（2015）浙杭民终字第1431号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-09-10

案件名称

中铁航空港集团第三工程有限公司与杭州金腾商品混凝土有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中铁航空港集团第三工程有限公司,杭州金腾商品混凝土有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2015）浙杭民终字第1431号上诉人（原审原告）：中铁航空港集团第三工程有限公司。法定代表人：高正利。委托代理人：黄剑锋。被上诉人（原审被告）：杭州金腾商品混凝土有限公司。法定代表人：林顺明。委托代理人：戴文良、陈科杰、浙江六和律师事务所律师。上诉人中铁航空港集团第三工程有限公司（以下简称中铁公司）因与被上诉人杭州金腾商品混凝土有限公司（以下简称金腾公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2009年5月22日，中铁公司与金腾公司签订《混凝土搅拌站租赁合同》。合同约定，中铁公司因承建国家重点工程杭甬铁路客运专线工程施工任务需要，金腾公司将其混凝土搅拌站租赁给中铁公司使用。租赁标的为位于萧山区鸿达路南侧100米、通惠路西100米交汇处区的混凝土搅拌站及相关场地，具体包括：（1）混凝土搅拌站及A号场地，包括HZS150混凝土搅拌机组一套（以厂家提供的设备清单为准），附件一所列的A号场地及其场地范围内的房屋、土地使用权及地下全部设施（含地磅、配电房及内部设备、发电机），其中A号场地面积为15.09亩，站内设施见附件二。（2）B号场地，为附件一所示B号区域场地，场地面积为6.52亩。（3）C号场地，为附件一所示C区域场地，场地面积为9.50亩。（4）附件一所示D号区域（道路），面积为3.54亩。上述租赁标的内的土地现为集体所有，系由金腾公司向杭州萧山宁围镇新安村经济合作社（以下简称新安村经合社）承租使用。上述租赁标的内的土地面积为中铁公司与金腾公司双方共同测量。标的中的混凝土搅拌站及A号场地的租赁期限为一年，自2009年5月8日起至2010年5月7日止。标的中的B号场地租赁期限暂定为二年，自2009年5月8日至2011年5月7日止。标的中的C号场地租赁期限暂定二年，自2009年5月8日起至2011年5月7日止。标的中的D号场地租赁期限为二年，自2009年5月7日起至2011年5月7日止。标的中的B、C号场地必须同期租赁，即中铁公司必须B、C号两块场地同时退租。中铁公司向金腾公司承诺，租赁该标的物仅作为混凝土生产经营使用，不得用作其他用途。混凝土搅拌站及A号场地的年租金为200万元（其中含设备设施费155万元、土地费45万元）、B号场地的年租金为19.56万，C号场地的年租金为28.5万元，D号场地的年租金为5.31万元。在本合同订立之日起五日内，中铁公司向金腾公司支付混凝土搅拌站及A号场地租金100万元，在金腾公司向中铁公司提供其与新安村经合社订立的土地使用权租赁合同的五日内，中铁公司向金腾公司支付混凝土搅拌站及A号场地租金100万元及B号场地的年租金19.56万元，C号场地的年租金28.50万元，D号场地的年租金5.31万元。B、C、D号场地在一年租期届满时中铁公司向金腾公司支付下一年B号场地年租金19.56万元，C号场地年租金28.5万元，D号场地年租金5.31万元。在本合同订立之日起五日内，中铁公司向金腾公司支付履约保证金20万元，作为履行本合同内混凝土搅拌站及A号场地设施设备正常使用的保证。租赁期间保证金不得抵作租金，混凝土搅拌站及A号场地租赁期满，退租时办理完交接手续后，扣除应付租赁标的的缺损赔偿金后，五日内金腾公司应将保证金余额退还中铁公司（但不计息）。2009年5月24日，中铁公司与金腾公司签订《混凝土搅拌站租赁补充合同》一份。合同约定，双方在2009年5月22日签订的《混凝土搅拌站租赁合同》基础上，就混凝土搅拌站及A号场地租赁期限协商达成一致，订立补充合同。补充合同约定，租赁标的为混凝土搅拌站及A号场地，HZS150混凝土搅拌机组一套（以厂家提供的设备清单为准），原合同附件一所列的A号场地及其场地范围内的房屋、土地使用权及地下全部设施（含地磅、配电房及内部设备、发电机），站内设施见原合同附件二，A号场地面积为15.09亩，混凝土搅拌站及A号场地的租赁期限为一年，自2010年5月8日起至2011年5月7日止，租金为200万元（其中包含设备设施费155万元，土地费45万元）。在本合同订立之日起五日内，中铁公司向金腾公司支付上述租金200万元。中铁公司已经支付给金腾公司的履约保证金20万元继续作为履行本合同的保证。2009年6月1日，杭州萧山宁围镇新安村民委员会出具《证明》一份，同意金腾公司将土地转租给中铁公司使用。2009年6月13日，金腾公司与新安村经合社签订《宁围镇新安村土地承包合同》一份，合同约定金腾公司承包新安村经合社位于萧山花木市场南侧（原向山公司苗场旁）土地共9.45亩。承包期限自2009年6月13日起至2014年6月12日止，承包地每亩每年承包价格为10000元，交款时间每年6月13日前交清，逾期作违约处理。一次性承包押金23.625万元，待承包期满后，无任何作物，验收后一次性归（不计息）。合同还约定，承包期内如遇国家、集体建设需要征用土地，应服从需要并按区、镇、村有关政策享受补偿；保护耕地，不得进行掠夺性经营，不得弃耕抛荒和以营利为目的的私自转包及改变农业用地承包性质。严格执行土地管理法，未经审批，严禁违章建筑。2009年6月20日，金腾公司与新安村经合社签订《土地承包协议》。协议约定，新安村经合社将位于萧山花木市场南侧、江南汽车修理有限公司西边的耕地发包给金腾公司种植，该地在国家未征用前，土地属新安村经合社所有。金腾公司在承包期内只有使用权，未经新安村经合社同意，金腾公司不得转包，同时不得改变其性质，即新安村经合社集体所有的耕地。承包期限自2009年6月20日至2019年6月19日止，第一个五年每亩每年10000元，共计22亩，合计应付220000元，第二个五年承包价格在原基础上每年递增10%，先付款后使用。金腾公司承包该地块后，必须严格遵守土地管理法等国家有关的法规，不得抛荒弃耕，不得转变使用性质，严禁违章建筑。如需转让或改变土地性质，须经新安村经合社同意并报上级有关部门批准方可改变。如金腾公司违反有关政策法规，一切损失由金腾公司自负。为了便于监督，金腾公司需向新安村经合社交押金550000元。如金腾公司违约，应向新安村经合社支付违约金55000元，同时新安村经合社有权予以阻止并直至解除本协议。2009年9月，杭甬铁路客用专线有限责任公司因施工需要，申请临时用地，2009年10月15日，杭州市国土资源局萧山区分局作出萧土借字[2009]第02号《征（使）用土地批准通知书》，载明因杭甬铁路客用专线有限责任公司申请建设用地，报经萧山区人民政府批准，同意在新塘街道行头、郎家浜、下潦社区、紫霞、霞江村，宁围镇新安村征（使）用，土地属性为耕地，面积242亩5分3厘1毫，期限自2009年10月15日至2011年10月15日止。2011年7月7日，中铁公司与金腾公司签订《混凝土搅拌站租赁补充合同2》，合同约定双方在2009年5月22日签订的《混凝土搅拌站租赁合同》基础上，双方就原合同B、C、D号场地租赁期限协商达成一致，订立补充合同。合同约定，租赁标的为B、C、D号场地，B号场地面积为6.52亩、C号场地面积为9.50亩、D号场地面积为3.54亩，原A号场地的1.5亩。租赁期限自2011年5月8日起至2012年5月7日止。B号场地的年租金为19.56万元，C号场地的年租金为28.5万元，D号场地的年租金为5.31万元，A号场地4.5万元。原合同支付给金腾公司的混凝土搅拌站及A号场地的设备保证金20万元，现混凝土搅拌站及A号场地已于2011年5月7日退租并办理完交接手续，金腾公司应将保证金退还中铁公司（但不计息）。在本合同订立之日起五日内，中铁公司向金腾公司支付B、C、D号场地和A号场地1.5亩的租金57.87万元，扣除保证金20万元，为37.87万元。此后，中铁公司与金腾公司又签订《混凝土搅拌站租赁补充合同3》。合同约定双方在2009年5月22日签订的《混凝土搅拌站租赁合同》基础上，双方就原合同B、D号场地租赁期限协商达成一致，订立补充合同。合同约定，租赁标的为B、D号场地10.06亩（B号场地面积为6.52亩，D号场地面积3.54亩），租赁期限自2012年5月8日起至2013年5月7日止，年租金35万元，在本合同签订之日起5日内支付。上述合同签订后，金腾公司按约交付上述租赁物，中铁公司共支付租金6288700元，其中土地租金2888700元。中铁公司诉至原审法院，请求判令：一、中铁公司与金腾公司签订的《混凝土搅拌站租赁合同》及三份《补充协议》中的土地租赁部分无效；二、金腾公司返还中铁公司土地租赁费2888700元及利息（2014年5月28日起至2014年10月28日止，按同期银行贷款利率计算，计72652元；从2014年10月29日起至实际履行日止的利息按同期银行贷款利率另行计算）。另查明：中铁三局集团第一工程有限公司于2011年1月20日经工商变更登记为中铁工航空港工程（北京）有限公司，2011年3月4日又经工商变更登记为中铁航空港集团第三工程有限公司。原审法院认为：农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案金腾公司在与新安村经合社签订的土地承包合同中载明土地性质为耕地，不得改变土地性质。金腾公司在承包案涉土地后，建立了搅拌站等设施，并将上述设施及土地转租给中铁公司用于非农业建设，违反了法律的禁止性规定，中铁公司与金腾公司之间签订的租赁协议及补充协议中涉及土地租赁均无效。虽然合同中的土地租赁无效，但中铁公司已实际使用上述土地，并已获利，故中铁公司要求金腾公司返还已支付的土地租金的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地承包法》第八条第一款、《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项之规定，判决：一、确认中铁公司与金腾公司签订的《混凝土搅拌站租赁合同》、《混凝土搅拌站租赁补充合同》、《混凝土搅拌站租赁补充合同2》、《混凝土搅拌站租赁补充合同3》中的土地租赁无效。二、驳回中铁公司的其余诉讼请求。案件受理费30490元，减半收取15245元，由中铁公司负担。宣判后，中铁公司不服，向本院提起上诉称：首先，双方签订租赁合同中土地租赁部分无效，法院就应当根据合同无效原则，判令返还土地租赁费。第二，一审法院认定了本案所涉土地被合法征用的事实，就是说中铁公司基于该土地合法征用而实际使用，且中铁公司就该土地征用也已支付了征地补偿费，自然无须向金腾公司再次支付；也就是说，中铁公司对该土地的实际使用与金腾公司无关，金腾公司无任何理由收取该土地租赁费。第三，根据租赁合同，搅拌站配置清单部分的租赁属于设备租赁，与本案所涉的土地部分租赁无关，一审法院却认定存在关联，明显错误。第四，村委会出具的《证明》只能证明新安村同意农业用途的转租，并不同意非农用途转租，一审法院却认定了其证明效力，亦错误明显。因此，既然土地租赁无效，金腾公司无任何法律依据向中铁公司收取该土地租赁费，应当判令退还。但是一审法院以中铁公司实际使用土地为由，驳回了中铁公司要求返还已支付土地租赁费的诉讼请求，却没有适用任何法律依据，存在错误判决。综上，请求：l.撤销原审判决第二项，改判金腾公司返还土地租赁费2888700元及利息（利息按同期银行贷款利率计算从2014年5月28日起至实际履行之日止）；2.一、二审诉讼费用由金腾公司承担。金腾公司答辩称：中铁公司与金腾公司签订的租赁合同不是纯粹的土地租赁合同，而是整体搅拌站的租赁法律关系，该租赁合同订立以后，相关公司已经履行了所涉土地的临时借用手续，临时借用的目的是用于设置混凝土搅拌站，以保障杭州至宁波铁路客运站线的建设，所以，本案租赁合同项下所涉土地已经经过合法的临时建地审批手续，该合同合法有效。本案所涉的租赁合同以及补充合同已经由双方实际履行完毕，双方并无争议。现中铁公司要求合同无效，以及返还租金的诉讼请求没有事实根据和法律依据，且有违诚实信用原则，所以，原审判决对本案合同效力的认定不符合法律规定，不符合本案事实，但原审判决的实体处理驳回上诉人的其余诉讼请求的处理符合事实和法律，故中铁公司的上诉没有事实根据和法律依据，其上诉请求应当予以驳回。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”中铁公司对原审法院确认中铁公司与金腾公司签订的《混凝土搅拌站租赁合同》、《混凝土搅拌站租赁补充合同》、《混凝土搅拌站租赁补充合同2》、《混凝土搅拌站租赁补充合同3》中的土地租赁部分无效并无异议。金腾公司也未就此提出上诉。案涉合同签订之后中铁公司已经实际占有使用案涉土地直至合同约定的期限届满。合同无效后，承租人中铁公司占有房屋期间的使用费是返还依无效合同取得的财产的一种方式，依据前述规定，合同无效的因合同取得的财产应当予以返还，包括承租人占有使用租赁土地所获取的占有利益，相应的占有使用费为占有利益的体现。中铁公司已经支付的土地租金2888700元即为占有使用案涉土地的占有使用费，案涉合同涉及土地租赁部分虽然无效，但中铁公司要求返还其支付的土地租赁费及利息的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30490元，由中铁航空港集团第三工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　瞿　静审判员　张一文审判员　盛　峰二〇一五年七月十三日书记员　项　琳来源：百度“”