（2014）历民初字第1121号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-10-21

案件名称

关宏宇与济南潮柜企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

关宏宇,济南潮柜企业管理咨询有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2014）历民初字第1121号原告关宏宇，男，汉族，住黑龙江省五常市。委托代理人李晓静，山东海右律师事务所律师。委托代理人李永，山东海右律师事务所律师。被告济南潮柜企业管理咨询有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人徐传付，总经理。委托代理人段波，山东李晓明律师事务所律师。原告关宏宇与被告济南潮柜企业管理咨询有限公司（以下简称济南潮柜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。原告关宏宇的委托代理人李晓静，被告济南潮柜公司的委托代理人段波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关宏宇诉称，原、被告于2013年11月7日签订租赁合同和经营管理协议书，约定由原告租赁被告经营的潮柜VI城地下商场中的A场地用于女装的经营，合同签订后，原告履行了付款义务，向被告缴纳了租金、管理费（包括暖气费、物业费、安保费、水电费等）、保证金等，但被告作为商场出租、管理方，所提供的经营场地整个取暖季未开通暖气、没有提供任何物业服务、整个商场内没有垃圾箱、没有卫生间、商场入口没有明显标识、没有安保人员导致商场频发失窃事件等，总之，被告提供给原告的场地根本达不到基本的经营条件，导致原告无法正常经营，致使合同目的无法实现，根据《合同法》的相关规定，已构成根本违约，且被告的过错违约行为给原告造成了极大的经济损失，现原告为了维护自己的合法权益诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告之间租赁合同、经营管理协议书；2、被告返还原告租金、履约保证金、管理费并赔偿损失共计44740元（暂为本数，最终计算至判决生效日）；3、本案诉讼费、保全费、送达费等由被告承担。诉讼中，原告关宏宇将诉讼请求变更为：1、解除原、被告之间租赁合同、经营管理协议书；2、被告返还原告租金52667元、履约保证金5000元并赔偿装修损失8425元、利息损失2606元（自2013年10月20日起至2014年5月20日止，以68698元为基数，按银行同期贷款利率计算），共计68698元；3、本案诉讼费、保全费、送达费等由被告承担。原告关宏宇为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、租赁合同1份；证据二、经营管理协议1份；证据三、租金、保证金的收款收据各1份；证据四、解除合同的《通知》及申通快递详情单、快递查询单各1份；证据五、被告主管人员卢璇书写的《保证书》1份、2014年4月1日商户联名签字的《潮柜VI城商户维权诉求书》1份；证据六、被告招商期间，被告主管人员卢璇书写的户型及费用清单1份；证据七、视频资料1份；证据八、从新浪网、山东频道凤凰网、潍坊楼盘网的网页上打印的附图的新闻报道3份；证据九、济南融新投资发展有限公司于2014年6月11日、2014年6月18日、2014年7月9日发出通告、解除合同通知函、通知各1份；证据十、2014年7月15日济南时报05版“锐读／关注”专栏报道；证据十一、新潮道具出货单、济南市天桥区前大门灯饰商行收款凭证、天桥区民源建材经销处收款收据、永华广告制作单各1份。被告济南潮柜公司辩称，原告诉称与事实不符，原被告之间租赁合同履行中，被告完全依约履行，并无违反合同约定情形发生，且双方租赁合同已于2014年6月24日因原告擅自歇业而解除。原告要求被告返还租金、履约保证金、管理费并赔偿损失的诉请既无合同依据，也无事实依据，更无法律依据。纵观双方租赁合同履行的全过程，被告按约履行合同义务，所提供的场地也完全能够实现正常经营，并不存在违约。而原告擅自撤柜才是根本性违约，而在市场经济条件下，原告应当自行承担其经营过程中存在的风险，无权要求被告返还租金、履约保证金、管理费，更无权要求被告赔偿其损失。请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告济南潮柜公司为证明其主张向本院提交证据如下：证据一、被告与济南融新投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》1份；证据二、原被告签订的《租赁合同》及《经营管理协议书》各1份；证据三、被告同山东众安安防服务有限公司签订的《安保服务合同》1份；证据四、被告同济南多得乐保洁服务有限公司签订的《保洁服务合同》1份；证据五、被告同济南辰硕电子信息技术有限公司签订的《监控系统工程合同》1份；证据六、济南市公安消防支队《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》1份；证据七、2014年5月18日，原告向被告出具的通知1份，该通知称商铺未达到正常经营条件，特通知解除合同；证据八、2014年6月24日，被告给原告出具的《解除合同通知书》1份，因原告擅自歇业严重违反双方《租赁合同》及《经营管理协议书》的约定，解除租赁合同；证据九、韵达快递快递单及寄送情况查询单各1份；证据十、照片一组共9张，证明潮柜VI城商场入口标志、门头、开业、开年晚会情况及商场内垃圾桶陈列情况；证据十一、水电费发票10份，保安费发票6份，保洁费发票5份以及环卫发票1份，广告费发票1份。综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年10月20日，原告关宏宇（承租人）与被告济南潮柜公司（出租人）签订《租赁合同》一份，该合同主要约定：租赁场地位于济南市历下区泉城路279号；租赁期限贰年，自2013年12月1日至2015年11月30日；租金第一年52667元，第二年79000元；用途为仅限经营女装；合同解除部分约定：有下列情形之一，出租人有权解除合同：承租人违反《济南潮柜企业管理咨询有限公司经营管理协议书》的规定的；违约责任约定为出租人有权解除合同，解除时承租人所缴给出租人的租金、保证金作为违约金不予退回。承租人解除本合同的条件为：1.出租人迟延交付出租场地6个月以上的；2.出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用该出租场地的；违约责任约定为承租人有权解除合同，解除时承租人所付租金按实际租用时间实算，未做部分予以退还，同时由出租人支付给承租人年租金10%的违约金。上述租赁合同签订的同日，原、被告签订《经营管理协议书》一份，该协议主要约定：经营管理期限贰年，自2013年12月1日至2015年11月30日；原告向被告交纳管理费3000元∕年、履约保证金5000元，履约保证金在经营管理期满后，如无违约、纠纷将扣除应付款项后余额退还；被告应履行义务：1、确保正常营业时间内的通水、通电（第三方责任及不可抗力除外）；2、保证通道畅通，搞好公共卫生，确保环境整洁；3、做好治安保卫，搞好消防安全；保障正常经营活动的开展；4、按合同约定的时间向乙方交付经营场地。在违约责任中，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同并收回经营场地，所缴的租金及保证金作为违约金，不予退回：全年累计歇业超过5天或连续歇业2天的；在合同期内中途退租的。潮柜V1城在2013年12月1日开业。2013年10月20日，原告缴纳上述商铺的第一年租金共计52667元（2013年12月1日至2014年11月30日的租金）。原告并未交纳上述经营管理协议书约定的管理费3000元。另被告收取原告的保证金5000元。2013年12月25日，被告济南潮柜公司职员卢璇向业户出具保证书，载明：空调7天之内解决、休息区7天之内、杂物不会重复收费、轻音乐录制。原告认为被告交付的场地一直未达到基本的经营条件，被告所提供的场地没有供暖，通水、通电不良，公共卫生非常混乱，治安保卫工作不利经常发生失窃事件，消防安全也不到位，未设置公共卫生间及垃圾箱，商场入口没有明显标示，物业管理一片混乱，导致合同目的无法实现。原告于2014年5月18日向被告寄送解除合同通知书，要求被告于2014年5月20日到租赁场地处做撤柜交接。因被告没有处理这个问题，原告随于2014年5月20日自行撤柜。另查，2013年6月22日，乐琳琳（被告济南潮柜公司原法定代表人）与济南融新投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定承租济南融新投资发展有限公司位于济南市历下区泉城路279号泰府广场1区负一层的房产2400㎡用于商业经营，可对承租房产对外出租。被告济南潮柜公司使用该租赁房产对外经营。济南融新投资发展有限公司单方面于2014年7月14日解除合同，当日实际上收回了该租赁房产。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同及经营管理协议书内容合法有效，本院对此予以确认。原告关宏宇主张涉案场地经营期间“场地通水通电不良、公共卫生非常混乱、治安保卫工作不到位、经常发生失窃事件、消防安全不到位、未设置公共卫生间及垃圾箱”，未能提供相应证据证实，本院对此不予采信。原告关宏宇在2014年5月20日撤离商场的行为，致使双方租赁合同及经营管理协议根本无法履行，因此，双方租赁合同及经营管理协议应当于5月20日予以解除。由于原告关宏宇撤柜的行为构成根本违约，因此按照双方经营管理协议约定，未履行的部分的租金及保证金，被告济南潮柜公司有权不予退还。因原告并未交纳管理费，对于管理费部分，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告之间签订的《租赁合同》、《经营管理协议书》于2014年5月20日解除；二、驳回原告关宏宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，由原告关宏宇承担700元，由被告济南潮柜公司承担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　钟红梅人民陪审员　　刘　丽人民陪审员　　王燕鸣二〇一五年七月十三日书　记　员　　娄本燕来源：百度搜索“”