（2015）浑南民二初字第1381号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-08-19

案件名称

刘天时与沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司、沈阳兴隆大家庭公司兴隆大奥莱分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市浑南区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘天时,沈阳,沈阳鼎盈置业有限公司,沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

沈阳市浑南区人民法院民事判决书（2015）浑南民二初字第1381号原告刘天时，男，住沈阳市和平区。被告沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区。法定代表人朱春林，系该公司总经理。委托代理人李丹丹，女，住沈阳市大东区。被告沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区。法定代表人沙爽，系该公司董事长。委托代理人聂诚，男，住南京市玄武区。被告沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司，住所地沈阳市浑南新区。法定代表人王天罡，系该公司总经理。委托代理人张影会，女，住沈阳市皇姑区。原告刘天时与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称：女人街发展公司）、沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称：鼎盈公司）、沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司（以下简称：兴隆奥莱分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法由本院审判员朱波独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘天时、被告女人街发展公司委托代理人李丹丹、被告鼎盈公司委托代理人聂诚、被告兴隆奥莱分公司委托代理人张影会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：请求依法判令自2015年7月1日起解除与女人街发展公司签订的商铺租赁协议；被告女人街发展公司向原告支付自2015年1月1日至2015年6月30日租金11397.60元及逾期利息170.97元；由被告鼎盈公司承担连带给付责任；被告兴隆奥莱分公司承担代扣责任；本案诉讼费用由被告承担。被告女人街发展公司辩称：不同意解除商铺租赁协议，租赁协议仍在继续履行。被告鼎盈公司辩称：不同意承担连带给付责任。被告兴隆奥莱分公司辩称：原告要求被告承担代扣责任没有依据，被告与原告不存在认可合同关系，被告仅与鼎盈公司存在租赁合同关系，并且在被告与鼎盈公司签订租赁合同时，鼎盈公司已明确表示出租的标的房屋权证真实有效，不存在权属纠纷，也保证未对房屋设置抵押等影响房屋使用权的处分行为，并且被告在签订租赁合同时也未在房产局等部门查询到租赁房屋存在买卖抵押、出租等事实，所以被告已经尽到了合理的审查义务，与鼎盈公司不存在所谓的共同侵权行为，根据被告与鼎盈公司签订的租赁和推租金支付方式为上打租每月支付，所以原告要求被告对2015年上半年的租金及利息承担代扣责任，事实上已经是不可能的事情，被告已经将租金支付完毕，综上请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、租赁协议一份，用以证明1、兴隆大奥莱占用的浑南新区营盘北街5号地址房屋含原告的商铺；2、商铺所有权属于原告，女人街发展公司只有使用权，即使其授权鼎盈公司转租，鼎盈公司也没有所有权；3、因鼎盈公司未交付商铺，女人街发展公司没有接手商铺，仍应支付租金；协议结束，如不续约，不存在交还商铺问题；4、协议期满两年多，女人街发展公司没有行使续租权要求续签协议，致使协议现为不定期租赁合同关系。被告女人街发展公司对真实性无异议，关联性有异议，认为不能成为支持其诉讼请求的依据。被告鼎盈公司没有异议。被告兴隆奥莱分公司认为该证据是原告与女人就发展公司签订的协议，与其无关。2、证明一份，用以证明鼎盈公司侵权行为始于2009年8月30日以前。被告女人街发展公司认为并非其出具，真实性、合法性无法查实。被告鼎盈公司认为该证据只能用于注册公司，不能证明其已经将房屋交付给兴隆公司，当时房屋并未达到交付条件。被告兴隆奥莱分公司认为这份证明不是其出具，所以对证明的真实性、合法性、关联性有异议，请法院予以核实。3、兴隆大奥莱机读卡一份，用以证明涉案商铺被兴隆大家庭公司从2010年占用经营至今。被告女人街发展公司认为该份证据与其无关，真实性、合法性、关联性请法院予以核实。被告鼎盈公司认为该份证据不能说明兴隆公司真实进驻的时间。被告兴隆奥莱分公司认为该份证据并不能证明营盘北街5号都是原告所有的。4、女人街发展公司机读卡，用以证明女人街发展公司从未占用涉案商铺经营。被告女人街发展公司质证认为真实性、合法性请求法院予以核实，对关联性有异议，营盘北街X号只为租赁标的物所在地，女人街发展公司注册地为浑南新区，为注册登记地，不能证明其未占有租赁物。被告鼎盈公司认为该证据与其无关，也不能证明任何问题。被告兴隆奥莱分公司认为证据上的是注册地，与企业经营所在地和主要办事所在地可以不同。5、女人街发展公司答辩状，用以证明1、女人街发展公司未占用商铺、未付租金；2、《协议》是因为女人街发展公司原因没有续签。被告女人街发展公司对关联性有异议，在以往的生效判决中已经认定租赁协议仍在继续履行，该份答辩意见并未被采纳，不能证明原告所要证明的问题。被告鼎盈公司认为该证据不能证明原告所要证明的问题。被告兴隆奥莱分公司认为该证据与其无关。被告女人街发展公司、鼎盈公司均未向法庭提交证据。被告兴隆奥莱分公司为支持其主张，向法院提交租赁合同一份，用以证明其与鼎盈公司存在合同关系，签订合同时已经尽到了审查义务，截止2015年6月份之前的租金已经支付完毕，该合同经后期变更支付方式为租金按月支付。原告认为该证据非原件，鼎盈公司在2013年3月26日也提交过该证据，当时上面的时间有涂改，合同签订日期至今未确定。合同中第15条合同附件中约定附件内容是本合同不可分割的组成部分，其中附件三为租赁标的法律和权利状况，因鼎盈公司不具备房屋的所有权证，所以该合同订立的基础不合法，鼎盈公司没有全部的商铺所有权，却将已经卖给原告的商铺租给了兴隆公司，该协议恰恰可以证明鼎盈公司于2008年开始侵权。同时也证明兴隆公司没有尽到审查义务。被告女人街发展公司认为该证据与其无关。被告鼎盈公司认为该合同为一开始的意向，2008年并没有实际履行，真正实施是在2012年。经审理查明，原告与被告鼎盈公司（沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为沈阳鼎盈置业有限公司）于2005年9月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于浑南新区商铺1处。当日，原告又与被告女人街发展公司就该商铺签订了《商铺租赁协议》，约定租赁期自2007年1月1日至2012年12月31日止，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金为每月每平米105.80元，每月租金为1899.60元（税前）。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。在承租期内，原告只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由被告女人街发展公司所有。合同约定原告的权利义务：1、原告同意：该商铺由被告女人街发展公司以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，原告不得以任何理由进行干预。被告女人街发展公司的权利义务：租赁期届满后，如女人街发展公司继续承租，则原告应同意，并由女人街发展公司决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。租赁合同到期后，原告与被告女人街发展公司并未续签合同，也未将商铺返还给原告。现因被告女人街发展公司未按期支付租金，原告来院起诉，要求解除商铺租赁协议，并由被告支付2015年1月1日至2015年6月30日租金及逾期利息。另查明，被告鼎盈公司将包括原告购买的商铺在内的整体商铺租赁给被告兴隆奥莱分公司。又查明，原告曾因租金未按期支付起诉被告女人街发展公司和鼎盈公司，要求给付租金及逾期付款利息，区、市两级法院对上述事实予以确认，并作出判决。本院认为，原告与被告女人街发展公司签订的商铺租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。租赁期届满后，因被告女人街发展公司没有将商铺交还原告，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付原告占用时间的使用费，故原告要求被告女人街发展公司给付2015年1月1日至2015年6月30日的占有使用费元11397.60（1899.60元×6个月），本院予以支持。关于原告要求被告女人街发展公司支付利息的诉讼请求，由于被告女人街发展公司未按合同约定履行，违约在先，应向原告承担违约责任。由于双方在租赁合同中未对违约责任作出约定，故被告女人街发展公司依法应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月31日前及7月31日前，故违约金应按本金11397.60元计算，自2015年2月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金。因被告鼎盈公司不是本案所涉商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将商铺租赁给被告兴隆奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利。依照民法通则的规定，被告鼎盈公司应对2015年1月1日至2015年6月30日的占有使用费及利息承担连带责任。关于原告要求解除与被告女人街发展公司的商铺租赁协议的请求，第一、原告与被告女人街发展公司的商铺租赁协议虽于2012年12月31日已到期，且双方至今未能再次签订新的租赁协议，现在女人街发展公司对原告的商铺只是占用，存在事实上的租赁关系，但原告的商铺是与其他业主的商铺整体连在一起的，被告兴隆奥莱分公司已经整体装修并经营使用，其与被告所签的租赁合同的租期还有十多年，所以无论是被告，亦或是兴隆奥莱分公司都无法单独将原告的商铺独立返还。第二、原告购房当时，既已知道所购房屋为售后返租房屋。在原告与被告女人街发展公司所签订的租赁协议中，原告作为甲方，曾同意该商铺由被告女人街发展公司以自营、与第三者联营或将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方（原告）不得以任何理由进行干预；同意被告女人街发展公司在租赁期限内自行或授权第三方对该商铺进行装修和改造，无需再征得甲方同意。同时，合同也约定了，租赁期间，商铺所发生的物业费、水电费和装修费等费用由承租方或者使用人交纳；被告女人街发展公司有义务监督商铺及设备的使用情况，并在需要时负责追讨有关损失或责令修复等义务内容。另外，双方还约定，承租期届满后，如乙方继续承租，则甲方应同意，并由乙方决定续租期限及不低于总房款10%的年租金标准。因此，在此前租赁合同的履行过程中，双方已就合同期满后继续履行合同的内容及租金如何计算的问题进行了约定，合同应继续履行，现原告单方要求解除合同，违反诚实信用原则。第三、如果解除原告与被告女人街发展公司的租赁关系，不但可能对兴隆奥莱分公司的经营造成不利影响，而且，退一步讲，如解除租赁关系，就原告的商铺本身而言，也存在无法单独使用或经营的问题。原告的房屋只是兴隆大家庭公司承租房屋中很少的一个部分。原告解除租赁关系后，无论自营或转租，都难以较好地发挥房屋的使用功能及扩大经济效益。基于以上三点原因，原告要求解除与被告女人街发展公司的商铺租赁协议的请求，本院不予支持。关于原告要求被告兴隆奥莱分公司承担租金的代扣责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告刘天时自2015年1月1日起至2015年6月30日止的商铺占有使用费11397.60元；二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告刘天时商铺占有使用费11397.60的利息（按本金11397.60元计算，自2015年2月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、被告沈阳鼎盈置业有限公司对被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任；四、驳回原告刘天时的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费89元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员　朱　波二〇一五年七月十三日书记员　周立颖本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民法通则》第一百三十条2人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。百度搜索“”