（2015）瑶民二初字第01164号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-29
案件名称
合肥市运达物业管理有限责任公司与陈宁玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥市运达物业管理有限责任公司,陈宁玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民二初字第01164号原告：合肥市运达物业管理有限责任公司，住所地合肥市，组织机构代码14916380-1。法定代表人：胡运全，经理。委托代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。委托代理人：刘海，安徽皖和律师事务所律师。被告：陈宁玲，女，1972年7月8日生，汉族，住安徽省合肥市。委托代理人：张良（系陈宁玲丈夫），男，1974年10月1日出生，汉族，住址同陈宁玲。原告合肥市运达物业管理有限责任公司（以下简称运达物业公司）与被告陈宁玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法由审判员邹莹玖适用简易程序于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告运达物业公司的委托代理人刘海、被告陈宁玲的委托代理人张良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。运达物业公司诉称：原告受聘为合肥市中兴西湖花园提供物业管理服务，签订了物业服务合同。合同约定服务收费标准及违约金。被告系该小区业主之一。原告为被告提供物业管理服务，被告应按时支付物业服务费。截止到2014年6月30日，被告拖欠物业服务费3271元（2011年1月1日-2014年6月30日）。经原告多次催要，被告拒不支付，现原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、依法判令被告给付原告拖欠的物业服务费3271元及违约金1000元；2、本案诉讼费由被告承担。陈宁玲当庭辨称：原告提供管理服务与事实不符，违约在先，小区内电灯损坏、绿化无人管理、车辆乱停乱放；违约金的诉请无法律依据；前期物业服务费部分超过诉讼时效，我方于2013年12月才收到的催缴函，故2011年12月之前的物业费主张已超过诉讼时效。经审理查明：2004年12月22日，运达物业公司与合肥西湖房地产开发有限责任公司签订《中兴·西湖花园前期物业服务合同》一份。2006年10月9日，陈宁玲与运达物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份。2013年9月14日合肥市新站区中兴西湖花园业主委员会与运达物业公司签订《物业服务合同》一份。上述合同约定，运达物业公司对中兴·西湖花园小区进行物业管理;物业费收取标准：2013年10月1日之前，多层住宅，按每平方米0.55元/月，2013年10月1日起，按每平方米0.62元/月；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度10日前履行交纳义务；物业收费标准均经过了物价主管部门的核准；协议还约定了权利义务及违约责任等内容。另查：陈宁玲系***业主，其房屋建筑面积为134.92平方米。因自2010年7月1日起陈宁玲未再交纳物业费，运达物业公司在催缴无果后，遂向本院提起诉讼，请求判令被告支付原告物业管理服务费3727.5元及违约金1000元，并由被告承担本案诉讼费用。上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、收费许可（服务价格登记证）、物业服务合同、律师催费函及原、被告当庭陈述在案为证，本院依法予以确认。本院认为：运达物业公司与合肥西湖房地产开发有限责任公司、陈宁玲、合肥市新站区中兴西湖花园业主委员会签订《中兴西湖花园前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效。运达物业公司在合同签订后对中兴·西湖花园小区进行了物业管理，陈宁玲作为物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。陈宁玲抗辩运达物业未尽物业服务义务，其虽提供了照片及当庭陈述等证据加以证明，但运达物业对此予以否认，且作为证据之一的照片上无形成时间，无法证明运达物业服务瑕疵的长态化，况且业主拒交物业费必然导致物业公司服务质量的下降，故本院对陈宁玲的辩称理由不予采信。陈宁玲辩称在2013年12月底才收到运达物业的催款通知，对此，运达物业公司陈述其曾以电话及在小区张贴公告的形式进行过催要，但未能提供证据加以证明，故陈宁玲关于2011年12月31日之前的物业费超过诉讼时效的抗辩理由，本院依法予以采信，对运达物业主张的2011年12月31日之前的物业费不予支持。运达物业公司诉请自2013年1月1日起按每平方米0.62元/月计算，因该标准虽有2012年12月4日物价部门核发的服务价格登记证予以批准，但运达物业并未就此与业主或业主委员会重新签订合同，也未就提高收费标准进行公示，故每平方米0.62元/月应从运达物业与合肥市新站区中兴西湖花园业主委员会签订《物业服务合同》约定的期限即自2013年10月1日开始计算，陈宁玲还应支付2012年1月1日起至2014年6月30日的物业费2385.35元（0.55*134.92*22+0.62*134.92*9）。至于违约金，虽然有合同约定，但运达物业公司无证据证明其所受的实际损失，故对该主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈宁玲于本判决生效之日起10日内一次性支付原告合肥市运达物业管理有限责任公司拖欠的物业管理费2385.35元。二、驳回原告合肥市运达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈宁玲负担。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。审判员 邹莹玖二〇一五年七月十三日书记员 李梦婕附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 来自