（2015）通民初字第7637号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-11-05

案件名称

北京中原华夏物业管理有限公司与东春燕物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京中原华夏物业管理有限公司,东春燕

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第7637号原告北京中原华夏物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号14层1404室。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人付宇，女，1989年6月24日出生。委托代理人刘春双，女，1980年1月2日出生。被告东春燕，女，1965年9月6日出生。委托代理人刘广增（东春燕之夫），男，1963年3月10日出生。原告北京中原华夏物业管理有限公司（以下简称原告）与被告东春燕（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王薇独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人付宇、刘春双，被告的委托代理人刘广增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与世纪星河名苑开发商就世纪星河名苑小区签订了物业管理委托合同，并与被告签订了世纪星河名苑小区前期物业管理服务协议书，被告有义务根据该协议向原告支付物业费及能源费，但被告未交纳物业费、生活垃圾清运费、公区照明费共计2705.31元。原告经多次催要未果，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告给付原告2013年1月31日至2014年12月31日的物业管理费2435.31元，滞纳金269.14元；2、被告给付原告2013年1月1日至2014年12月31日的生活垃圾清运费60元；2013年4月1日至2014年12月31日公区照明费210元；3、本案诉讼费由被告负担。被告辩称：对原告主张的物业费，我不同意全额支付。原告诉争期间的物业费计算有误，应该是单价乘以面积计算，一年的金额是2431元，对此我多次向原告提出，原告都没有进行核算，原告的交费通知单，每份的数额都不一致。生活垃圾清运费没有依据，在合同上没有约定。公共电费是由业主公摊，但是没有清单，没有对业主进行公示。小区是住宅，现在有用于商业用房的，有幼儿园等，给居民造成不方便。小区内业主有私搭乱建的现象，原告不去制止；现在地面上好多砖都掉了，也没有人补修。小区内的热水不是不热就是浑浊，我们不得不自己安装热水器。小区存在治安问题，有一些探头现在是停止状态。小区的绿地没有进行绿化、水系没有水，绿地越来越少，谁想占就占，原告没有进行阻止。小区内照明一直都不亮。小区内杂物特别多，侵占现象严重。小区内的树木谁想垡就垡、机动车乱停乱放。外小区的人员经常来我们小区打水，他们还有的有钥匙，可以随便出入小区。我的车停在小区门外被黑摩的撞了，我要求原告调监控，但是原告说没有监控。经审理查明：2007年1月27日，原、被告签订了世纪星河名苑小区（BOBO自由城）《前期物业管理服务协议书》，约定由原告对被告居住的北京市通州区永顺镇世纪星河名苑小区（BOBO自由城x号楼x号房屋（建筑面积107.89平方米）进行前期物业管理，直至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止；物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.98元收取，被告入住时一次性向原告交纳一年物业管理费，以后被告根据原告书面公布的收费时间按时交纳物业管理服务费用；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、生活垃圾清运费等相关代收代缴收费服务，收费标准执行政府有关规定。楼内公共地方照明电费由全体产权人分摊，但每户每月不超过人民币10元，乙方应按时向甲方交纳。被告违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天万分之三交纳滞纳金；此外，协议还约定了其他内容。另，1999年6月30日，《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》规定，自1999年7月1日起，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。经核实，被告未交纳2013年1月31日至2014年12月31日的物业费2431元。2013年1月1日至2014年12月31日的生活垃圾清运费60元、2013年4月1日至2014年12月31日的公区照明费210元。庭审中，被告提出该小区存在住宅改为商业用房、私搭乱建、地砖无人修补、热水不热或浑浊、治安隐患、欠缺绿化、照明、杂物多、树木被业主砍伐、机动车乱停乱放、外小区人员前来打水随便出入的现象，并称其车辆停在小区门外被撞原告无法提供监控等情况，故不同意全额支付物业费，关于上述主张，被告在庭审终结前未提交证据予以证明。针对上述问题，原告称关于民用房改为商业房只要业主经过上下邻居的同意，经过相关部门的审批，就可以变成商业用房，其无权管理；小区内有私搭乱建的现象，但是已进行制止，但并无权拆除；不是小区业主不会有钥匙；监控是开发商交给其时是什么样就是什么样，且被告的车停在小区外。上述事实，有客户缴费通知单、收费通知单、前期物业管理服务协议书、京价收字（1999）第253号文件、双方当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告依据此协议，为被告居住的房屋提供了物业服务，被告应当依法履行交纳物业管理费、生活垃圾清运费、公区照明费的义务。现原告要求被告给付拖欠的物业费、生活垃圾清运费、公区照明费，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，由于原告并未完全、无瑕疵的履行其合同义务，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告称车辆在小区外被撞一事，其可向有关部门寻求侦破，以此为由拒绝交纳物业费的主张，理由不当，本院不予采纳；对于被告的其他抗辩理由，鉴于其未提供充分、有效的证据予以佐证且原告不予认可，结合原告对被告所述事宜的答复，现被告的主张不能作为其拒交物业管理费的理由。作为存在长期合同关系的双方，在今后的生活中，一方面，原告在收取物业相关费用的同时，应当依照约定履行服务与管理的相应职责，对业主生活中遇到的困难应当积极出面予以沟通协调，采取更为主动的工作方式帮助其更合理妥善的解决，并着力倡导业主共同努力相互监督，杜绝私搭乱建、乱停车、砍伐树木、乱扔杂物等不文明现象的发生；另一方面，业主在面对其合法权益受到侵犯的情形时，亦可依法向直接侵权人主张相应权利，同时还可经由业委会等组织在法律及合同框架内对原告的服务予以相应的监督，或向其他侵犯建筑物共有权的业主主张权利。双方不妨适当地进行换位思考，务必尽力做到互谅互让，争取通过协商方式妥善解决矛盾纠纷。如此，方能保证公众的正当利益得以有效维护，并真正促进社会的和谐进步。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告东春燕给付原告北京中原华夏物业管理有限公司二○一三年一月三十一日至二○一四年十二月三十一日的物业管理费二千四百三十一元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告东春燕给付原告北京中原华夏物业管理有限公司二○一三年一月一日至二○一四年十二月三十一日的生活垃圾清运费六十元，二〇一三年四月一日至二〇一四年十二月三十一日的公区照明费二百一十元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京中原华夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费二十五元，由被告东春燕负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　王　薇二〇一五年七月十三日书　记　员　郭维维