（2015）沈中民二终字第1759号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-03-17
案件名称
上诉人王雷与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王雷,辽宁恒泰物业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1759号上诉人（原审被告）：王雷，女，1980年7月6日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托代理人：王振民，男，1952年3月27日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路118号。法定代表人：孟庆魁，系该公司经理。委托代理人：朱宁，男，1978年9月12日生，汉族，该公司职员。委托代理人：孙浩，男，1988年11月8日出生，汉族，该公司职员。上诉人王雷因与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司（以下简称“恒泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第01539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年7月7日公开开庭审理了本案，上诉人王雷的委托代理人王振民，被上诉人恒泰物业公司的委托代理人朱宁、孙浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒泰物业公司一审诉称，恒泰物业公司按合同约定进行了物业服务工作，王雷所居住的房屋建筑面积为140.41平方米，但王雷却拖欠2012年1月1日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令王雷给付拖欠的物业费3230元及滞纳金7074元及逾期利息。请王雷承担本案诉讼费用。王雷一审辩称，物业费是根据什么产生的不清楚，我需要看我与恒泰物业公司签订的物业服务合同。街道办事处罢免两名业主委员会人员，不能代表全体业主失去了权利，所以不能说业主委员会解聘恒泰物业公司就失去了效力。通告说由于新的物业公司不配合交接，我认为物业公司之间的纠纷不能侵犯我们业主的权利。物业公司以停电停水来要挟业主，损害了业主的利益，这样的合同不应得到法律的保护，且恒泰物业公司自己已发公告说明终止了服务，那么之后的服务是否与业主签订了新的合同。于洪区政府已在园区内宣布小区为弃管小区，由政府接管。解聘之后恒泰物业公司继续服务，应拿出合同，以说明恒泰物业公司是否有资格继续服务。恒泰物业公司以前期物业管理服务协议来作为合同案件起诉，我不认可，协议不是合同，物业管理条例中关于协议的相关规定说，成立业主委员会之后，协议就自然失效了。恒泰物业公司说业主委员会无权解除合同，我不认可，如果业主委员会没有权利，要业主委员会做什么，我们不可能永远让开发商行使我们的权利，小区成立业主委员会之后，就可以按照正常的程序，原有的前期物业就要终止，如果前期物业公司以事实服务主张物业费，人民法院不予支持，这是法律规定的。原审法院审理查明：恒泰物业公司是具有合法经营资格的物业服务企业。2009年12月14日，恒泰物业公司与王雷签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米；商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米；电梯费：按年计算，144年／张。但恒泰物业公司实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。王雷系居住在由恒泰物业公司负责物业服务的小区业主，其住宅建筑面积为140.41平方米。原审法院另查，王雷拖欠恒泰物业公司从2012年1月1日至2013年12月31日（扣除2012年6月5日至2012年7月5日期间）的物业费3230元。原审法院再查，2012年3月3日，恒泰物业公司张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”2014年7月31日，于洪区陵西街道七彩阳光社区出具一份证明，内容为：辽宁恒泰物业发展有限公司2010年8月至2013年12月31日期间为恒泰骏景小区提供物业服务，期间，从2012年6月18日至2012年7月4日辽宁恒泰物业发展有限公司未对恒泰骏景小区提供物业服务。在庭审中，恒泰物业公司明确表示同意放弃2012年6月5日至2012年7月5日的物业费。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案王雷签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司恒泰物业公司履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主王雷享受了恒泰物业公司提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。关于王雷提出的2012年之后物业费不应该交纳的问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由恒泰物业公司继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定恒泰物业公司为该园区提供物业服务至2013年12月31日，故对王雷的该项主张，不予支持。关于恒泰物业公司提出的要求王雷支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于王雷提出的拒交物业费，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告王雷于本判决发生法律效力之日起十日内向辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2012年1月1日至2013年12月31日（扣除2012年6月5日至2012年7月5日期间）的物业费3230元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，上诉人王雷不服，上诉至本院。上诉请求：依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决审理查明中使用拖欠不准确。一审法院不正视事实，不注重证据，偏袒被上诉人。一审中被上诉人提交的证据具有严重瑕疵且自相冲突，无法支持其诉讼请求。被上诉人恒泰物业公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《通告》、《中标备案回执》、于洪区北陵街道办事处七彩阳光社区居民委员会开具的证明、照片等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：上诉人王雷与被上诉人恒泰物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。被上诉人恒泰物业公司履行了物业服务协议约定的服务义务，有权收取物业费。上诉人作为业主接受了被上诉人提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。关于上诉人提出的《前期物业管理服务协议》已经解除，故不能作为本案判决依据的上诉主张。根据《通告》内容及于洪区北陵街道办事处开具的证明材料，恒泰物业公司在2012年3月3日之后仍应街道办事处的要求继续提供物业服务。上诉人作为业主实际接受了被上诉人提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。故对该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出的北陵街道办事处无权私自返聘恒泰物业公司及“临时物业服务”不是有效合同的上诉主张。依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因此于洪区北陵街道办事处有权代行业主委员会的职责选聘物业公司，恒泰物业公司在此期间系合法提供物业服务，上诉人不能因此而拒绝缴纳物业服务费。故对该两项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人针对于洪区北陵街道办事处所做证明的真实性有异议的上诉主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人并未提供相应证据证明其主张，故对其该项上诉主张，因无事实依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 于利军代理审判员 单 立代理审判员 吕长辉二〇一五年七月十三日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”