（2015）珠斗法民三初字第258号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2016-01-27

案件名称

珠海市香洲区梅华物业有限公司与陈高峰、容苑萍物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市斗门区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

珠海市香洲区梅华物业有限公司,陈高峰,容苑萍

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国物权法》：第七十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民事判决书（2015）珠斗法民三初字第258号原告（反诉被告）珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地珠海市，组织机构代码××。法定代表人欧阳湘波，总经理。委托代理人莫韵诗，广东显德律师事务所律师。委托代理人黄海云，广东××律师事务所实习律师。被告（反诉原告）陈高峰，男，汉族，公民身份号码×××4430，住广东省珠海市斗门区。被告（反诉原告）容苑萍，女，汉族，公民身份号码×××5322，住珠海市斗门区。委托代理人陈高峰，系被告容苑萍的丈夫。原告珠海市香洲区梅华物业有限公司诉被告陈高峰、容苑萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，被告陈高峰、容苑萍于2015年4月24日提出反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，由代理审判员刘改宏于2015年6月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）的委托代理人莫韵诗、黄海云，被告（反诉原告）陈高峰同时作为被告（反诉原告）容苑萍的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅华公司诉称：2009年12月1日，原告与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定从2009年12月1日至2013年11月30日由原告为龙珠花园小区提供物业服务，并对相关事项进行了约定。2012年12月19日，该业主委员会又出具通知，将原告提供物业服务的期间从2013年11月30日顺延至2013年12月31日。被告截至2013年12月，连续拖欠物业服务费合计572.4元，公共维修基金48元，公共水、电费分摊46.2元。原告多次催讨无果。故原告诉至法院要求被告支付物业服务费572.4元，公共水、电费分摊46.2元，公共维修基金48元，滞纳金192.2元，本案受理费和公告费由被告承担。在本案审理过程中，原告当庭撤回了其诉讼请求中要求被告承担公告费的部分。原告梅华公司对其本诉诉称提供如下证据：1、《物业管理委托合同》一份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的依据；2、龙珠花园移交协议一份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的期限及收费期限；3、通知一份，拟证明原告提供物业服务截止期限；4、房地产权登记表一份，拟证明被告的房产在涉案小区；5、欠费明细表一份，拟证明被告拖欠物业服务费的事实及金额；6、催款函一份，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实。被告陈高峰、容苑萍对本诉辩称：同意向原告支付物业管理费、公用水电费分摊、公共维修基金，不同意支付滞纳金。被告陈高峰、容苑萍对其本诉辩称没有向本院提交证据。被告陈高峰、容苑萍反诉诉称：被告于2011年5月5日购买汽车一台，号牌为粤C×××××，停放在龙珠花园小区18栋3单元被告自己的杂物房前面。车辆南北向停放，东面与其他车辆最近距离是2.8米，这是小区通道；西面与自己的杂物房距离0.56米，杂物房的房门宽为0.99米，杂物房的房门无法正常打开。因此，被告多次到原告处申请小区内停车位，原告的管理人员龚某称小区准备开发停车位，要求被告先交纳700元开发车位，待开发出停车位后就拥有车位的使用权，被告交了700元后得知龚某已经卷款潜逃，被告报警后，双方协商被告需向原告缴纳2009年12月至2011年12月的物业管理费1000元、2012年小区内车位停放费660元，合计1660元，扣除被龚某骗走的700元，被告另交了960元。2012年1月10日，原告的工作人员为被告指定了一个车位，并写上了被告的车牌号。同年1月15日，原告又通知被告，由于原来车位的业主要求拿回汽车车位，被告当时使用的车位应归还原来车位的业主。之后，被告多次与原告沟通均无果。被告只能将汽车堵放在自己杂物房门前，对业主造成极大不便，并且存在严重的安全隐患。2012年8月，被告再次找原告协商，原告不顾被告的反对在被告平常停车的位置（龙珠花园18栋3单元被告自己的杂物房前面）写上原告的车牌号码，以此确定这是属于被告的小汽车停车车位。原告自进入龙珠花园小区以来，管理混乱，管理人员工作态度粗暴，员工欺骗业主，工作人员更换频繁，不能实现自己的承诺。原告为了自己的利益，不顾小区内消防隐患和小区内道路的堵塞，强行在被告杂物房前面划定汽车停车车位，堵塞被告杂物房。被告依法提出反诉请求判令：一、原告收取了2012年停放车位费660元，却没有向被告交付龙珠花园小区内汽车停车位；二、原告返还被告车牌粤C×××××小汽车在2012年所交的小区内停放车位费660元（这660元可用于抵消被告2013年的物业管理费572.4元、公用水电费分摊46.2元、公共维修基金48元，共计666.6元。被告愿意偿还原告6.6元）；三、原告要求被告支付2013年滞纳金192.2元的要求不成立；四、本案诉讼费和公告费由原告承担。在本案审理过程中，被告当庭撤回了其第一项、第三项反诉请求和第四项反诉请求中公告费的部分。被告陈高峰、容苑萍对其反诉诉称向本院提交如下证据：1、房屋产权登记表、房地产权证，拟证明被告是龙珠花园的业主；2、机动车辆行驶证、购车发票，拟证明被告2011年5月购买小汽车一台；3、照片一组，拟证明这个位置不适宜停放小汽车，强行停放，导致被告的杂物房门无法正常打开，并存在严重的消防隐患和小区内道路的堵塞；4、收据一份，拟证明被告与原告确立2012年1月至12月汽车停车车位合同关系，被告曾经被原告工作人员龚某骗走700元；5、证明二份和被告身份证，拟证明被告2012年7月之前，每周只是周六、日住在龙珠花园，2012年8月之后，每天需要住在龙珠花园；6、照片一组，拟证明原告无法为被告提供龙珠花园小区内正常汽车停车位，又想收取被告汽车车位费，就在有争议的地面上，强行划定这是属于被告的汽车停车车位。原告梅华公司对两被告的反诉辩称：被告以没有停车位为由拒绝交纳2013年的物业费，要求用停车费冲抵物业费的请求不成立。请法院驳回其全部反诉请求，并依法支持原告所有本诉请求。原告梅华公司对其反诉辩称没有向本院提交证据。原、被告提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，现本院对证据认证如下：对原告本诉提交的证据1、2、3、4及被告反诉提交的证据1、2、3、4、6的真实性、合法性及关联性予以确认，但具体的证明内容以本院认定的为准；原告本诉提交的证据5是其自行制作的未经被告确认，不具有证明效力，只能作为原告对个人意见的陈述；原告本诉提交的证据6没有其他证据予以佐证，本院不予采信；被告反诉提交的证据5与本案没有关联性，本院不予采信。经审理查明：2009年12月1日，原告与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，约定由原告为龙珠花园提供物业管理服务，服务项目包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理、生活服务设施的维修养护和管理、社区文化建设等；本物业服务总收入包括物业服务费、小区车辆停放服务费、其他合理收费；合同自2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月物业服务费在下一个月收取，于每个月的1至10日收取；多层建筑物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，物业服务费不包括共用水、电费，共用水、电费每月按用户使用量另行分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；车位使用管理费按下列标准向车位使用人收取：安装智能停车系统前小型车辆50元／月，中型车辆80元／月……；原告代业主委员会收取维修基金，每户每月4元，此款专款专用，由业主委员会设立专用账户专人管理或委托原告进行管理；服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日。2012年12月19日，涉案小区的业主委员会将原告的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。另查明，被告是位于珠海市斗门区井岸镇龙珠花园＊房的权属人，该房产建筑面积119.35平方米。2012年1月7日，被告向原告缴纳了2009年12月至2011年12月的管理费1000元，粤C×××××小汽车2012年1月至2012年12月的停车费660元，冲减原告的工作人员龚某收取的700元，被告实际另行向原告缴纳了960元。原告在被告房屋所在的龙珠花园18栋3单元门外的空地上为被告划了车位，并在该车位上用黄色字体标明了被告的车牌号码。本院认为：原告在庭审中向本院出示了原告与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊原告管理小区期间产生的费用。在庭审中原、被告确认被告在2013年1月1日至2013年12月31日期间未向原告支付过物业服务费。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求被告支付该期间的物业服务费，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。经本院核算，在2013年1月1日至2013年12月31日期间，被告应向原告支付的物业服务费为572.9元（119.35平方米×0.4元／平方米／月×12个月）。原告主张不足本院核算部分视为原告放弃。关于滞纳金的问题。《龙珠花园物业管理服务委托合同》第十一条、第十二条第二款明确约定了物业服务费的交付时间是下一个月的1至10日及逾期交付按应缴费用每天计千分之三的滞纳金，该约定没有违反国家强制性规定，被告拖欠物业服务费，应按该约定支付相应的滞纳金。原告主张滞纳金计至2013年12月31日。因此，根据约定被告应支付滞纳金为335元［119.35平方米×0.4元×（13个月×6）×30天×3‰］。原告请求的滞纳金数额没有超过被告拖欠物业服务费的本金，故本院确定被告应支付给原告的滞纳金为192.2元，原告主张不足本院核算部分视为原告放弃。原告主张的公共维修基金，依据《龙珠花园物业管理服务委托合同》的约定是由业主委员会收缴的，原告没有收取该款项的权利，故其无权请求被告向其支付该款项，该款项应由业主委员会自行主张。原告对其主张的公用水、电费，没有提供证据证明公用水、电费发生的数额及分摊方式，故本院对原告该请求不予支持。关于两被告反诉要求原告返还其缴纳的2012年小区内停放车位费660元的问题。本院认为，根据原告与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同，原告有权收取小区车辆停放服务费，根据被告的陈述和其提供的证据照片可以显示，2012年被告确实是将车辆停放在小区内，原告也将位于两被告单元楼下、两被告杂物房门前的车位给其使用，并标明了两被告的车辆牌号以此确认被告享有排他的固定的车位的使用权，本院认为原告已经履行了提供车位给被告停车的义务。两被告反诉称原告提供的车位堵塞了自己的杂物房房门，影响了小区业主的通行、妨碍了消防通道。本院认为，在小区车位有限，有车的业主越来越多的情况下，原告为了维护小区内的交通秩序，在小区共有的道路上设置停车位给业主使用并无不妥，且根据《龙珠花园物业管理服务委托合同》第五条的约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经有关业主、业主大会同意，其收益中的80%用于本小区公共事业和物业建设，20%作为原告管理费用。由于并不是小区所有业主都拥有车辆，为了公平地保障所有业主的权利，所以占用共有场地停车的业主需要交纳停车费。现原告已经依法履行了提供车位的义务，两被告反诉要求原告返还车位费没有依据，本院不予支持。被告反诉称直到2012年8月原告才为其安排了车位但没有提供证据证明，原告也不予认可，本院对原告的该说法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈高峰、容苑萍于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市香洲区梅华物业有限公司支付物业服务费572.4元和拖欠物业服务费的滞纳金192.2元；二、驳回原告（反诉被告）珠海市香洲区梅华物业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈高峰、容苑萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告（反诉被告）珠海市香洲区梅华物业有限公司负担3元，被告（反诉原告）陈高峰、容苑萍负担22元。本案反诉费25元，由被告（反诉原告）陈高峰、容苑萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。代理审判员　　刘改宏二〇一五年七月十三日书　记　员　　刘华东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”