（2015）沪一中民二（民）终字第1379号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-03
案件名称
俞嫱华诉上海嘉平物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞嫱华,上海嘉平物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1379号上诉人（原审被告）俞嫱华。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审原告）上海嘉平物业管理有限公司。法定代表人贾国权，职务总经理。委托代理人张文，上海市捷华律师事务所律师。上诉人俞嫱华因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市长宁区＊＊路＊＊＊号802室房屋（以下简称涉讼房屋）的产权人为俞嫱华，建筑面积137.25平方米，房屋类型为办公楼。2003年1月20日，上海嘉平房地产有限公司（甲方）与上海嘉平物业管理有限公司（以下简称嘉平物业，乙方）签订前期物业合同，约定由嘉平物业为上海市长宁区＊＊路＊＊＊号提供前期物业管理，委托期限从2003年6月29日起至业主委员会成立之日止。该合同第十六条约定：“……2、4-9层商办楼，按建筑面积每平方米人民币3元／月；……4、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方每日按欠缴费用的千分之三计收滞纳金。”2002年，俞嫱华曾以上海嘉平房地产有限公司为被告，向原审法院提起相邻关系诉讼【案号（2002）长民三（民）初字第810号】，要求上海嘉平房地产有限公司排除妨害，拆除上海市天山路＊＊＊号802室厨房窗户前的广告牌。该案后经本院二审审理后，作出（2002）沪一中民一（民）终字第2390号民事判决，判令上海嘉平房地产有限公司拆除广告牌，排除妨害。2003年7月24日，原审法院向上海嘉平房地产有限公司发出《执行通知》，要求其履行生效判决义务。上海市长宁区＊＊路＊＊＊号商务楼尚未设立业委会。2014年12月29日，嘉平物业诉至原审法院，请求判令：1、俞嫱华向嘉平物业支付2004年1月1日至2014年12月31日的物业管理费49，410元；2、俞嫱华向嘉平物业支付上述欠缴物业管理费的滞纳金45，580.73元（原审中，嘉平物业自愿表示物业管理费现只主张40，000元，并不再主张滞纳金）。俞嫱华不同意嘉平物业的诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求。原审庭审中，俞嫱华认可物业管理费的收费标准及欠费期间，嘉平物业与俞嫱华一致确认，俞嫱华欠付涉讼房屋2004年1月1日至2014年12月31日的物业管理费49，410元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，开发商与物业公司所签前期物业合同其效力及于全体业主，业主应当依约履行。现嘉平物业根据前期物业合同，对涉讼房屋所在商务楼提供了物业服务。俞嫱华作为业主，应当依据前期物业合同按期向嘉平物业支付约定的物业管理费。俞嫱华辩称嘉平物业在提供物业服务的过程中，存在擅自搭建室外大型广告牌、破坏业主商务楼原有建筑结构、违章扩建、私拆并变卖公共部位的电梯、14年来未公示账目，管理混乱并未尽安保义务、多次威胁或暴力攻击业主等违法违约行为，故拒付物业管理费。鉴于俞嫱华所称违法搭建广告牌并发生纠纷的并非嘉平物业，而是上海嘉平房地产有限公司，两者系不同主体，故不能混为一谈。此外，俞嫱华对嘉平物业14年来未公示账目、管理混乱并未尽安保义务等其它辩称意见，也未能提供相应证据进行佐证。因此，俞嫱华的辩称意见缺乏合理依据，难以采纳。嘉平物业之诉讼请求，应予支持。至于嘉平物业自愿表示现只主张物业管理费40，000元并不再主张滞纳金，系其自行处分自身诉讼权利，并无不当，应予确认。原审法院审理后，依据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于2015年3月27日作出判决：俞嫱华应于判决生效之日起十日内支付上海嘉平物业管理有限公司上海市长宁区＊＊路＊＊＊号802室房屋2004年1月1日至2014年12月31日的物业管理费人民币40，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由俞嫱华负担。原审法院判决后，上诉人俞嫱华不服，向本院提起上诉称：被上诉人未尽小区物业管理职责，利用职权在小区内私自违章搭建经营饭店，还对业主使用暴力，14年以来从未公布过账目，故上诉人不同意支付物业管理费。要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人嘉平物业辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人作为物业管理单位，自2003年1月20日起即与上海市长宁区＊＊路＊＊＊号物业的建设单位签订了前期物业服务合同，为包括上诉人在内的全体业主提供服务。上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应支付相应的对价。现被上诉人起诉要求上诉人按前期物业服务合同约定的标准支付拖欠的2004年1月1日至2014年12月31日的物业管理费，于法有据。上诉人以被上诉人未尽小区物业管理职责、利用职权在小区内私自违章搭建经营饭店，还对业主使用暴力，未公布账目等为由，上诉要求不予支付物业费，但上诉人并未就此提供相关证据予以佐证，且因公布账目等诉求，均非上诉人以此拒付物业管理费的理由，故本院对此不予采纳。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人俞嫱华负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年七月十四日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”