（2015）鄂江夏五民初字第00091号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-08-17

案件名称

湖北阳光一百房地产开发有限公司与金燕商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江夏区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖北阳光一百房地产开发有限公司,金燕

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条

全文

湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江夏五民初字第00091号原告湖北阳光一百房地产开发有限公司。法定代表人范小冲，该公司董事长。委托代理人王瑾，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权。被告金燕。委托代理人赵红兵，湖北普明律师事务所律师。一般授权。原告湖北阳光一百房地产开发有限公司与被告金燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由审判员宋任忠适用简易程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告湖北阳光一百房地产开发有限公司的委托代理人王瑾、被告金燕的委托代理人赵红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北阳光一百房地产开发有限公司诉称，2014年9月1日，被告金燕购买了我公司开发的位于湖北省武汉市江夏区藏龙岛阳光100大湖第六期62栋3单元14层1号商品房一套，并与我公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，房屋总价款727000元，被告金燕选择以贷款方式支付购房款，但至今未支付全部购房款。合同约定被告金燕逾期付款超过90日，我公司有权解除合同并要求被告金燕支付总房款10%的违约金。我公司向被告金燕多次催要房款未果，为维护我公司的合法权益，特起诉，请求：判令解除原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；被告金燕向我公司支付违约金72700元。被告金燕辩称，我同意解除合同，但是解除合同的原因是原告湖北阳光一百房地产开发有限公司违约，而非我违约；我不是本市户籍，2014年7月27日购房时不具备购房资格，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司明知我不具备购房资格仍采取诱骗、虚假宣传的方式，主观存在过错，且原告湖北阳光一百房地产开发有限公司在收取办证费用后又称我提供的工作证明不符合银行要求而未能放贷，其要求我支付违约金的请求不能成立；本案争议事实是原告湖北阳光一百房地产开发有限公司虚假宣传其公摊面积，最终双方未能协商一致，因此未能签订合同，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司过错在先，违约在先。即使要支付违约金，也应以未付款的金额为基数来支付，而不是总房款。经审理查明，被告金燕与原告湖北阳光一百房地产开发有限公司于2014年7月27日签订了《房屋认购书》，双方又于2014年9月1日签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，被告金燕向原告湖北阳光一百房地产开发有限公司购买位于武汉市江夏区藏龙岛阳光100大湖第六期62栋3单元14层1号商品房一套，总房款为727000元，被告金燕必须在2014年8月3日或之前向原告湖北阳光一百房地产开发有限公司支付首付款227000元，剩余房款500000元被告金燕选择以银行贷款方式支付。被告金燕必须在认购后7日内办理完贷款手续、交齐符合银行贷款及房产局备案的相关材料，贷款应在合同约定的首付款交付之日起60日内全额到达原告湖北阳光一百房地产开发有限公司账户。如因被告金燕的原因包括但不限于迟延提交贷款资料、提交资料不合格或征信状况异常或违反关于贷款、购房的限制性禁止性法律法规或政策性规定导致银行无法贷款的，被告金燕须在接到银行或出卖人书面通知或退还申请之日起10日内付清余款；如被告金燕不能在约定的时间内付清余款，视为逾期支付房款，由被告金燕按照本合同第七条约定承担违约责任，违约时间以银行或原告湖北阳光一百房地产开发有限公司通知被告金燕补款第11日起计算。合同还约定，被告金燕如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司有权解除合同，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司解除合同的，被告金燕应按累计应付款的10%向原告湖北阳光一百房地产开发有限公司支付违约金。该合同同时约定，双方的联络方式以本合同记载的电话、传真、通信地址为准，被告金燕承诺其邮寄送达地址为河南省先山县百雀镇东街28号、联系电话为132××××7779，如有变动，将在变动之日起三天内书面通知原告湖北阳光一百房地产开发有限公司。否则，由此引起的一切责任和后果皆有被告金燕承担。签订合同以后，被告金燕于2014年8月9日支付了首付款227000元，至今未付下余房款。2014年9月24日，武汉市正式解除房屋限购令政策。其后，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司按照双方合同约定的地址和联系电话于2014年12月30日和2015年1月22日采用圆通速递邮寄了催办函和律师函，其主要内容是，要求被告金燕在原告湖北阳光一百房地产开发有限公司发函之日起7日内，向相关贷款机构提交全部申请资料并签妥按揭贷款合同，并根据买卖合同约定向原告湖北阳光一百房地产开发有限公司支付未能申请到贷款部分的房款。如果被告金燕未能在约定时限内完成上述事项，届时原告湖北阳光一百房地产开发有限公司将依据买卖合同的约定采取必要措施（包括但不限于追缴违约金或解除合同），由此产生的法律后果由被告金燕承担。根据圆通快递官网网上查询记录，被告金燕所在的邮寄投递点先山县百雀镇分别于2015年1月7日和1月29日已代为签收。原告湖北阳光一百房地产开发有限公司为维护其合法权益，遂向本院五里界人民法庭起诉。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司提交的《武汉市商品房买卖合同》、快递查询单、催办函、购房发票、被告金燕提交的收据、武汉市关于购房和限购的相关文件等证据材料证实，并经当庭质证、认证属实，足以认定。本院认为，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司与被告金燕签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立、有效，应受法律保护，合同双方应当严格按合同约定履行各自义务。被告金燕在购房合同签订以后，支付了首付款227000元，依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，被告金燕选择了按揭贷款方式支付购房余款，其应按照合同约定，在2014年8月3日或之前向原告湖北阳光一百房地产开发有限公司支付首付款227000元，剩余房款500000元被告金燕选择以银行贷款方式支付，贷款应在合同约定的首付款交付之日起60日内全额到达原告湖北阳光一百房地产开发有限公司账户，被告金燕如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司有权解除合同并要求被告金燕支付违约金，即被告金燕的最后付款期限是2015年1月1日。且合同约定被告金燕应在原告湖北阳光一百房地产开发有限公司履行通知义务后10日内付清余款，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司在2015年1月7日发函告知被告金燕办理贷款及付款相关手续，即被告金燕最后付清购房余款500000元的时间为2015年1月17日。但其在支付首付款227000元后并未提交银行贷款全部资料及备案相关手续，在原告湖北阳光一百房地产开发有限公司按照合同约定的送达方式向被告金燕两次发函催办后，被告金燕仍未办理该商品房贷款相关手续，导致了其未按合同约定支付购房余款500000元，其行为已构成了违约。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，被告金燕如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司有权解除合同，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司解除合同的，被告金燕应按累计应付款的10%向原告湖北阳光一百房地产开发有限公司支付违约金，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司应向被告金燕退还累计已付款。该约定系《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的当事人约定的解除合同的条件。因被告金燕未按合同约定支付购房款500000元，解除合同的条件已成就。且本案在审理过程中，被告金燕也同意解除合同。故原告湖北阳光一百房地产开发有限公司要求解除合同的主张，有理合法，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，因被告金燕未按照合同约定支付购房余款，构成了违约，因此应当按照合同约定承担违约责任。故原告湖北阳光一百房地产开发有限公司关于违约金的主张，有合同依据，本院予以支持。关于违约金的计算标准，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司要求被告金燕按总房款727000元支付违约金，被告金燕辩称其即使构成违约，违约金计算基数应该减去已付房款227000元，应按未付房款500000元来计算。根据双方合同约定，如果被告金燕违约，其应按累计应付款的10%向原告湖北阳光一百房地产开发有限公司支付违约金，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司应向被告金燕退还累计已付款。本案中，合同条款中累计应付款对应的是累计已付款，累计应付款的通常理解为双方合同约定的期限内应当付清的款项，累计已付款的通常理解为双方合同约定的期限内已经支付的款项；且原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》为格式合同，原告湖北阳光一百房地产开发有限公司为提供格式条款的一方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故本案中被告金燕已付房屋首付款227000元，累计应付款为双方合同约定的期限内应当付清但尚未付清的购房款，即500000元。故被告金燕的该辩称意见，有合同和法律依据，本院予以采信。故本案的违约金应按500000元的10%来计算，为50000元。被告金燕辩称原告湖北阳光一百房地产开发有限公司宣传的面积有误差，构成虚假宣传，致使双方不能达成一致意见，因原、被告双方于2014年9月1日已经签订《武汉市商品房买卖合同》，对购房的相关事项达成了一致意见，故被告金燕的该辩称意见，于法无据，本院不予采信。被告金燕辩称其不是本市户籍，2014年7月27日购房时不具备购房资格，根据武汉市房管局2014年9月24日发布的解除限购令的文件，从2014年9月24日起，凡在武汉市区域购买住房的，不再实行限购。因此，从2014年9月24日起，原、被告双方签订购房合同的条件已成就，从签订认购书之日起到武汉市房管局取消限购令，被告金燕并未提出解除合同。故被告金燕的该辩称意见，因举证不能，本院不予采信。被告金燕辩称原告湖北阳光一百房地产开发有限公司的工作人员王业庆收取了其3000元的办证费用而未办理相关贷款事项，因被告金燕未提出充分的证据证明被告王业庆是原告湖北阳光一百房地产开发有限公司的工作人员，也未证明王业庆的行为是该公司的职务行为，故被告金燕的该辩称意见，因举证不能，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告湖北阳光一百房地产开发有限公司与被告金燕于2014年9月1日签订的《武汉市商品房买卖合同》。二、由被告金燕向原告湖北阳光一百房地产开发有限公司支付违约金50000元。此款限于本判决生效后5日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付的金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1618元，减半收取809元，由原告湖北阳光一百房地产开发有限公司负担259元，被告金燕负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　宋任忠二〇一五年七月十三日书记员　　张　强 来源：百度搜索“”