（2015）邻水民初字第1266号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-12-11
案件名称
李友成、廖中英诉胡孝容、谢应学房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邻水县人民法院
所属地区
邻水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李友成,廖中英,胡孝容,谢应学
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款，第三十条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书（2015）邻水民初字第1266号原告李友成，男，汉族，生于1971年11月10日。原告廖中英，女，汉族，生于1971年5月23日。二原告委托代理人钟贤统，邻水县柑子法律服务所法律工作者。被告胡孝容，女，汉族，生于1947年3月15日。被告谢应学，男，汉族，生于1973年2月15日。原告李友成、廖中英诉被告胡孝容、谢应学房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年5月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋宇独任审判，于2015年6月29日公开开庭进行审理，原告李友成、廖中英及其委托代理人钟贤统，被告胡孝容到庭参加诉讼，被告谢应学经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月27日，二原告经人介绍认识二被告后，双方签订《房屋买卖协议》约定：二原告购买被告胡孝容的房屋，为了避税，协议约定购房款100，000元，实际成交价148，000元，原告当日向被告支付购房款143，000元，并约定于2015年4月27日前办完三证，否则原告可以要求被告退还房款。但被告至今未办理过户登记手续，且现二原告已知被告在买卖房屋前将该房已抵押至第三人贷款，现已不能办理过户登记手续，使合同目的不能实现。现请求法院判令：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、由被告返还购房款143，000元及资金占用期间利息（从2015年2月28日起至还清之日止按银行贷款利率计算）；3、由被告按合同约定支付购房款20%的违约金；4、被告承担诉讼费用。被告胡孝容辩称，不同意解除与原告签订的《房屋买卖合同》，因为原告在买房时被告已告知该房屋已抵押至信用社贷款的事实，贷款还清后，信用社退还房产证，就可以办理过户手续。原告已经居住使用了该房屋，被告不应再或应当减少返还购房款，违约金约定过高，要求降低违约金。被告谢应学未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，二原告系夫妻关系，二被告系母子关系。被告胡孝容从他人处购买了邻水县柑子镇滨河街30号三楼一底的房屋，并办理了产权过户登记手续，胡孝容又在该房屋的基础上加盖了顶楼。被告谢应学离婚后，胡孝容将该房屋中第四层交给谢应学居住使用。2015年2月27日，二原告经他人介绍后欲购买胡孝容的房屋，并于当日签订了《房屋买卖协议》约定：“甲方胡孝容，乙方李友成、廖中英，经甲乙双方私下协定，甲方将位于柑子镇镇南滨河街30号4楼和顶楼卖给乙方李友成，双方协议如下。一、双方协定房款10万元（水永远共用一个户，电一年之内共用）……三、乙方一次性付清，过户费由乙方负责，甲方有义务协助办理，房产证、土地使用证（实属国有）……五、双方签字日起，不得反悔，如一方反悔将付对方总金额的20%……”。胡孝容、谢应学作为甲方签字捺印，李友成、廖中英作为乙方签字捺印，另有5位在场人签字捺印，下方并书写了二原告及二被告的公民身份号码。《房屋买卖协议》签订后，原告向谢应学支付了5，000元现金。次日，原告向谢应学转账100，000元并另给付38，000元现金，当即被告向原告出具收条：“今收到李友成交来购房款143，000元（大写壹拾肆万叁仟元正）“，被告谢应学、胡孝容分别在收款人处签字捺印，并将时间写成2015年2月27日。收条下方，谢应学另备注：”如果办不到证，甲方（谢应学）退还李友成交来的购房款（143，000，大写拾肆万叁仟元正），两个月内，2015年2月27日至2015年4月27日。“付款后，被告将诉争房屋交于原告居住使用至今。现二原告以二被告在合同约定的时间内未办理房屋过户登记手续且在房屋买卖之前已将诉争房屋抵押给第三人，至使不能实现合同目的为由诉至法院要求判如所请。另查：本案原、被告对诉争房屋的实际成交价协商为148，000元，双方口头约定首付143，000元，待办理完产权过户登记手续后，原告支付余款5，000元。被告胡孝容在庭审中陈述，与二原告签订《房屋买卖协议》之前，因被告谢应学在邻水县农村信用合作联社贷款，胡孝容已将邻水县柑子镇镇南滨河街30号的住房作为了谢应学贷款的担保物，现该贷款已到期，被告谢应学未还清贷款。以上事实有原告提供的《房屋买卖协议》、收条、以及原告、被告胡孝容的当庭陈述等证据佐证。上例证据经庭审调查质证，本院予以采信。本院认为，本案诉争房屋处于抵押期间，抵押人即胡孝容未经抵押权人同意转让抵押物，构成无权处分，但本案《房屋买卖协议》的双方当事人在缔约时并无行为能力瑕疵和意思表示瑕疵。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第三条第二款的规定，原、被告签订的《房屋买卖协议》应属有效合同，双方均应按约全面履行合同义务。本案争议的主要焦点是原被告签订的《房屋买卖协议》是否可以解除。根据我国合同法的规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案被告向原告出具的收条中约定了解除条件，即被告在2015年4月27日前不能办理诉争房屋的过户手续，被告就应退还原告缴纳的购房款143，000元。现被告未在约定的期限内办理产权过户登记手续，被告已违约。又根据《买卖合同解释》第三条第二款之规定，无处分权人致使标的物所有权不能转移的，买受人可以要求解除合同。被告至本案判决前亦未能对诉争房屋办理产权过户登记手续，故对原告要求解除双方签订的《房屋买卖协议》并由被告退还143，000元购房款的请求，本院予以支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”本案中，二原告在签订《房屋买卖协议》时未尽到买受人的注意义务，及时审查被告出卖的标的物是否具有瑕疵，因此原告对本案损失的发生也有过错，故对原告要求被告承担资金利息及违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第三十条之规定，判决如下：一、解除原告李友成、廖中英与被告胡孝容、谢应学于2015年2月27日签订的《房屋买卖协议》。二、由被告胡孝容、谢应学于本判决生效之日起十日内退还原告李友成、廖中英已支付的购房款143，000元。三、驳回原告李友成、廖中英的其他诉讼请求。案件受理费1，580元，诉讼保全费1，020元，两项合计2，600元，由被告胡孝容、谢应学负担。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 蒋 宇二〇一五年七月十四日书记员 马林东