静、林雅琪，办理房产证的收件时间为2014年1月24日。合同约定的220个工作日是指从2013年1月4日起至2013年11月21日止；逾期超过15个工作日是指从2013年11月22日起至2013年12月13日止。原审法院认为：本案的案由是商品房销售合同纠纷。李丽静、林雅琪与四会裕丰公司、广州森泰公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，四会裕丰公司在合同生效（2013年1月3日）后的220个工作日内，即在2013年11月21日之前应当申请办理涉诉商铺的交易过户手续，如未按合同规定的时间申请办理涉诉商铺的交易过户手续，并且逾期超过15日的，李丽静、林雅琪有权单方提出和决定解除合同。又根据该院到四会市住房和城乡建设局办证综合管理股调取的证据显示：四会裕丰公司于2014年1月24日向四会市住建局房产管理中心提交办证资料，直到2014年2月26日才申请办理涉诉商铺的交易过户手续。可见，四会裕丰公司没有按照合同约定的时间申请办理涉诉商铺的交易过户手续且逾期超过15日，存在违约行为且已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：”第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定及《商铺买卖合同》约定的权利和义务，李丽静、林雅琪有权解除合同，且其已履行了解除合同的告知义务。据此，李丽静、林雅琪要求解除双方签订的《商铺买卖合同》、返还购房款341293元、商铺税费11256元及支付违约金（从2013年11月22日起每日按已付房价款1‰的标准计付违约金至合同解除之日止）的诉求，理据充分，该院应予支持。四会裕丰公司、广州森泰公司提出的李丽静、林雅琪继续履行2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》，尽快领取四会市汇源路堤园1号首层1156号商铺的产权证，案件诉讼费由李丽静、林雅琪承担的诉求，依据不足，该院不予支持。鉴于四会裕丰公司、广州森泰公司已将四会市汇源路堤园1号首层1156号商铺的权属人申办变更为李丽静、林雅琪，在该案《商铺买卖合同》解除后，李丽静、林雅琪应履行协助四会裕丰公司、广州森泰公司办理该商铺权属人变更手续的义务。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款的规定，判决：一、解除李丽静、林雅琪与四会裕丰公司、广州森泰公司于2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》。二、四会裕丰公司、广州森泰公司应于该判决生效之日起十日内返还购房款341293元、商铺过户税费11256元给李丽静、林雅琪；并从2013年11月22日起至合同解除之日止，以已付房价款341293元为本金，每日按已付房价款1‰的标准计付违约金至合同解除之日止给李丽静、林雅琪。三、驳回四会裕丰公司、广州森泰公司的反诉请求。如果四会裕丰公司、广州森泰公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件收取受理费6588元、反诉费50元，由四会裕丰公司、广州森泰公司负担。上诉人四会裕丰公司、广州森泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，将未经质证的证据作为认定案件事实的依据，违反法定程序，适用法律错误，有失公平公正，依法应当予以纠正。具体事实和理由如下：一、原审将未经质证的证据作为认定案件事实的依据违反法定程序。一审法院根据李丽静、林雅琪的申请向四会市住房和城乡建设局办证综合管理股调取了证据，该证据未经庭审质证，原审将该证据作为认定案件事实的依据，违反了法定程序。二、原审认定“2014年1月24日向四会市住建局房产管理中心提交办证资料，直到2014年2月26日才申请办理涉诉商铺的交易过户手续”错误，及认定我方构成根本性违约错误。我方所进行的涂销抵押、测绘、分割办小证、评估、过户查档、交税等一系列工作，均属于申办过户手续，且2014年2月26日房产证已办妥。涂销抵押、测绘、分割办小证、评估、档案查档、交税等一系列工作，均是办过户手续中的必要环节，是不可分割的程序，也正是由于过户手续这么繁冗复杂，签订合同之时，双方才一致同意，我方自签订合同之日起220个工作日内中办过户手续，没有具体明确约定要办到哪个环节，且笼统地将申办过户涉及的所有部门统称为“四会市房地产交易登记中心”，亦没有具体列明哪一部门。因此，原审认定我方于2014年1月24日才向四会市住建局提交办证资料错误，认定2014年2月26日才申请办理涉诉商铺的交易过户手续错误。我方在签订合同以后，就依照程序逐一进行，并没有构成违约，更不存在根本性违约，房产证现己办妥，合同目的己实现。三、根据李丽静、林雅琪的授权委托公证书（见我方证据4），我方继续办理涉诉商铺的房产证并最终办妥，是符合李丽静、林雅琪的意愿的，其应尽快领取涉诉商铺的房产证。我方并没有违约，合同约定的是220个工作日内“申办”交易过户手续，而不是“办妥”房产证。并且，在申办过户手续过程中，我方通知李丽静、林雅琪办理过户委托公证手续之时，也告知过办证手续比较繁琐，当时李丽静、林雅琪就同意只要在2014年底完成所有申办手续即可，且2013年9月6日到公证处办理过户委托的公证手续时，李丽静、林雅琪委托我方的工作人员代办相关手续的期限是到2014年12月31日止，我方根据李丽静、林雅琪的授权委托公证书，在2014年2月26日办妥涉诉商铺的房产证是符合李丽静、林雅琪的意愿的，其应尽快领取涉诉商铺的房产证。四、原审适用《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”错误。签订合同以后，我方依照程序逐一办理各种手续，并没有违约。退一步讲，即使原审认定我方迟延办证构成违约，但我方迟延办证并没有导致不能实现合同目的，原审据此解除合同，没有法律依据。五、退一步讲，若原审判决解除合同，其判令我方每日按已付房价款1‰的标准计付违约金，违约金标准过高，应予调整。综上所述，自签订合同之后，我方一直都在积极地履行义务申办涉诉商铺的过户手续且最终办妥产权证，我方没有违约。原审查明事实不清，违反法定程序，适用法律错误，有失公平公正，依法应当予以纠正，请求：1、撤销（2014）肇四法民一初字第251号《民事判决书》；2、改判驳回李丽静、林雅琪的全部诉讼请求；3、判令李丽静、林雅琪继续履行2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》；4、判令李丽静、林雅琪尽快领取四会市汇源路堤园1号首属1156号商铺的产权证；5、判令本案的全部诉讼费用由李丽静、林雅琪承担。被上诉人李丽静、林雅琪答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。四会裕丰公司和广州森泰公司没有按照合同约定办理过户手续，构成违约，我方有权按照合同约定解除合同，并要求四会裕丰公司和广州森泰公司按照合同约定承担违约金。双方当事人二审均没有提供新的证据。本案经调解，双方未能达成一致意见。本院二审经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷，根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1、本案一审是否违反法定程序；2、李丽静、林雅琪与四会裕丰公司、广州森泰公司签订的《商铺买卖合同》应否解除；3、如《商铺买卖合同》解除，四会裕丰公司、广州森泰公司应否向李丽静、林雅琪返还购房款、商铺过户税费及支付违约金，各项费用的数额应如何计算问题。关于本案一审是否违反法定程序的问题。四会裕丰公司、广州森泰公司上诉提出原审将未经质证的证据作为认定案件事实的依据违反法定程序。原审法院根据当事人的申请向四会市住建局房产管理中心调查取证，四会市住建局房产管理中心于2014年12月31日回复《查档答复》，内容为：“经查阅电脑材料，李丽静、林雅琪名下坐落于四会市城中街道汇源路堤园1号之三1156（首层）的房产，办理房产证收件时间为2014年1月24日。”本院认为原审法院未对该证据进行质证，将该证据作为认定案件事实的依据，程序上确实存在瑕疵，但四会市住建局房产管理中心作为国家机关出具答复函并在该答复函上加盖公章，该答复函的公信力、证明力一般大于其他书证，且办理房产证收件时间是客观事实，因此原审采信该证据，并结合其他证据、事实作出判决，并无不当，本院予以维持。关于李丽静、林雅琪与四会裕丰公司、广州森泰公司签订的《商铺买卖合同》应否解除的问题。双方签订的《商铺买卖合同》第七条约定了申办涉案商铺过户手续的期限及合同解除的条件，四会裕丰公司、广州森泰公司直到2014年1月24日才向四会市住建局提交办证材料，未在约定期限内即2013年11月21日前申办商铺的过户手续，且逾期已超过15日，李丽静、林雅琪行使约定解除合同权利的条件成就。李丽静、林雅琪于2014年2月26日以邮寄的方式分别向四会裕丰公司和广州森泰公司发出名称为《解除合同通知书》的信件，履行了解除合同的通知义务。四会裕丰公司和广州森泰公司主张未收到李丽静、林雅琪发出的《解除合同通知书》，影响的只是合同解除的时间，不能构成对李丽静、林雅琪在合同约定的解除合同条件成就时行使解除合同权利的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，李丽静、林雅琪诉请解除《商铺买卖合同》理据充分，原审判决解除李丽静、林雅琪与四会裕丰公司、广州森泰公司于2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》合法有据，本院予以维持。但原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定属于适用法律错误，本院予以纠正。至于四会裕丰公司和广州森泰公司提出其在双方签订合同后就进行包括涂销抵押、测绘等一系列工作在内的申办过户手续的主张，因双方约定的申办涉案商铺交易过户手续的“四会市房产交易登记中心”不明确，且四会裕丰公司和广州森泰公司作为格式合同提供一方未能提供证据证实申办交易过户手续具体指向的政府部门，因此，申办涉案商铺交易过户手续的时间应当以四会裕丰公司和广州森泰公司向办理商铺过户手续的行政主管部门四会市房地产管理局递交房地产权登记申请之日为准，即2014年1月24日，因该日期已超过约定的申办期限，故四会裕丰公司和广州森泰公司主张其不构成违约的理由不成立，本院不予支持。四会裕丰公司和广州森泰公司认为李丽静、林雅琪在办理过户委托的公证手续时委托四会裕丰公司和广州森泰公司的工作人员代办的期限至2014年12月31日止，意味着李丽静、林雅琪以其单方行为变更了合同约定的期限，但约定委托代办的期限并不等同于变更合同约定的申办期限，四会裕丰公司和广州森泰公司关于其在2014年12月31日前将涉案商铺的房产过户手续办妥不属于违约的主张缺乏理据，本院亦不予支持。鉴于四会裕丰公司、广州森泰公司已将四会市汇源路堤园1号首层1156号商铺的权属人申办变更为李丽静、林雅琪，在该案《商铺买卖合同》解除后，李丽静、林雅琪应履行协助四会裕丰公司、广州森泰公司办理该商铺权属人变更手续的义务。四会裕丰公司、广州森泰公司应否向李丽静、林雅琪返还购房款、商铺过户税费及支付违约金，各项费用的数额应如何计算问题。《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”第2款第2项约定：逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，据此李丽静、林雅琪可以要求四会裕丰公司、广州森泰公司返还已支付的购房款和商铺过户税费及支付违约金，故原审判令四会裕丰公司、广州森泰公司与李丽静、林雅琪签订的《商铺买卖合同》解除后，四会裕丰公司、广州森泰公司向李丽静、林雅琪返还购房款341293元、商铺过户税费11256元及支付违约金合法有据，本院予以维持。至于违约金的计算标准问题，双方在合同中约定每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，四会裕丰公司、广州森泰公司上诉称违约金给付标准过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因双方在合同中约定的违约金计付标准（每日按已付房价款1‰）过高，结合双方当事人的过错程度，根据公平原则，可调整为四会裕丰公司、广州森泰公司从2013年11月22日起至返还购房款之日止，以已付房价款341293元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付违约金给李丽静、林雅琪。四会裕丰公司、广州森泰公司请求调整违约金，本院予以支持。原审判决四会裕丰公司、广州森泰公司每日按已付房价款1‰计付违约金过高，本院予以调整。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理基本正确，部分欠妥，对于不妥部分，本院予以纠正，其余部分依法维持。四会裕丰公司和广州森泰公司的上诉主张，合理部分，本院予以采纳，其余部分，予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2014）肇四法民一初字第251号民事判决第一项、第三项判决；二、变更第二项判决为：四会裕丰公司、广州森泰公司应于该判决生效之日起十日内返还购房款341293元、商铺过户税费11256元给李丽静、林雅琪；并从2013年11月22日起至返还购房款之日为止以已付房价款341293元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付违约金给李丽静、林雅琪。本案一审案件受理费6588元、反诉费50元，二审案件受理费6588元，合共13226元，由四会裕丰公司、广州森泰公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孔日新代理审判员　　黄国涛代理审判员　　赵晓云二〇一五年七月十四日书　记　员　　赵崇轩 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