（2015）济民一终字第558号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-07-17

案件名称

济南海信置业有限公司与吕宪军房屋买卖合同��纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

济南海信安居置业有限公司,吕宪军

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十七条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济民一终字第558号上诉人（原审被告）济南海信安居置业有限公司，住所地济南市。法定代表人刘浩，总经理。委托代理人任战江，山东康桥律师事务所律师。委托代理人肖玮，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吕宪军，男，1954年7月15日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人冯延强，山东舜元律师事务所律师。委托代理人杨旭，山东舜元律师事务所律师。上诉人济南海信安居置业有限公司（以下简称海信置业公司）因与被上诉人吕宪军商品房预售合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2012）高民初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2008年9月12日，吕宪军（买受人）与海信置业（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份。由吕宪军购买海信置业开发建设的位于高新区舜华北路180号慧园二区x座x单元xx户房屋一套，建筑面积为111.24平方米。房屋总价款为554964元。合同第12条第2款约定：由于政府等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，买受人不会因此与出卖人发生任何的纠纷。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失......3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。同日，吕宪军与海信置业签订了《济南市商品房买卖合同补充协议》，第12条第2款约定“买受人不会因高压线与出卖人产生任何纠纷”，补充协议第17条关于买受人解除合同的补充约定，该条第5款约定“出卖人赔偿金额为不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任”。《济南市商品房买卖合同》及补充协议签订后，吕宪军依约支付了全部购房款。海信置业于2010年6月30日向吕宪军交付了房屋。海信置业于2012年6月18日取得了《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。于2012年8月3日向产权登记机关申请办理房屋产权初始登记并登记，并将办理产权初始登记的材料报备。原审法院认为：吕宪军与海信置业于2008年9月12日所签订的《济南市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。双方均应依照合同约定履行自己的义务。吕宪军依约履行了支付购房款的合同义务，海信置业理应依合同约定于双方交付房屋之日360日内（2010年7月1日至2011年6月25日）为本案房屋办理产权初始登记。而海信置业直至2012年8月3日才予以登记备案，已构成违约。吕宪军主张海信置业支付逾期违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。海信置业抗辩上述逾期系由于政府提高了房屋初始登记的报备条件和要求，办理初始登记的准备时间延长所致，属于不可抗力而应当免责。原审法院认为，从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度。而2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《通知》，其内容也仅仅是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。也既海信置业在签订《济南市商品房买卖合同》之前，早就有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，海信置业在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度。因此，《通知》的下发不符合不可预见的情形，不应认定为不可抗力。故对海信置业的上述抗辩理由，不予采纳。对于违约金的计算标准问题，双方签订的《济南市商品房买卖合同》第15条约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金”。吕宪军主张按照上述合同约定计算违约金，符合合同约定，予以支持。海信置业抗辩应当依据双方签订的《济南市商品房买卖合同补充协议》第17条第5款“以总房款的1%为限”确定计算标准。原审法院认为，该条款仅仅适用于买受人行使解除合同权利时的情形，不适用于本��双方所争议的房屋产权初始登记违约情形。故海信置业的上述抗辩理由，不予采纳。对于违约金的计算期限问题。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定，海信置业应当自2010年7月1日至2011年6月25日期间办理房屋产权初始登记。而海信置业完成报备之日为2012年8月3日，故上述违约金计算期限应自2011年6月26日起算至2012年8月3日。吕宪军要求海信置业按404天支付逾期违约金，符合合同约定，予以支持。海信置业之小区高压线的迁移及正式电启用的处理期间应在逾期的时间内予以扣除的抗辩，不符合合同约定及法律法规的规定，且海信置业也未能提供相关证据证明其主张。故其抗辩不予采纳。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告济南��信置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告吕宪军逾期办理房屋产权初始登记的违约金22421元（404天，以总房价554964为基数，按每日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费361元，由被告济南海信置业有限公司负担。上诉人海信置业公司不服原审判决上诉称：一、原审法院判决认定事实不清。首先，2011年4月27日下发的《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》（以下简称《通知》）属于对房地产行业产生重大影响的临时新政，并非是对原有政策的深化和明确。早在《通知》实施以前就有关于房地产开发项目综合验收备案办法的相关规定，但是将《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》作为房��产交付、产权报备的必要条件，在该《通知》下发前并未正式实施，理由：1、《济南市商品房买卖合同》中约定的交付条件仍然为经济南市高新区建筑工程质量监督站竣工验收备案而非取得《综合验收备案证明》。2、《通知》规定本通知下发之前，己办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记，这说明《通知》下发之前，并未以《综合验收备案证明》作为交付及办证依据。3、在山东省境内，如青岛、滨州等各地市实施综合验收备案办法的时间不一致，且在2011年4月27日之前济南市范围之内，该政策并未实际执行。其次，《通知》的颁布实施，在客观上大量增加了海信置业公司办理产权登记手续的实质性义务，增加了多项单体验收工作，这些工作需要取得的相关手续多达数十项，加之项目园区内高压线因政府原因迟迟未能拆除，导致变压室迟迟无法开工建设，无法启用正式电，供电设施无法验收合格，直接导致了在很长一段时间海信置业公司无法通过电力设施的验收，导致其未能如期办理初始产权登记，进而取得综合验收备案证明，最终完成产权报备义务。二、《通知》增加了供水、供电、供气、供暖及道路绿化等多项单体验收项目，高压线因政府原因迟延迁移，导致上诉人未能如期办理初始产权登记，均属于双方共同认可的可以据实延期的情形，且吕宪军对于高压线的存在和迁移时间待定的客观情况，也是提前知悉并承诺不会因高压线与海信置业公司产生任何纠纷。综上，海信置业公司没有任何违反合同约定及法律规定的情形，吕宪军无权向海信置业公司主张违约责任。三、原审判��海信置业公司承担的违约金数额过高，请求降低。首先，因该房屋已经交付使用，逾期提供办证条件，对相关业主使用该房屋并无实质性影响，也不会给其带来相应的预期收益。其次双方的合同主要义务已经履行，办证仅为海信置业公司履约的附随义务，且如前所述，迟延办证是由于临时性政策变更，海信置业公司一直在积极采取措施，配合新政策的调整，积极办理综合验收工作，期间没有任何履约过错。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任。对于海信置业公司违约责任的约定，应当以补充协议的约定为准。故吕宪军主张的违约金明显过高，其主张不能成立。被上诉人吕宪军答辩称：一、2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《通知》，其内容是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。在签订《济南市商品房买卖合同》之前，早就有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，海信置业公司在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度。因此，《通知》的下发不符合不可预见的情形，不应认定为不可抗力。二、合同中并没有据实延期的约定，吕宪军也并未就高压线问题放弃过任何权利。双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条以及《补充协议》第十条均是关于逾期交房的规定，并没有延期办理产权备案的约定。在补充协议中关于高压线的条款，是关于高压线何时迁移的条款，并没有免除海信置业公司按期办理产权备案的义务内容，该条款与本案涉及的《商品房买卖合同》第十五条规定的海信置业公司��期履行房屋产权备案义务的条款没有关联性，吕宪军并未放弃主张权利。三、根据《合同法》第八条规定，逾期办证是否对吕宪军造成实质影响，都应当依照合同的约定承担违约责任。关于“出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约责任不超过总房款的1%”属于答辩人行使合同解除权的情形，不适用于本案双方所争议的房屋产权初始登记违约情形。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。另，根据济南市规划局2008年3月26日颁发的建设工程规划许可证，许可海信置业公司建设的慧园一期建设项目包括Ⅰ-3#-7#楼和Ⅱ-7#-13#楼，幼儿园、综合楼、B区地下车库和中水。上述项目建成后，济南市规划局于2011年12月16日核发规划核实证，认可海信置业公司建设上述工程符合规划许可要求。��院认为，本案系海信置业公司与吕宪军之间因履行商品房预售合同而产生的争议，属商品房预售合同纠纷。双方争议焦点为：一、海信置业公司是否应承担违约责任；二、违约金数额是否过高？关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。海信置业公司未按期向产权登记机关备案构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政和地方法规，已经明确规定了综合验收制度，双方签订《商品房买卖合同》之前已有综合验收制度，可见综合验收制度的实施并非不可预见。海信置业公司以不可抗力进行免责抗辩，欠缺事实根据，本院不予支持。根据约定，海信置业公司在2011年6月25日前应为本案房屋办理产权初始登记。而根据济南市规划局核发的规划核实证，海信置业公司建设的涉案项目在2011年12月16日才取得符合规划的认可。且海信置业公司未提供证据证实因综合验收制度的实施、高压电线路迁移迟延导致验收时间延长，影响其办理初始登记报备的具体情况，故海信置业公司应依约承担违约责任。关于焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。涉案《商品房买卖合同》已经明确约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，海信置业公司仅主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，故海信置业公司主张违约金过高证据不足，本院对其要求降低违约金数额的上诉请求不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费361元，由上诉人济南海信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王德强审　判　员　　诸葛砚代理审判员　　唐鸣亮二〇一五年七月十三日书　记　员　　朱　茜关注微信公众号“”