（2015）沪二中民二（民）终字第1147号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-07-27
案件名称
朱明军与上海翌盛餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱明军,上海翌盛餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1147号上诉人（原审原告、反诉被告）朱明军。委托代理人刘慧，上海尚域律师事务所律师。委托代理人李强，上海尚域律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司。法定代表人杨益。委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。上诉人朱明军因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第2877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年5月27日，朱明军（签约乙方）与上海翌盛餐饮管理有限公司（以下简称“翌盛公司”、签约甲方）就上海市杨浦区国济路XXX号2楼的15号商铺（以下简称“涉案商铺”）签订《翌盛美食广场联营合同》，合同约定合同期限暂定2013年8月1日起至2014年7月30日止。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付人民币（以下币种均为人民币）5，000元作为进场赞助费，50，000元为经营保证金。乙方月保底销售额为50，000元，如果乙方月销售额小于或者等于保底销售额时，乙方按月保底销售额的30%上缴甲方。如果月销售额超过保底销售额，则超过部分按15%上缴甲方。同日，朱明军支付50，000元押金和5，000元进场费。2014年3月30日，翌盛公司（签约甲方）与朱明军（签约乙方）签订《翌盛美食广场联营合同》，合同约定合同期限暂定2014年3月30日起至2015年7月31日止。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付5，000元作为进场赞助费，50，000元为经营保证金。乙方月租金15，000元。乙方按月支付租金给甲方。乙方须提前15天支付下期租金，如到期仍无法支付，甲方有权解除合同，一切费用不予退还。乙方自行收款，乙方自用的水、电费、燃气费由乙方自行承担，收费标准按商场标准统一执行。甲方代乙方洗碗，乙方每月须支付洗碗费1，000元。未经甲方书面同意，乙方不得在营业场所自行安装任何设备、仪器和进行装修及改造。甲方根据店内的实际经营情况，有权对布局及位置、面积进行调整，但应提前十天通知乙方，乙方须无条件配合并做相应的调整。乙方有偿使用甲方统一制作的物价卡、制服购物袋等，甲方根据物价成本规定收取相应的费用。履约期满或经双方协商同意合同提前解除时，属于乙方可移动物品，由乙方自行处理，规定装修不得拆除，否则乙方承担一切后果。翌盛美食广场的消费方式为消费者可至翌盛公司购买消费卡后至朱明军商铺消费。消费者的消费金额入翌盛公司总账，月底与朱明军应付租金、水电煤气费用等结算之后多退少补。2014年4月8日，翌盛公司发短信给朱明军，载明：3月份营业额71，848元，…….4月房租15，000元，返还金额33，460.98元。同日，翌盛公司银行转账给朱明军33，460.98元。同日，从翌盛公司法定代表人杨益账户网银转账给朱明军33，337.04元。2014年6月10日，从翌盛公司法定代表人杨益账户网银转账给朱明军26，636.85元。2014年6月底，翌盛公司和朱明军未对7月份的租金进行结算。2014年7月中旬，翌盛公司召开美食广场小业主开会，协商终止协议事宜。2014年8月4日，翌盛公司出具收据，载明收到7月份租金补差额234.50元。2014年8月18日，翌盛公司向朱明军发出催款通知，要求朱明军在2014年8月19日前缴齐八、九月的房租合计22，000元，若仍未缴齐，将按合同第三条：“乙方须提前15天交付下期房租，如到期仍无法支付，甲方有权解除合同，一切费用不予退还”处理。2014年8月22日，翌盛公司对涉案商铺停水停电。之后朱明军没有在涉案商铺经营。2014年8月23日，朱明军委托律师向翌盛公司发出律师函，要求翌盛公司退还朱明军缴纳的保证金和进场赞助费55，000元，赔偿朱明军所投入的装修、广告损失、搬迁损失等60，000元，赔偿朱明军合同的可期待利益220，000元。2014年9月3日，翌盛公司向朱明军发出催款通知书，要求朱明军在2014年9月9日前支付2014年8月、2014年9月的房租、2014年7月的水电费、洗碗费共计35，034元。如朱明军逾期未支付，翌盛公司将行使合同解除权并要求朱明军赔偿翌盛公司的一切损失。2014年9月20日，翌盛公司向朱明军发出通知，解除与朱明军签订的《翌盛美食广场联营合同》，并要求朱明军在此通知发出3日内将其存放在国济路XXX号2楼的设备等物品立即搬走，否则将视为朱明军自动放弃，翌盛公司将不负责看管。2014年10月6日，上海市公安局杨浦分局五角场环岛治安派出所出具接报回执单，载明朱明军来所报案称2014年10月6日下午16时许，朱明军发现其在杨浦区国济路XXX号二楼开的大西北面馆的东西不见了，看到一名男子撬店门，朱明军问美食广场的工作人员，工作人员称不知道，这周店铺已经是空的了。朱明军问撬门的男子是谁让他干的，男子称是美食广场办公室的人雇他撬门。丢失的物品：一台冰柜、一台四门冰箱、一台和面机、一台压面机、两台天然气煤气灶、四个操作台、厨房用具和餐具，还有一个灯箱和一块广告牌。之后，朱明军向原审法院起诉请求原审法院判令翌盛公司继续完全履行合同。原审审理中，朱明军变更诉讼请求为：一、解除双方签订的《翌盛美食广场联营合同》；二、翌盛公司返还保证金50，000元及进场费5，000元；三、翌盛公司赔偿固定装修损失30，000元、广告费15，000元、餐具厨具损失150，000元（固定厨具损失8，593元、丢失餐具损失6，407元）及其他损失5，750元（员工劳动补偿费5，000元、服装费750元）、预期利益损失220，000元。原审庭审中，朱明军撤回要求翌盛公司赔偿丢失餐具损失6，407元的诉请。原审审理中，翌盛公司答辩并反诉称，不同意朱明军的全部诉讼请求。合同约定先付后用，朱明军违反合同约定，迟延支付租金，从2014年8月起不支付租金，也不履行支付水电煤费用的义务。在朱明军拒付租金的情况下，同年8月18日、9月3日，翌盛公司两次向朱明军发出催款通知，要求朱明军限期履行支付租金、水电费义务，但朱明军置之不理，翌盛公司停水停电是行使合同的不安抗辩权。翌盛公司认为，朱明军迟延履行支付租金义务，且催告后在合理期限内仍未履行，显属根本违约，翌盛公司有权解除合同。故要求法院判令：一、确认翌盛公司和朱明军之间的《翌盛美食广场联营合同》于2014年9月29日解除；二、朱明军支付翌盛公司2014年8月1日至2014年9月29日的租金29，500元；三、朱明军立即支付翌盛公司尚欠的水电煤费、洗碗费共计10，333.86元；四、朱明军支付的50，000元保证金归翌盛公司所有；五、朱明军赔偿翌盛公司系争商铺2014年9月30日至2014年10月29日空关损失15，000元。原审庭审中，翌盛公司撤回向朱明军支付水电煤费的诉请。原审审理中，针对翌盛公司的反诉，朱明军辩称，不同意翌盛公司的全部反诉请求。翌盛公司在2014年7月15日召开全体承租户大会，要求解除合同，构成预期违约，其无权主张解除合同。从2014年8月22日开始，朱明军不能正常使用房屋，更不应支付房租。朱明军没有违约，不同意支付房屋空关损失。朱明军同意支付2014年8月22日之前的洗碗费。翌盛公司应当返还朱明军支付的保证金50，000元。原审法院另查明，朱明军未支付2014年8月1日之后的租金。2014年10月，翌盛公司将涉案商铺另租他人并重某进行了装修。原审庭审中，朱明军申请证人顾某某出庭作证，顾某某陈述其经营店铺在国济路XXX号10号商铺，7月份翌盛公司召集我们开会，说做不下去了，要解除合同并且说没有赔偿。后经协商，证人于2014年9月1日搬离，翌盛公司免除证人2014年8月的水电费和租金，并返还租金保证金和进场费55，000元。原审庭审中，朱明军申请证人李某某出庭作证，李某某陈述其经营的店铺在国济路XXX号二楼19号商铺，7月份翌盛公司召集开会，翌盛公司员工刘海当时说，商场经营不下去了，要提前终止合同，并威胁说如果不同意，就让杨益去申请公司破产，让我们连押金都拿不回来。后证人在家人的劝说下于2014年8月底搬离，翌盛公司免除了证人2014年7月、8月的租金及水电费，退还押金20，000元。原审审理中，朱明军、翌盛公司一致确认朱明军未支付2014年7月1日至2014年8月21日的洗碗费。原审法院认为，朱明军与翌盛公司签订的《翌盛美食广场联营合同》名为联营合同，实为房屋租赁合同。本案的争议焦点为导致合同无法履行的原因及有谁承担违约责任。朱明军主张2014年6月起，翌盛公司即陆续与承租商户解除合同，并于2014年7月中旬召开全体承租户会议，要求终止合同，并拒收朱明军支付的2014年8月起的租金。翌盛公司认为，其确实于2014年7月召开过承租户会议，与承租户协商解除合同，但也明确表示如无法协商一致的可以继续租赁，朱明军未能与翌盛公司协商一致，经翌盛公司多次催讨仍不支付2014年8月、9月的租金及水电费，构成违约。法院认为，双方签订的合同虽约定朱明军应提前15日支付次月租金，但根据双方实际履行的情况看，朱明军商铺的营业额部分进入翌盛公司的总账内，由翌盛公司于每月月底至次月初结算次月应付租金及水电费，根据翌盛公司的短信通知，朱明军多退少补相关费用，故双方实际履行方式已变更了合同约定的履行方式。2014年6月底至7月初，翌盛公司应当根据双方惯常结算租金的方式通知朱明军多退少补次月租金，但原审审理中，翌盛公司并未举证证明其已向朱明军履行了通知义务而朱明军拒绝支付租金。至2014年7月中旬，翌盛公司即召集承租商户开会协商解除合同事宜，朱明军于2014年8月4日补足了2014年7月的租金。在双方协商解除合同的情况下，朱明军未按照惯例于2014年7月底、8月初提前支付2014年8月份的租金并不构成违约。翌盛公司以此为由于2014年8月22日即断水断电的行为欠妥，并直接导致朱明军未支付2014年8月以后的租金。2014年10月，朱明军商铺发生盗窃事件。朱明军铺位位于翌盛公司负责治安管理的翌盛美食广场内，且翌盛公司当月即与案外人重某签订了租赁合同并进场装修。综上，法院认为，双方在协商解除合同的过程中，发生租金延期支付的情况，尚不构成解除合同的条件，但翌盛公司未能妥善处理协商不成的后续事宜，在催款通知中也未明确表明其愿意继续履行合同，而是将涉案商铺断水断电后直接另租他人，导致双方的租赁合同无法继续履行，故导致租赁合同无法履行的过错在翌盛公司，鉴于双方签订的租赁合同已无履行的可能，翌盛公司应就合同解除承担相应的违约责任。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2014年8月22日翌盛公司对涉案商铺停水停电，涉案商铺已经无法实际经营，故朱明军应支付2014年8月1日起至2014年8月21日止的租金，翌盛公司主张判令朱明军支付2014年8月22日至同年9月22日止的租金及补偿2014年9月23日止10月22日止空置费用，不予支持。翌盛公司应当返还朱明军支付的保证金和进场费。诉讼中，朱明军同意支付2014年8月22日前的洗碗费，予以准许。朱明军主张的装修损，因涉案商铺原有装修已被破坏，但翌盛公司认可朱明军进场前进行了部分简单装修，综合朱明军提供的单据，法院酌情确定朱明军的装修损失。至于朱明军主张的广告费损失、餐具损失、预期利益，无事实和法律依据，不予支持。原审法院据此作出判决：一、解除朱明军与翌盛公司签订的《翌盛美食广场联营合同》；二、翌盛公司应于判决生效之日起十日内返还朱明军保证金50，000元；三、翌盛公司应于判决生效之日起十日内返还朱明军进场费5，000元；四、朱明军应于判决生效之日起十日内支付翌盛公司自2014年8月1日起至2014年8月21日止的房租10，161元；五、朱明军应于判决生效之日起十日内支付翌盛公司2014年7月1日至2014年8月22日的洗碗费1，677元；六、翌盛公司应于判决生效之日起十日内支付朱明军固定装修、固定厨房设备损失共计18，000元；七、驳回朱明军其余本诉诉请；八、驳回翌盛公司其余反诉诉请。原审判决后，上诉人朱明军不服，向本院提起上诉称：涉案商铺所在商场自2014年7月中旬开始就已陷入经营停顿状态，故朱明军承租的涉案商铺自2014年7月开始已经完全无法经营，原审判决认定朱明军自2014年8月22日开始无法经营不符合事实，依此判决由朱明军支付翌盛公司2014年8月1日至2014年8月21日的房租10，161元显属偏袒翌盛公司。涉案合同解除完全是因为翌盛公司的单方违约行为所造成，翌盛公司在原审中出示的证据显示涉案商铺每月的经营利润达30，000元左右，翌盛公司完全可以预见到因解除合同给朱明军造成的损失，故朱明军主张的广告费、员工劳务补偿费、预期利益等损失并非没有事实和法律依据，应当得到支持。朱明军据此请求撤销原判，依法改判支持其在原审中提出的全部诉讼请求。被上诉人翌盛公司答辩称：双方在2014年确发生过协商解除合同的情况，因未协商一致，故不影响合同的继续履行，且朱明军实际使用涉案商铺至2014年8月，否则，翌盛公司也没有必要在2014年8月22日停止供水供电。因双方之间的合同对经营环境并未约定，而朱明军在绝大多数周边商户选择搬离的情况下仍坚持继续开店经营，则其对相应的后果应该是可以预见的，故翌盛公司并不存在违约行为，也不存在朱明军所谓的预期利益损失。翌盛公司据此认为原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据已查明之事实及朱明军的陈述，其承租涉案商铺并实际经营至2014年8月21日，朱明军在原审审理中亦未对翌盛公司提出的反诉请求中2014年8月22日之前的租金提出异议，故朱明军在二审审理中以商场经营环境陷入停顿为由拒绝承担2014年8月22日之前的租金缺乏事实及法律依据。虽朱明军与翌盛公司曾就解除合同进行协商，但朱明军在此过程中并未同意翌盛公司要求解除合同的提议而是要求继续履行合同，故其仍应按照合同约定或之前的惯例履行承租方的义务，但朱明军并未按照惯例于2014年7月底、8月初支付2014年8月份的租金，且在翌盛公司两次催告的情况下，其仍未支付租金的行为欠妥。鉴于涉案商铺所在场所的经营状况发生的变化客观上影响了朱明军的经营，且翌盛公司之后又对涉案商铺采取停水停电的措施，故原审法院关于朱明军未付租金不构成违约的认定尚属合理。原审法院综合朱明军提供的单据及涉案商铺的租赁期限酌情确定朱明军的装修损失、固定餐具设备损失并支持朱明军要求翌盛公司退还保证金及退场费的诉请已充分考虑朱明军的利益，朱明军再要求翌盛公司赔偿广告费、员工劳务补偿费、预期利益等损失显然缺乏依据。综上所述，原审法院所作判决尚属合理，可予维持。对朱明军上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，220元，由上诉人朱明军负担，依法准予免交。本判决为终审判决。审判长 卢薇薇审判员 余 艺审判员 邬海蓉二〇一五年七月十三日书记员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”