（2015）绵民终字第1273号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-08-20
案件名称
江油市城镇中坝房地产有限公司与吴明聪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江油市城镇中坝房地产开发有限公司,吴明聪
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第1273号上诉人（原审被告）江油市城镇中坝房地产开发有限公司。住所地：江油市金轮路**号。法定代表人白鹏，该公司总经理。委托代理人张连，四川博思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴明聪，男，生于1948年11月17日，汉族。委托代理人杨发太，四川鼎天律师事务所律师。委托代理人许元琼，女，生于1963年6月12日，汉族。上诉人江油市城镇中坝房地产开发有限公司（以下简称中坝房产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2015）江油民初字第1017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中坝房产公司的委托代理人张连，被上诉人吴明聪及其委托代理人杨发太、许元琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2002年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于江油市花园南路1幢1单元1号营业用房，房屋建筑面积160.3平方米，房屋总价款206095元，付款方式为分期付款；产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告因在被告处还同时购买了住房多套，在本《商品房买卖合同》签订前，原告以本人或者其妻的名义已多次向被告支付购房款共计499661.6元。被告已于2000年6月向原告交付了房屋。2008年10月8日原告向被告支付购房款10900元，被告向原告出具收据并注明“办证2个月内取”。2008年11月19日原告向被告支付购房尾款10000元。后因被告并未及时向产权登记机关提供办理权属登记的相关资料，原告多次要求被告履行协助办证义务，被告始终以各种理由推诿，致使原告至今无法取得产权登记手续。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的合同义务。根据原告提供的证据表明，原告已完全履行了自己的付款义务，被告虽已向原告交付了房屋，但没有履行自己的协助办证义务，应当承担违约责任。因双方在合同中没有约定违约金，应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算利息；因原告在2008年11月19日才付清购房款，按被告自己的承诺两个月内取，应当视为双方对办理产权登记达成了新的协议，被告应当从2009年1月20日起至产权登记完成时止向原告支付违约损失。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决：被告江油市城镇中坝房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告吴明聪办理江油市花园南路（明镜街119号）商品房的房屋产权证及相应的土地使用权证书并支付逾期办理房屋权属证书的违约金（从2009年1月20日起至房屋权属证书办理至原告吴明聪名下时止，以总房价206095元按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算利息）。本案案件受理费减半收取1535元，由被告江油市城镇中坝房地产开发有限公司承担。宣判后，中坝房产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.一审判决超越了被上诉人的诉讼请求，将“协助办证”判决成“直接办证”明显不当。被上诉人吴明聪2015年2月10日民事起诉状第一项诉讼请求为“协助原告办理位于江油市花园南路（明镜街119号）商品房的《房屋所有权证》及《土地使用证》”，而江油市人民法院判决“被告江油市城镇中坝房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告吴明聪办理江油市花园南路（明镜街119号）商品房的房屋产权证及相应的土地使用权证书”，明显超越了被上诉人的请求范围。同时，根据双方2002年12月31日所签《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人只有在商品房交付后180日内，将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务；而不是由上诉人一方完成办证的义务。2.一审判决认定事实不当，上诉人不应承担违约责任。由于被上诉人未按期交付房款，当其于2008年11月9日交清房款时，办证政策及税收政策已经发生很大变化，因此，迟延办证不是上诉人的原因造成。同时，根据双方所签《商品房买卖合同》约定，因出卖人的责任造成延期办证的违约责任是买受人退房，出卖人赔偿已付房款1%的损失；而不是一审判决的承担同期贷款利息损失。综上，请求撤销原判，依法改判。吴明聪答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。除经二审审理查明的事实与一审一致外，还查明：1.双方所签《房屋买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款1%赔偿买受人损失。（2）…2.吴明聪在二审庭审中陈述，2008年10月8日所付10900元系办证税费。3.二审庭审中，上诉人中坝房产公司未举证证实买受人吴明聪尚差哪些办证资料，以及中坝房产公司曾于何时将权属登记资料报到了产权登记机关；同时，至二审庭审结束时，也未向法庭陈述将于何时才能取得本案房屋的权属证书。上述事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、双方当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为：（一）关于一审判决将“协助办证”判决成“直接办证”是否超越了一审原告的诉讼请求的问题。经审查认为，办理房屋产权证和土地使用证属行政机关的行政行为，只能由相应的产权登记机关行使。因此，不管是一审原告主张的协助办证还是直接办证，其包含的内容均是一致的，均是由房产公司将权属登记资料报到产权登记机关，并满足产权登记机关办证的相应条件。因此，协助办证与直接办证并未实质差异。中坝房产公司的该上诉理由不能成立。（二）关于上诉人中坝房产公司是否存在违约及是否应当承担同期贷款利息损失问题。经审查认为，根据中坝房产公司于2008年10月8日在吴明聪给付税金10900元的收据上注明“办证2个月内取”的相应证据，能够证明吴明聪是交齐了作为买受人应当交付的相应资料及税费。而中坝房产公司并未按照该承诺在2个月内交付房产证和土地使用证。且中坝房产公司也未举证证实何时将权属登记资料报到了产权登记机关，及是否完全具备办理产权登记的相应条件。据此，一审判决认定中坝房产公司违约并未不当。虽然双方所签《商品房买卖合同》对因出卖人的责任造成延期办证的违约责任约定的是买受人退房，出卖人赔偿已付房款1%的损失。没有约定违约金。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构预期贷款利息的标准计算”之规定；并综合考虑中坝房产公司违约时间较长，以及至二审庭审结束时都未对是否具备办理产权登记相应条件予以明确等因素，本院认为一审法院判决承担同期贷款利息损失正确。据此，中坝房产公司的该上诉理由也不能成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元，由上诉人中坝房产公司承担。本判决为终审判决。审判长 左 迪审判员 沈秦荣审判员 冯安石二〇一五年七月十三日书记员 龚泾羽 来源：