（2015）东民初字第00179号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-10-09

案件名称

如东县景安供销有限公司与如东县海宇纤维品有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

如东县人民法院

所属地区

如东县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

如东县景安供销有限公司,如东县海宇纤维品有限公司,钱春梅,徐希林,赵秀兰,徐浩

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第五十八条第一款；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十七条第一款；《确定土地所有权和使用权的若干规定》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

江苏省如东县人民法院民事判决书（2015）东民初字第00179号原告如东县景安供销有限公司，住所地如东县河口镇景安社区人民南路1号。法定代表人尤军，董事长。委托代理人金志学，江苏联嘉律师事务所律师。被告如东县海宇纤维品有限公司，住所地如东县河口镇立新桥居委会。法定代表人钱春梅，总经理。委托代理人陈德华，如东县景安法律服务所法律工作者。第三人钱春梅。第三人徐希林。第三人赵秀兰。第三人徐浩。上述第三人共同委托代理人陈德华，如东县景安法律服务所法律工作者。原告如东县景安供销有限公司（以下简称景安公司）与被告如东县海宇纤维品有限公司（以下简称海宇公司）、第三人钱春梅、徐希林、赵秀兰、徐浩土地租赁合同纠纷一案，本院曾于2013年11月20日作出（2012）东栟民初字第0580号民事判决书。原告景安公司不服提起上诉。南通市中级人民法院于2014年11月28日作出（2014）通中民终字第1999号民事裁定书，撤销本院作出的（2012）东栟民初字第0580号民事判决书，并将该案发回本院重审。2015年1月14日本院重新立案受理，并组成合议庭于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告景安公司委托代理人金志学，被告海宇公司、第三人钱春梅、徐希林、赵秀兰、徐浩的委托代理人陈德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景安公司诉称，2000年2月18日，原告与被告签订租赁合同。原告将其两栋仓库、8间房屋及南面整个堆花场地租赁给被告使用。租金总额为27.5万元，合同订立之日支付3万元，2002年2月18日支付3万元，2004年2月18日、2006年2月18日、2008年2月18日、2010年2月18日各支付5万元，2012年2月18日支付1.5万元。2003年5月20日，双方又订立场地租赁合同，原告将原收花站部分的800平方米场地出租给被告使用，租金3万元，租金支付时间与第一次租赁合同一致。合同订立后双方按约履行。2006年，因原告无力偿还外债，法院将原告的房屋拍卖，但明确不含土地使用权（不含场地围墙）。上述租赁合同所涉房屋由被告原法定代表人徐建购得，并于2007年2月交付。就双方签订的前一份租赁合同被告已给付租金13.5万元，后一份租赁合同已给付租金0.6万元，尚有16.4万元租金未支付。因前一个租赁合同中房屋仅占比20%，被告尚有11.2万元租金未支付；另一租赁合同中尚有2.4万元租金未支付。故原告诉请法院，请求判令被告支付房屋场地租赁费人民币13.6万元。在诉讼过程中，原告增加要求被告将其租用的原告的4230㎡场地及附着物水泥场地围墙、房屋115.27㎡返还原告。被告及第三人共同辩称，1、涉案房产已由被告原法定代表人徐建于2006年11月24日拍卖购得。按照拍卖的相关规定，后期租金应当由买受人徐建向被告收取，相关房产权利证书和土地使用权的办理，由买受人向房产监理所和土地管理部门申请办理。2010年6月11日，如东县人民法院向房产监理所发出协助执行通知书，要求监理所协助办理房产变更登记手续。同日，如东县人民法院向国土局发出协助执行通知书，要求注销原土地使用权属证明，为买受人办理用地手续。这两份协助执行通知书充分证明，原告向被告收取后期租金没有法律依据。对于原告增加的请求，被告及第三人认为，房屋及场地均已归徐建，被告支付租金的主体只能是买受人。4284.51平方米的附属水泥场地的使用均在后期的租赁费范围内，且费用已交给徐建，被告无需将租赁场地及附属用房交还原告。原告提及的115.27平方米的厕所及配电房确实不在拍卖范围之内，但上述厕所及配电房已被拆除，实际已不存在。且被告及第三人不清楚原告提及的水泥场地具体面积。经审理查明，2000年2月18日，原如东县景安供销合作社与原如东县海宇纤维制品厂签订一份租赁合同（以下称合同一）。由原如东县景安供销合作社将两栋仓库、8间房屋及南面整个堆花场地租赁给原如东县海宇纤维制品厂使用，租期至2014年2月止。租金合计27.5万元，合同订立之日支付3万元，2002年2月18日支付3万元，2004年2月18日、2006年2月18日、2008年2月18日、2010年2月18日各支付5万元，2012年2月18日支付1.5万元。此后，原如东县景安供销合作社改制为如东县景安供销有限公司，即本案原告。原如东县海宇纤维制品厂改制为如东县海宇纤维品有限公司，即本案被告。2003年5月20日，改制后的原、被告又订立一份场地租赁合同（以下称合同二）。由原告将原如东县景安供销社收花站部分的800平方米场地出租给被告使用。租金为3万元，租期至2014年5月30日，租金支付时间与前一份租赁合同一致。后因原告无力偿还他人债务，如东县人民法院于2006年组织拍卖原如东县景安供销社名下房屋。因拍卖房屋所涉土地性质为国有划拨土地，故拍卖时明确仅拍卖房产，不包括房屋所占土地的使用权。经拍卖，合同一所涉房屋即两栋仓库和8间房屋，面积为3293.79平方米（部分房屋领有房屋所有权证），由被告原法定代表人徐建购得。2007年2月办理交付手续。后徐建诉求相关产权证照，本院执行局于2010年6月11日分别向如东县城镇房地产监理所和如东县国土资源局发出协助执行通知书，要求如东县城镇房地产监理所按照规定注销原权属证明，将拍卖所涉房屋变更登记为买受人徐建，要求如东县国土资源局按照规定注销原权属证明并为买受人徐建办理用地手续。后因故未进行实际变更登记。时至拍卖之日承租人已就合同一给付租金13.5万元，合同二给付租金0.6万元。原告认为合同一中场地权重占比为80%，故被告还应按照合同一给付11.2万元租金、按照合同二给付2.4万元租金，合计13.6万元。因双方多次协商未果，原告诉至法院。在本院重新立案审理本案过程中，原告增加诉讼请求要求被告将其租用的原告的4230㎡场地及附着物水泥场地围墙、房屋115.27㎡返还原告。另查明，2000年5月17日，原如东县景安供销合作社领取国有土地使用权证，证载土地使用权面积7938.3平方米，属国有划拨土地性质，商服用途，未明确使用期限。后因出让部分土地，至2004年8月，实际土地使用权面积变更为7578.3平方米。原批准的土地用途、使用期限及土地性质没有变化。还查明，如东县景安供销合作社原为集体性质企业，2002年11月7日，如东县供销合作总社对原如东县景安供销合作社向其提交的产权制度改革实施方案材料作出东供办[2012]112号关于同意景安供销社改制为有限责任公司的批复。批复同意将原如东县景安供销合作社评估后的资产整体出售给企业内部职工，实现公有资本全部退出，并组建有限责任公司。新企业成立之日起，如东县景安供销合作社即行注销。对于原如东县景安供销合作社所使用的土地，一部分办理出让手续弥补负资产，其余部分由新企业租赁使用，并办理土地使用权变更和租赁使用手续。2002年11月7日，如东县供销合作总社作出关于同意景安供销社改制为有限责任公司的批复，批复中称：（1）经请示县政府同意，以原企业部分国有划拨土地办理出让手续弥补企业最终出售价至0.02万元；（2）原如东县景安供销合作社的土地一部分办理出让手续弥补负资产，其余部分由新企业租赁使用，办理土地使用权变更和租赁使用手续。（3）新企业名称中若使用“供销”、“供销社”等类似字样，或经营范围中包括有需由供销社授权经营的项目的，须与县供销合作总社签订协议；（4）新企业成立之日，“如东县景安供销合作社”即行注销。2002年11月18日，如东县流通企业深化改革领导组作出关于同意景安供销社土地划拨改出让弥补负资产的批复，要求供销社在接到批复后一个月内到国土部门办理土地出让弥补负资产，其余部分办理土地使用权变更和租赁使用手续。但在此后，原告在工商部门申请办理的是公司变更登记，申请变更事项：公司名称由原来的如东县景安供销合作社变更为如东县景安供销有限公司；企业类型由集体性质变更为有限公司……2002年12月2日，原如东县景安供销合作社的主管部门如东县供销合作总社与尤军等人签订企业产权买卖合同，将如东县景安供销合作社的全部资产和负债整体转让。此后原告景安公司未依上述批复办理土地出让手续，进行土地使用权变更登记或办理相关的土地租赁使用手续，也未向相关部门或单位缴纳使用土地的费用。涉案土地的使用权仍登记在原如东县景安供销合作社名下。在本院审理（2012）东栟民初字第0580号民事案件过程中，第三人的亲属徐建死亡。第三人钱春梅系徐建妻子、徐希林系徐建父亲、赵秀兰系徐建母亲、徐浩系徐建之子。上述事实，有原、被告的当庭陈述，租赁合同一，租赁合同二，原如东县景安供销合作社的土地使用权证书，涉原如东县景安供销合作社改制资料，拍卖公告，拍卖规定，执行裁定，协助执行通知书，原告、被告单位工商登记资料，如东县人民法院（2004）东民二初字第505号卷宗材料，（2012）东栟民初字第0580号卷宗材料等证据予以证实，且经庭审质证审核，足可认定。本院认为，任何公民享有宪法和法律规定的权利，宪法赋予国民享有请求司法救济的基本权利。民事诉权是国民所享有的请求国家给予民事诉讼保护的权利，亦即国民请求法院行使审判权解决民事纠纷或保护民事权益的权利。当发生特定的民事纠纷需要诉讼救济时，当事人双方都可以平等请求法院解决纠纷。同时诉权必须具备两个方面的要件，其一主观要件（主体方面要件）需有权请求诉讼救济的主体，即提起诉讼的当事人系具备适格的原告主体资格；其二客观要件（客体方面要件），即涉诉的特定民事纠纷有运用诉讼救济的必要，亦即存在诉的利益。而当事人适格，是指对于特定的诉讼，能够作为当事人起诉或应诉，并请求法院判决的资格。故对于与争议的诉讼标的无直接联系的，不是法律规定的争议法律关系的适格主体。涉及到本案，1、原告景安公司系经原如东县景安供销合作社改制后成立的自然人控股的有限公司，虽然其在工商部门办理的是公司变更登记，但依据如东县供销合作总社于2002年11月7日作出的关于同意景安供销社改制为有限责任公司的批复,及如东县流通企业深化改革领导组作出关于同意景安供销社土地划拨改出让弥补负资产的批复规定，（1）鉴于企业改制时原企业资产为负资产，故经县政府同意以原企业部分国有划拨土地办理出让手续弥补负资产，但原告景安公司取得登记在原如东县景安供销合作社名下的土地使用权的途径是需要依法到土地管理部门办理出让手续、进行土地使用权变更登记或办理租赁手续，但原告景安公司并未办理上述手续，也未缴纳相关费用；（2）景安公司在其设立之初在工商部门办理的虽为工商变更登记，但其实质应为原如东县景安供销合作社改制后，在原企业主体消亡的情况下，依法成立的新的独立的由自然人控股的有限责任公司，其两者间不存在法律意义上的承继关系。也就是说，除依照改制时的相关批复及合同约定，原如东县景安供销合作社的资产并不当然归由原告景安公司。2、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地管理法等相关法律法规规定，县级以上人民政府土地管理部门负责其行政区域内划拨土地使用权的管理工作，依法对划拨土地使用权的转让、出租、抵押和改变土地批准用途和性质进行监督检查。未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租划拨土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条也规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用土地，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十一条也作了同样的规定。因此，在原如东县景安供销合作社因改制其法律主体事实已不存在的情况下，其原先通过划拨方式取得的土地使用权，随着法律主体的消亡，依法应由县级以上人民政府予以收回。原告景安公司在未依法到县级以上人民政府土地管理部门办理相关的出让变更登记或租赁手续的情况下，其无权使用原如东县景安供销合作社的土地，更无权向被告主张要求其支付使用土地的相关费用。至于原告景安公司要求被告返还占用的房屋115.27㎡、及水泥场地围墙，原告景安公司并未就此证明其系上述房屋、围墙的合法所有权人或使用权人，也未证实上述房屋、围墙事实存在的证据，故对其诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人不能提供证据或证据不足以证明其主张的，依法承担不利的后果。本案经本院审判委员讨论决定认为原告的请求无事实、法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告如东县景安供销有限公司的诉讼请求。案件受理费3020元，由原告如东县景安供销有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3020元（该院开户户名：南通市财政局；开户行：中行西被闸支行；账号：47×××82）审　判　长　　张晓红审　判　员　　肖文明人民陪审员　　钱玉龙二〇一五年七月十三日书　记　员　　毛海燕微信公众号“”