（2015）沧民终字第1744号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-10-29
案件名称
路振尧与孙红霞、河北沧房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
路振尧,孙红霞,河北沧房房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沧民终字第1744号上诉人（原审原告）：路振尧。委托代理人：李广增，河北经航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙红霞。委托代理人：曹迎滨、侯志涛，河北衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北沧房房地产经纪有限公司。。法定代表人：叶炳明，该公司总经理。上诉人路振尧因与被上诉人孙红霞、河北沧房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第601号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2012年9月28日，被告孙红霞作为出售人（甲方），原告路振尧作为买受人（乙方），被告河北沧房房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订《沧房经纪房屋居间合同》，约定甲方自愿将坐落在凤凰城C区13#-2-2604的房屋出售给乙方，乙方通过实地看房对该房屋充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。双方协商房屋成交总价款为人民币470192元，转让费25000元，乙方在签订本合同时向甲方交付购房定金10000元，甲方向丙方交付购房合同、票据及相关证件代存，乙方于2012年10月10日前将全部款项打入丙方账户。同时约定由甲方于2012年10月15日前负责更名，若不能更名则视为甲方违约。三方约定中介费5150元由乙方承担，如一方违约，则中介费由违约方承担。后因被告孙红霞未能于约定的2012年10月15日前为原告办理更名手续，经协商，三方又于2012年11月12日签订《房屋买卖补充协议》，约定因甲方未按时成房屋更名手续，甲方、丙方同意乙方汇至丙方的购房款及甲方收取的定金共计515192元返还乙方并于当日执行完毕。乙方收取甲方更名押金8000元，继续办理房屋更名手续。若在2013年1月20日前办理完毕，乙方退还甲方更名押金；否则乙方有权解除合同，退还甲方更名押金2000元。补充协议签订后，二被告按协议约定将原告购房款及押金全部返还原告，被告孙红霞亦将更名押金8000元交付原告。因被告孙红霞至今未为原告办理房屋更名手续，现原告诉至本院，要求二被告交付房屋。另查明，原、被告签订《沧房经纪房屋居间合同》时，涉案房屋尚未竣工，被告孙红霞也未取得房屋权属证书。庭审中被告孙红霞称因无法为原告办理更名手续，补充协议签订后与原告合同已解除，其是借款买房无力还钱，故已将涉案房屋退还给开发商。而原告在被告孙红霞无法证明该事实的情况下坚持要求被告交付房屋。原审认为，原、被告约定由被告孙红霞于2012年10月15日为原告办理涉案房屋更名手续，因签订合同时房屋并未竣工，孙红霞也未取得房屋权属证书，故该约定的实际上是由被告孙红霞将其与开发商签订的购房协议中购房人“孙红霞”变更为“路振尧”，同时将相应交款票据也做出相应名称变更。而该更名实质是对被告孙红霞与开发商签订购房合同的主体的变更，根据《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中原、被告约定更名并未取得开发商的同意。从合同内容看，双方签订的房屋居间合同实质是进行“二手房”的买卖，而“二手房”买卖的正常转让程序应当先由孙红霞取得相关房屋的权属证明并依法缴税，而本案中双方约定由原告按被告购买时的价格进行更名，目的在于有意逃税（包括正常转让中被告孙红霞先办理产权登记应缴的税款和低成交价的少交税款）。同时，《城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…。第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；…。综上，本院认为原、被告签订的《沧房经纪房屋居间合同》违反了法律法规的强制性规定，且实质上是以房产转让合同这一合法形式，掩盖逃税的非法目的，损害国家利益，故原、被告之间签订的《沧房经纪房屋居间合同》应为无效合同，原告要求被告继续履行合同交付房屋本院不予支持。如因合同无效造成其它损失，受损失方可另行向有过错方要求赔偿。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第八十八条，《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条、第四十六条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费8353元，减半收取4176.5元，由原告承担。一审判决后，原审原告路振尧不服，向本院提起上诉，其主要上诉请求：一审认定事实错误，适用法律不当。诉争房屋为期房，签订的合同应是期房的转让，先由被告与开发商办理更名手续，后由原告与开发商签订正式的买卖合同，双方签订的合同实质上是债权转让；合同系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，是债权的转让，理应受到合同法的保护，应依法改判一审判决。被上诉人孙红霞辩称，1、上诉人作为一审原告一审的诉讼请求是要求履行合同，但二审的诉讼请求是要求解除合同，二审请求与一审请求不一致，应驳回上诉。2、上诉状中所列的基本案情不属实，我方不认可。3、本案涉及合同已经由双方协议解除，购房款早已由中介公司退还给上诉人，且上诉人还占有着我方8000元现金，依据解除合同的约定应退还给我方2000元。4、从2012年9月28日签订合同，至2012.11.12购房款退还，甚至是补充协议约定的2013.3.15解除合同这一期间涉案房地产价格没有变动，上诉人所称的房价上涨不是事实，综上，上诉人的上诉不合法，并且没有事实依据，应当予以驳回。被上诉人河北沧房房地产经纪有限公司缺席无辩称。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。本案当事人签订的《沧房经纪房屋居间合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》相关法律、行政法规，上述法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后使合同继续有效将减少国家税收收益，损害国家和社会公共利益。因此，涉案《沧房经纪房屋居间合同》违反了法律法规的效力性强制性规定，上诉人主张涉案合同应得到法律保护的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定双方签订的房屋居间合同实质是进行“二手房”的买卖，而上诉人主张双方签订的合同实质上是债权转让，但无论涉案合同系债权转让合同还是“二手房”买卖合同，涉案合同均属无效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决并无不当。上诉人的上诉理由理据不足不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人路振尧承担。本判决为终审判决。审判长 胡希荣审判员 马秀奎审判员 刘晓莉二〇一五年七月十三日书记员 李志敏 来源：