（2015）兰民一初字第12号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-12-19

案件名称

武威市丽都商贸有限公司与兰州市城关区体育局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

甘肃省兰州市中级人民法院

所属地区

甘肃省兰州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武威市丽都商贸有限公司,兰州市城关区体育局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第六十八条第一款，第七十七条第一款，第七十八条，第七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书（2015）兰民一初字第12号原告武威市丽都商贸有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区。法定代表人冯某某，公司总经理。委托代理人汤晓东，甘肃诚域律师事务所律师。被告兰州市城关区体育局，住所地兰州市城关区。法定代表人王某某，局长。委托代理人白虎，男，回族，1965年11月20日出生，兰州市城关区体育局干部，住兰州市城关区。委托代理人王家聪，男，汉族，1982年4月3日出生，兰州市城关区人民政府法制办公室干部，住兰州市城关区。原告武威市丽都商贸有限公司（以下简称丽都公司）与被告兰州市城关区体育局（以下简称体育局）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丽都公司的委托代理人汤晓东、被告体育局的委托代理人白虎、王家聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丽都公司起诉称：2013年8月24日，被告同原告签署房屋租赁合同，约定租用兰州市城关区平凉路276号速8酒店一楼和二楼房屋，租金为固定租金每年115万，每年度9月15日前支付，并约定履约保证金、相关费用和税金的承担等内容。合同签署后，被告按合同约定支付了ll5万，开始对租赁房屋装修。在装修过程中，被告因增加电负荷要求原告增加电力，原告随通过电力单位接了一条电缆线，产生费用l2万。截止2014年12月15日，被告未按合同约定向原告支付2014年至2015年的房屋租金以及水、电、物业管理费等相关费用和税金，构成合同违约。经原告催告后，被告仍没有按期履约，原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付2014年9月15日至2015年9月15目的房屋租金115万元；2、被告支付2014年9月15日后的房租逾期滞纳金2.3万／日，截止2014年12月15日共计207万元；3、被告支付履约保证金10万元；4、被告支付水费、电费、物业管理费计ll5622.74元，逾期费用滞纳金2312元／日；5、被告支付增加电缆线费用l2万元；6、被告支付2013年至2014年度租金代缴税金74750元；7、被告承担律师费l0万元；8、本案诉讼费用由被告承担。被告体育局答辩称：1、我单位在与原告签订合同及合同履行期间，多次要求原告出示其对涉案出租房屋拥有使用权的依据，原告均以其承担房屋出租的全部法律后果为由拒绝出示，且我单位在向原告缴纳2013年9月至2014年9月的房屋租金后，原告向我单位出具的税务发票收款人并非原告，而是兰州寅宾酒店投资管理有限公司。我单位对此提出异议后，原告仅以两家公司的法定代表人为同一人的理由来搪塞我单位，因此，我单位有理由认为原告不具备出租房屋的资格，其不是本案的适格原告。2、我单位至今未缴纳2014年9月至2015年9月租金及10万元履约保证金的行为，并不构成违约。首先，我单位在发现原告可能不具备出租人资格后，多次要求其出示相关资料，以消除我单位的不安，原告对此请求一直采取不予理睬的态度，我单位遂按照法律规定行使了不安抗辩权，中止了合同的履行，而非违约��其次，原告在签订合同时存在欺诈行为，其在与我单位签订房屋租赁合同时，向我单位谎称其出租的房屋面积为l700平米，每平米租金57元，我单位依约缴纳了2013年9月至2014年9月的房屋租金后，在与供热站签订供热合同时，丈量的房屋面积只有1446平米，与双方签订的合同约定面积相去甚远，我单位多次向原告协商，要求更改面积，重新计算租金，原告拒绝了我单位的请求。3、我单位并非不向原告缴纳水电费及物业费，而是原告没有获得物业管理资质及物业费收费批准，并超过政府定价向我单位收取高额水电费，且不能提供合法入账票据。4、原告要求我单位承担其出租房屋后的税金，于法无据。首先，原告作为出租人应当就其获得的租金收益向税务机关履行纳税义务，原告合同中的约定有非法转移纳税义务的企图，且有非法降低计税基数逃避纳税的嫌疑，违反了税��征管规定，属无效合同条款。其次，从原告向我单位所提供的税务票据来看，缴税人为第三人兰州寅宾酒店投资管理有限公司，原告并未承担税款，不能依据合同要求我单位承担代缴税款的责任。5、原告作为出租人应当确保租赁物可以正常使用，确保用电正常是出租人应当承担的义务，故增加电缆是原告的义务，产生的费用不应当由我单位承担。6、本案的纠纷是因为原告的不诚信行为引起的，原告因诉讼支付的律师费不应由我单位承担。7、滞纳金是指因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，在调整民事法律关系的民法中根本找不出也不可能找出法律根据。原告要求滞纳金的主张于法无据。综上，原告的诉讼于法无据，且原告主体资格存在问题，请求人民法院依法裁判，维护我单位的合法权益。经审理查明，2012年7月16日，原告丽都公司与案外人兰州交通运输集团有限责任公司（以下简称兰州交运公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定由丽都公司租赁兰州交运公司所有的位于兰州市城关区平凉路276号的整栋八层框架楼（含地下室），建筑面积为8331.87㎡；租赁期限为15年，自2012年7月16日起至2027年7月15日止；房屋用途仅作为宾馆酒店、餐饮娱乐、茶楼使用；房屋首期年租金为250万元，每五年在上一期租金的基础上递增6%；停车场首期年租金为50万元，每五年在上一期租金的基础上递增6%。同时，合同对双方其他权利义务进行了相应约定后即予以履行。2013年3月16日，兰州寅宾酒店投资管理有限公司（以下简称寅宾公司）向兰州交运公司提出转租申请报告，记载：“我公司与贵公司于2012年7月16日签订的城关区平凉路276号《房屋租赁合同》，因前期投资太大、租费过高、经营困难、亏损严重，现打算将一层、二层及地下室转租给第三方。特此申请，望贵公司领导批准为盼”。兰州交运公司相关人员在该申请报告上备注“同意转租”字样并加盖公章。2013年8月24日，原告丽都公司与被告体育局签订《房屋租赁合同》一份，约定由丽都公司作为出租方，体育局作为承租方，租赁位于兰州市城关区平凉路276号速8酒店一楼和二楼，不包括二层靠电梯的4间房屋和电梯间及电梯，租赁面积“约1700平方米”；租赁期限自2013年9月15日起至2016年9月15日止；房屋用途仅作为办公使用；租金及支付方式为“2013年9月15日至2014年9月15日，租金115万元，在合同签订时一次性付清；2014年9月15日至2015年9月15日，租金115万元，在2014年9月15日前一次性付清；2015年9月15日至2016年9月15日，租金115万元，在2015年9月15日前一次性付清”；约定合同签订时，体育局向丽都公司缴纳履约保证金10万元，于本合同按约履行完毕后，在体育局无违约的情况下，由丽都公司于30日内返还，如体育局发生拖欠房租、其他欠费以及违约时，丽都公司可以该保证金抵偿相关欠款欠费及违约金；约定体育局承担与本房屋有关的水、电、采暖、排污费、物业管理费、土地年租金、房屋租赁证税以及其他应当由体育局按时交纳自行负担的费用和税金；同时约定体育局如逾期交付房租或其他相关费用，每逾期一日，按照应交租金或其他相关费用总额的2%向丽都公司支付滞纳金等违约责任。合同签订后，丽都公司向体育局交付了租赁房屋，体育局也缴纳了第一年度的房屋租金115万元。后体育局在与甘肃兰海商贸集团有限公司供热分公司签订《供用热合同》时发现，《供用热合同》标注的用热建筑面积为1446㎡，与《房屋租赁合同》中“约1700㎡”的租赁面积差距较大，遂向丽都公司提出协商，要求按照每平方米57元／月的租金，参照1446㎡的租赁面积重新计算租金。双方协商未果后体育局再未缴纳房屋租金，遂酿成纠纷，丽都公司诉至法院。另查，2013年10月29日，寅宾公司向甘肃省地税部门缴纳涉案租赁房屋各项税费共计74750元。合同租赁期间，寅宾公司作为甲方与乙方甘肃兰海商贸集团有限公司供热分公司签订《电缆线安装合同》一份，约定：“乙方同意将汽车东站配电箱内的一根90平约200米的电缆线拉至甲方配电室有偿使用；电缆线安装调试费用总计为壹拾贰万元整；工期自2013年8月28日至9月10日；付款方式为安装调试使用合格后一次性付清……”。又查，丽都公司与寅宾公司均是冯某某创办的公司，法定代表人均为冯某某。2013年11月11日，丽都公司向体育局出具《证明》一份，记载：“武威丽都商贸有限公司于2013年租赁兰州交运集团房屋（详见租赁合同），又于2013年9月将该楼房的部分转租给兰州市城关区体育局，因需要转租，发票并交纳税金现以兰州寅宾酒店投资管理有限公司名义交纳”。2015年3月15日，寅宾公司出具《关于武威丽都商贸有限公司与兰州寅宾酒店投资管理有限公司关系的说明》一份，对丽都公司在与体育局签订的《房屋租赁合同》中的权利义务予以认可，并愿意承担法律责任。以上事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、转租申请报告、缴纳租赁费相关收据、缴税票据、《供用热合同》、《电缆线安装合同》、丽都公司出具的《证明》、说明、双方当事人的往来函件以及双方当事人的陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，基于双方当事人的争议，本案需要解决以下几个问题：一、关于丽都公司是否为本案适格主体的问题首先，合同具有相对性，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，签订《房屋租赁合同》的是原告丽都公司与被告体育局，该合同对原、被告具有法律约束力。现丽都公司依据合同，以体育局拖欠租赁费为由提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定。其次，本案涉案房屋的所有权人为兰州交运公司，2012年7月16日，原告丽都公司与兰州交运公司签订了《房屋租赁合同》，承租了包括涉案房屋在内的位于兰州市城关区平凉路276号的整栋八层框架楼（含地下室），租赁期为15年，故原告丽都公司基于该租赁关系对涉案房屋享有使用��。被告体育局认为原告丽都公司因可能不享有房屋使用权从而导致其不具备出租房屋资格的答辩理由，本院不予采信。综上，原告丽都公司享有涉案房屋的使用权，其作为原告进行诉讼的主体资格并无不当。被告体育局关于丽都公司主体不适格的答辩理由不能成立。二、关于原告丽都公司与被告体育局签订的《房屋租赁合同》的效力问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，除非具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，否则合同的约束力及于签订合同的双方当事人。本案中，被告体育局主张合同无效的法律依据为《合同法》第五十二条第一款第（一）项规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的情形。首先，《房屋租赁合同》中约定被告体育局承租的房屋为平凉路276号速8酒店的一层和二��（不包括二层靠电梯的4间房屋和电梯间及电梯）。双方签订合同时对租赁面积没有进行过实际测量，仅做了大致估算，合同中“房屋建筑面积约1700平方米”的表述也可以印证。其次，《房屋租赁合同》中约定的租金为115万元／年，是对房屋整体租赁费用作出的约定，双方并未对按照每平方米的单价计算租赁费用进行约定。再次，2014年11月7日，体育局向丽都公司出具《关于办公用房租赁的协商函》，其中第2条提出按实际建筑面积1446平方米，每平方米月租57元计算房屋租金。丽都公司收到协商函后，于2014年12月15日作出回复，认为合同中“建筑面积约1700平方米”是一般概括性描述，且租金条款采用的是固定金额，建筑面积的多少与租金的计算不存在必然联系，同时提出若要按照面积单价计算租金，则单位面积租金应当作出相应调整。从双方当事��往来函件可以看出，双方曾对房屋面积及租金的计算进行过协商，只是最终没有达成一致意见。最后，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案中，被告体育局除向本院提交《供用热合同》，以证明租赁房屋的实际面积与《房屋租赁合同》中约定的面积不符外，再无其他证据能够证明原告丽都公司在签订合同时存在欺诈行为，对其主张的合同存在欺诈的事实应当承担举证不能的不利后果。综上所述，被告体育局不能证明原告丽都公司在与其签订《房屋租赁合同》时存在欺诈，其以合同存在欺诈而主张合同无效的答辩理由不能成立，本院不予采信。三、关于被告体育局是否构成违约的问题。本院认为，基于前番论述，本案《房屋租赁合同》合法有效，被告体育局是否构成违约，要看体育局是否具备法律上规定的可以不履行或迟延履行合同义务的情形。首先，合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，被告体育局认为应当按照房屋实际面积，以每平方米57元的单价计算租金，遂发函与原告丽都公司协商，原告丽都公司收到体育局的函件后，回函表示房屋系整层出租、计费，不同意体育局对合同的变更意见，双方就合同的变更并未达成协议，被告体育局不能擅自变更合同并要求丽都公司按照变更后的条款履行合同。其次，丽都公司与寅宾公司虽然是两个不同的法人主体，但两个公司都是由冯某某出资设立的，冯某某也系该两个公司的法定代表人。从2013年11月11日丽都公司出具的《证明》来看（该证据系被告体育局提交），丽都公司对寅宾公司收取涉案房屋的租赁费是认可的，该意��表示业已传达给被告体育局。寅宾公司作为包括涉案房屋在内的整栋楼的管理公司，在丽都公司认可的前提下，向被告体育局出具盖有寅宾公司公章的税务发票，不足以引起被告体育局的不安。再次，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权，设置了较为严格的前提条件，即：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。结合本案，被告体育局只有在有“确切证据证明”原告丽都公司不具备出租人资格的情况下，方能行使不安抗辩权，从而中止履行合同。换言之，体育局应当承担丽都公司“不具备出租人资格”的举证责任，而非要求丽都公司承担其“��备出租人资格”的举证责任。同时，被告体育局不具备上述法律规定的可以中止履行合同的情形，其因行使不安抗辩权而中止合同的辩解理由不能成立。最后，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。结合本案，在《房屋租赁合同》合法有效、双方对合同变更没有达成一致意见、行使不安抗辩权的条件没有成就的情形下，被告体育局中止履行合同的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。四、关于原告丽都公司主张的违约责任的承担问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告体育局在履行合同的过程中存在违约，应当承担相应的违约责任，原告丽都公司诉讼请求中合理合法的部分，应当得到支持。1、关于2014年9月15日至2015年9月15日的房屋租金115万元。《房屋租赁合同》第三条第1项约定：“2013年9月15日至2014年9月15日，租金115万元，在合同签订时一次性付清；2014年9月15日至2015年9月15日，租金115万元，在2014年9月15日前一次性付清；……”。被告体育局在支付完2013年9月15日至2014年9月15日房屋租金115万元后，截止本案起诉时，再未缴纳第二年度即2014年9月15日至2015年9月15日的租金。现《房屋租赁合同》被确认为合法有效，双方在本次诉讼中也均未提出解除合同，该合同应当继续履行，被告体育局拖欠的2014年9月15日至2015年9月15日的租金115万元应当予以缴纳。原告丽都公司的该项诉讼请求合法有据，应当予以支持。2、关于2014年9月15日至2014年12月15日的滞纳金207万元。《房屋租赁合同》第十三条第4项乙方违约责任中约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方每日按应缴租金的2%支付滞纳金”。该约定中每日2%的滞纳金，其实质是对被告体育局迟延交付租金造成合同违约后应当承担的违约金的约定。结合本案实际情况，被告体育局迟延缴纳房屋租金的主要原因是因为其与原告丽都公司对房屋租金的数额和计算方式产生了分歧，而后一直在与丽都公司进行交涉、协商，在此情形下判令被告体育局承担高额的违约金，过于苛责。且双方的租赁合同仍在履行中，合作仍在继续，考虑到上述情况，本院认为不判令被告体育局承担违约金罚则更有利于双方租赁合同的顺利履行。故原告此项诉请不予支持。3、关于履约保证金10万元。《房屋租赁合同》第三条第2项约定：“本合同签订时，乙方向甲方缴纳履约保证金10万元。……”。可见缴纳履约保证金是合同中明确约��乙方即被告体育局的合同义务，被告体育局应当履行。原告丽都公司的该项诉讼请求，予以支持。4、关于水费、电费、物业管理费115622.74元。依据《房屋租赁合同》第四条第1项的约定，该部分费用应当由被告体育局承担。但原告丽都公司没有提交该笔费用实际产生金额的证据及合理的计算依据，也没有提交其代为缴纳该笔费用的相关票据，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。原告丽都公司就该笔费用可与被告体育局私下协商，协商不成，待其持有相关证据或缴费票据后可另行起诉。5、关于增加电缆费用12万元。双方当事人对该项费用在合同中没有做出约定，原告丽都公司称被告体育局承诺承担该笔费用，但没有提交相应的证据予以证明，且确保租赁物能够正常使用本就是出租人的义务，故原告的该项诉讼请求不予支��。6、关于2013年度至2014年度代缴税金74750元。依据《房屋租赁合同》第四条的约定，被告体育局有承担本次交易中相关税金的义务。从原告丽都公司提交的交税发票来看，由寅宾公司缴纳了各项税金共计74750元。2013年11月11日，丽都公司出具《证明》一份，对寅宾公司代为缴纳税金的行为予以认可，应当认定该部分合同义务已由原告丽都公司履行。原告丽都公司就该笔税金向被告体育局享有债权，被告体育局理应支付。原告丽都公司的该项诉讼请求合法有据，予以支持。7、关于原告丽都公司聘请律师费用10万元。首先，该笔费用的产生并不属于原告丽都公司必然遭受的损失。其次，原告丽都公司没有提交相应的证据证明该10万元律师费用的存在。故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求有理有��，应当得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十八条、第七十七条、第七十八条、第一佰零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告兰州市城关区体育局支付原告武威市丽都商贸有限公司2014年9月15日至2015年9月15日的房屋租金1150000元；二、被告兰州市城关区体育局支付原告武威市丽都商贸有限公司履约保证金100000元；三、被告兰州市城关区体育局支付原告武威市丽都商贸有限公司2013年度至2014年度代缴税金74750元；上述款项，于本判决生效后三十日内一次性付清；四、驳回原告武威市丽都商贸有限公司��他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36632元，原告武威市丽都商贸有限公司承担23623元，被告兰州市城关区体育局承担13009元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审　判　长　　王瑞莲代理审判员　　周　静代理审判员　　刘　伟二〇一五年七月十三日书　记　员　　党　容搜索“”