（2015）佛中法民三终字第413号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-11-19

案件名称

张庆荣与广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2015）佛中法民三终字第413号上诉人（原审被告）张庆荣，男，汉族，1977年1月2日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人梁兆泉，广东言法律师事务所律师。委托代理人黄惠斯，广东言法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人卢志礼。委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。上诉人张庆荣与被上诉人广东省佛山市顺德区勒流街锦丰股份合作经济社（以下简称锦丰股份社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法勒民初字第1127号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张庆荣应在判决发生法律效力之日起三十日内将位于广东省佛山市顺德区勒流街道新城锦丰中安组康乐中心二楼的厂房返还给锦丰股份社；二、张庆荣应在判决发生法律效力之日起十日内向锦丰股份社支付占有使用费44100元（该占有使用费暂计算至2015年1月15日，从2015年1月16日至张庆荣返还厂房之日止按照6300元／月的标准计算占有使用费）；三、驳回锦丰股份社的其他诉讼请求。受理费减半收取为766.25元，由锦丰股份社负担139.25元；由张庆荣负担627元。上诉人张庆荣向本院上诉称：一、原审法院判决张庆荣要搬迁，但却没有判决锦丰股份社向张庆荣赔偿损失，显失公平，张庆荣不服。在本案中，张庆荣基于对锦丰股份社以及对案涉租赁合同的信任，对案涉厂房投入了约15万元的装修（包括水电管道，地面铺贴，天花装修等），进行生产经营，而合同无效的原因归咎于锦丰股份社，因此锦丰股份社应当对张庆荣的损失作出赔偿。但原审法院仅仅判决张庆荣应当向锦丰股份社返还厂房，但却没有考虑到张庆荣对厂房的投入，没有对锦丰股份社的过错行为作出处理，也没有对租金作相应的扣减，对于张庆荣来说明显不公平。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”原审判决认定合同无效，致使张庆荣无法继续使用租赁物，损失程度不亚于租赁物灭失，法院应当判决锦丰股份社对张庆荣的停产搬迁予以补偿，以及对选定新址和搬厂事宜予以必要的协助和补偿，否则锦丰股份社的违法成本太低，对于张庆荣来说极不公平。二、原审法院判决的占有使用费过高，应当予以扣减。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”结合本案实际情况，厂房存在质量问题，但锦丰股份社在签订租赁合同时并没有明确告知张庆荣厂房存在质量问题，合同履行过程中严重影响张庆荣正常使用，因此占有使用费应当低于合同约定租金才属公平；且锦丰股份社也明确厂房曾经存在维修情况，张庆荣也因为该厂房质量问题和维修造成停工损失，因此法院应当对维修期间的占有使用费予以相应扣减。综上所述，请求二审法院依法判决：一、撤销（2014）佛顺法勒民初字第1127号民事判决第一、二项，改判张庆荣无需支付占有使用费44100元；二、判决本案一审、二审诉讼费用由锦丰股份社承担。上诉人张庆荣在二审期间向本院提交录像证据一份，用以证明案涉房屋漏水导致张庆荣极大损失。被上诉人锦丰股份社答辩称：张庆荣所提出装修投入15万元、搬迁费10万元没有事实和法律依据；张庆荣所提出的占有使用费用过高没有事实根据，一审判决并无不当，请求驳回张庆荣的上诉请求。锦丰股份社在二审期间未向本院提交新证据。锦丰股份社对张庆荣提交的证据不能确定拍摄时间和地点是否涉案厂房，对其真实性不予确认，房屋渗漏不影响张庆荣应当承担的租金。锦丰股份社虽对张庆荣提交的证据的真实性不予确认，但并没有提供反证予以否定，故该证据的真实性可予以确认。由于该证据不能证明张庆荣主张的损失，故本院对该证据与张庆荣诉称的遭受的损失之间的关联性不予采信。本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。锦丰股份社与张庆荣签订的案涉《厂房租赁合同书》虽意思表示真实，但由于案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故该合同应为无效合同。原审法院据此参照判决张庆荣应向锦丰股份社返还租赁物，并参照当事人双方在案涉合同中约定的租金金额标准，判决张庆荣应向锦丰股份社支付其对案涉租赁物的占有使用费，张庆荣已交纳的保证金可抵扣其应交纳的占有使用费妥当，本院对此予以维持。张庆荣上诉称由于案涉租赁物存有雨天漏水现象，案涉租赁物占有使用费应予扣减，对此，由于其所举证据不能充分证明其所诉称的案涉租赁物的雨天漏水现象已影响到其对案涉租赁物的继续使用，其也未举证证明案涉租赁物的占有使用费的合理计算标准应是什么，故原审法院根据本案事实情形，依据案涉租赁合同中所约定的6300元／月之“租金”金额标准计算张庆荣应支付的占有使用费金额并无不当，本院对张庆荣该上诉请主张不予支持。张庆荣还上诉主张锦丰股份社应向其赔偿因案涉厂房质量问题而对其造成的损失，由于其在一审中并未对此提出反诉，其对此可另案主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张庆荣的上诉主张欠缺事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902.5元，由张庆荣负担。本判决为终审判决。审　判　长　　安建须代理审判员　　李　虹代理审判员　　黄玉凤二〇一五年七月十三日书　记　员　　黄结仪更多数据：搜索“”来源：