（2015）镇民终字第00136号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-07-28
案件名称
李婷与朱珂萱定金合同纠纷二审民事判决书（3）
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱珂萱,李婷
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第00136号上诉人（原审被告）朱珂萱。委托代理人张朝理。被上诉人（原审原告）李婷。送达地址扬中市长旺集镇。委托代理人虞兴文，扬中市长旺法律服务所法律工作者。上诉人朱珂萱因定金合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2014）扬新民初第165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李婷诉称，2013年11月，朱珂萱在前进南路29-1号甜品店张贴招租广告，李婷正好急需营业用房，当即与朱珂萱达成合意，支付了定金1万元。2013年12月2日，李婷为了装修房屋，与扬中市百帆装饰工程有限公司签订装修合同并预付材料定金35600元。2013年12月4日，房屋所有权人徐兴梅阻止李婷开工装潢。李婷才知道朱珂萱从朱桂萍手中转租而来，其本人不是房屋所有权人。李婷诉至法院，请求判令朱珂萱双倍返还定金20000元，赔偿损失35600元。朱珂萱辩称，1、双方之间是承包经营，并非转租。不论转租还是承包经营，李婷有义务审慎调查了解房屋的全部情况。2、李婷是否装潢、如何装潢与朱珂萱无关。双方尚未正式签订承包协议并支付承包金情况下，李婷无权承包经营，更谈不上装潢，李婷的诉求于法无据。经原审审理查明，徐兴梅是三茅街道前进南路29-1号门市房的所有权人。朱桂萍与朱珂萱等人合伙经营甜品，2013年1月1日，朱桂萍以个人名义与徐兴梅签订上述门市房租赁协议。主要约定：租期3年，第一年租金10万元，后两年随行就市；租赁期间，承租人不得私自转租转让，如拖欠房租或者私自转租，出租方有权收回房屋，随时终止协议，所付房租不予退还，并承担年租金20%的违约金。2013年4月，茗记甜品店改由朱珂萱经营。2013年11月，朱珂萱在甜品店张贴招租广告，出租人徐兴梅得知后，2013年11月20日发函通知朱桂萍，转租房屋构成违约，要求接到通知5日内搬离房屋，终止租赁合同，否则，追究违约责任，后果自负。朱桂萍次日收到通知。李婷看到招租广告，正好急需营业用房从事经营活动，与朱珂萱进行了洽谈。当月21日，李婷向郭敏的银行卡汇入1万元。朱珂萱出具的收条载明：“今收到李婷租房预付定金壹万元整（￥10000.）店址位于前进南路29-1号。扬中市茗记甜品店朱珂萱。2013.11.20.”因徐兴梅不同意与李婷达成新的租赁协议，此事开始搁置。原审中，李婷自称此时才知道朱珂萱不是房屋所有权人，朱珂萱也是从朱桂萍手中转租而来。李婷要求朱珂萱退回1万元定金遭到拒绝。2013年12月，朱珂萱起诉李婷赔偿损失1万元【（2014）扬新民初字第5号】。2014年1月17日开庭前，朱珂萱申请撤诉。李婷提起本案诉讼后，朱珂萱对徐兴梅、李婷、李平提起诉讼【（2014）扬开民初字第180号】，因朱珂萱作为李婷身份未到庭参加诉讼被原审法院裁定按撤诉处理。另查明，朱珂萱提供工商局的查询答复，扬中市百帆装饰工程有限公司未经注册登记，认为装修合同必然虚假。以上事实有李婷提供的门市房产权证、租赁合同、收条、装修合同和材料款收据、通知、朱珂萱的诉状、传票、说明，朱珂萱提供的撤诉申请、郭敏说明、未签名的承包合同、朱桂萍说明和租赁合同、交接说明以及庭审笔录等在卷佐证。原审法院认为，朱珂萱与朱桂萍等人合伙经营甜品店，实际就是合伙人共同租赁徐兴梅的门市房，不能孤立看待朱桂萍所订合同，最高人民法院的司法解释已经对此作扩充解释。朱珂萱即使成为唯一的经营者也是由合伙演变而来，其本人基于合伙事实也可以成为原租赁合同的法定承受人。但是，《城市房屋租赁管理办法》第三十二条第一款第三项规定，承租人未征得出租人同意，擅自转租的，其租赁行为无效。原租赁合同对此也视为根本违约进行了约定，因此，朱珂萱转租房屋无效。定金合同是主合同的从合同，必须采用书面形式。定金应当不存在理解歧义，收受方才能在违约时双倍返还，朱珂萱的收条载明收到预付定金1万元，该1万元究竟是预付租金还是定金，含义不明确，况且，双方的主合同尚未正式签订，故应当理解为预付租金。我国《民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效的法律后果为“双返原则”，即恢复到合同订立之前的状态。具体到本案，朱珂萱将收取的预付款返还李婷，李婷将房屋交给朱珂萱，本案李婷并未使用门市房，不存在返还。李婷签订合同前有义务调查了解房屋的基本情况，完全可以要求朱珂萱提供产权证验看。李婷疏忽大意未加详察，在租赁合同尚未正式签订情形下又急于与装修单位签订合同是对自身权益的不利放纵，该损失与朱珂萱无实质因果关系，李婷诉求朱珂萱赔偿装潢材料损失不应支持。原审法院判决：一、朱珂萱返还李婷预付租金10000元。二、驳回李婷的其它诉讼请求。朱珂萱不服原审法院民事判决，向本院上诉称：一、程序问题，1、虞兴文不具备代理资格，2、本案中的是否存在擅自转租问题应当待徐兴梅与朱桂萍一案审结后再做定论，3、一审判决书认定朱珂萱擅自转租，违背事实，违反了不告不理的民诉原则。二、被上诉人的代理人谎言迷惑一审法官，致事实认定错误。原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判或发回重审。李婷辩称：一、上诉人的上诉状违反法律规定，不符合民诉法的条件，因为上诉人的签名是其代理人代签的，不是当事人本人所签，故二审法院不应当理涉；二、请求法庭审查上诉人代理人的代理资质，其并未提供任何证据证明其与上诉人的身份关系。关于我的身份代理问题，民诉法及国家司法部有明确的法律规定，我们也请求法庭对此项问题进行审查。一审时，一审法院已经对我的代理资质进行了审查。我认为一审法院查明的事实清楚，符合合同法的规定。上诉人将没有所有权的房屋擅自转租给他人，所产生的行为属于无效民事行为，依据该民事行为所取得的定金应当退还给被上诉人。请求驳回上诉人的上诉请求。本院对原审法院查明事实予以确认。本院认为，关于徐兴梅与朱桂萍房屋租赁合同纠纷，原审法院（2014）扬新民初字第346号、本院（2015）镇民终字第0143号民事判决认定，朱桂萍与朱珂萱系合伙关系，租赁徐兴梅的涉案房屋使用。本案朱珂萱于2013年11月张贴招租广告，李婷与朱珂萱洽谈后，李婷于当月21日汇1万元，朱珂萱出具收条载明，今收到李婷租房预付定金壹万元。因涉案房屋产权人徐兴梅不同意与李婷达成新的租赁协议，致使李婷与朱珂萱无法履行双方商议的涉案房屋租赁事宜。故朱珂萱应将收取的预付款返还李婷。朱珂萱称李婷与朱珂萱无法履行双方商议的租赁事宜，造成其损失，可另行解决。朱珂萱上诉称本案李婷的委托代理人虞兴文不具备代理资格的问题，经查，虞兴文系扬中市长旺法律服务所法律工作者，虞兴文代理本案的行为并未违反法律的禁止性规定。综上，上诉人朱珂萱的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人朱珂萱承担。本判决为终审判决。审 判 长 樊华勇代理审判员 甘可平代理审判员 张 剑二〇一五年七月十三日书 记 员 张伟兰 微信公众号“”